Столичный рынок жилья в преддверии Нового года стабилизируется
В ноябре рост цен на жилье в Москве практически остановился. Однако это произошло на отметке, не досягаемой для большинства потенциальных покупателей, мечтающих о новой квартире в столице.По данным опрошенных «Интерфакс-Недвижимость» экспертов, на первичном рынке минимальная стоимость однокомнатной квартиры застыла на уровне $175 тыс., на вторичном рынке она равняется $160 тыс. Специалисты отмечают, что «рынок замер в очень высокой точке», напоминая, что еще год назад цены предложений на московском рынке жилой недвижимости были почти в два раза ниже.
Долгожданная стабилизация
За одиннадцать месяцев 2006 года увеличение стоимости столичного жилья на рынке приблизилось к 100%. В беседе с корреспондентом «ИФ-Недвижимость» специалисты приводят разные данные, но они сводятся к следующей статистике: в домах-новостройках рост цен с января по ноябрь составил от 75 до 118%, в сегменте готового жилья — от 80 до 83%.
Средняя стоимость квадратного метра в столице, по оценкам консалтингового центра «МИЭЛЬ-Недвижимость», достигла на первичном рынке с учетом элитных объектов $5238, без учета — $4585. На вторичном рынке жилья цена квадратного метра выросла до $4822. Эксперты аналитического отдела агентства недвижимости «Савва» более сдержанны в своих подсчетах и зафиксировали среднюю стоимость квадратного метра в столице на уровне $4697 (медианная цена по общей площади — $4407). По данным портала IRN.RU, среднее значение индекса стоимости московского жилья в ноябре составило $4145 за квадратный метр.
Аналитики отмечают, что в прошедшем месяце жилье в столице почти не дорожало, и оценивают темпы роста в 1 — 2,3% на вторичном рынке жилья и 1,3 — 3,5% на первичном рынке.
По словам собеседников агентства, для ситуации на рынке в ноябре особенно характерными стали дифференциация по сегментам и неравномерность увеличения цен в зависимости от категории жилой недвижимости.
«В период стабилизации, которая наметилась в прошлых месяцах, в первую очередь замедляется рост в классах жилья низкого и среднего уровня», — говорит, например, коммерческий директор ОАО «Авгур Эстейт» Виктор Козлов.
Обоснованность этой точки зрения подтверждают и результаты исследования АН «Савва». Согласно ему, относительно высокий рост цен на фоне общей инертности рынка сохранился в прошедшем месяце в самых дорогих сегментах жилья — сталинских домах (2,9%), высотных кирпичных домах (2,81%) и монолитно-каркасных домах (3,23%).
Больше всего в ноябре увеличилась стоимость квартир в панельных новостройках — на 4,13%. В квартирах с малой кухней в панельных и кирпичных домах и кирпичных «хрущевках» цены, напротив, падали — на 0,21%, 0,15% и 0,26% соответственно.
Похожая закономерность обнаруживается, как рассказывают специалисты из «Саввы», и при анализе динамики стоимости квадратного метра на однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Самым ощутимым стало движение цен на ранее не очень популярные «трешки» (1,27%), тогда как «двушки» и «однушки» пользуются не таким высоким спросом и поэтому дорожают медленнее (1,04% и 0,59%).
Подобное развитие ситуации на рынке московского жилья участники рынка называют «вполне объяснимой». «В период ажиотажа быстрее всего дорожает сегмент менее качественного, но наиболее востребованного «недорогого» жилья, — указывает руководитель группы экспертов центра IRN.RU Олег Репченко. — В условиях стабилизации или стагнации рынка ситуация меняется на противоположную: низкокачественное жилье может «просесть» по цене, в то время как сегмент более качественного или «дорогого» жилья, несмотря ни на что продолжает ползти вверх».
Перестройка рынка
Подводя предварительные итоги 2006 года, опрошенные «ИФ-Недвижимостью» эксперты обращают внимание, что структура и первичного, и вторичного рынка жилья в Москве претерпела значительные изменения.
В частности, как следует из подготовленного аналитиками компании «МИАН-Недвижимость» обзора основных трендов рынка, в этом году количество совершенных сделок по купле-продаже квартир было в 1,5 — 3 раза ниже, чем можно было ожидать по результатам исследования потенциального спроса, проведенного специалистами МИАНа в 2005 году.
Собеседники агентства связывают это, прежде всего, с чрезвычайно высокими ценами на жилье в столице. «Возникает проблема покупательской способности, — говорит независимый аналитик Андрей Бекетов. — Если при малых объемах и высоких ценах все-таки находилась группа людей, способных купить квартиру и поддержать цены, то при увеличивающихся объемах и высоких ценах численности этой группы может быть недостаточно для поддержания текущих цен».
Доказательством справедливости такого суждения служат, по сути, и выводы закрытого исследования, распространенного информационной системой «СканРиалти». Специалисты ИС заявляют, что в 2006 году в Москве практически не осталось квартир стоимостью до $100 тыс. (их доля на первичке — 1,7%, на вторичке — 1,2%), а жилье эконом-класса перешло в сегмент от $100 тыс. до $200 тыс., причем сама доля недвижимости «нижнего» сегмента неуклонно снижается.
Так, если на 1 января 2006 года квартиры в ценовом диапазоне до $250 тыс. занимали на первичном рынке жилья 35,6%, а на вторичном — 61,5%, то к концу ноября доля таких квартир в сегменте новостроек снизилась до 34,2%, а в сегменте готового жилья — до 52,5%. В то же время на первичке заметно больше стало квартир стоимостью от $500 тыс. до $1 млн. (20,1% вместо 13,7%) и свыше $1 млн (16,3% вместо 13,8%), а на вторичке увеличилось количество квартир стоимостью от $250 тыс. до $500 тыс. (29,9% вместо 16,7%).
Между тем, в целом, как отмечают собеседники агентства, объем предложения на рынке жилья растет. По оценкам экспертов «МИАН-Недвижимость», количество квартир, предлагаемых на продажу в столице, в 2006 году стабильно увеличивалось на 5 — 10% в квартал. «Однако существующий объем все еще на 25 — 30% ниже объема, зафиксированного в конце 2005 года», — предупреждают они.
Начальник аналитического отдела департамента мониторинга рынка корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Александр Матвеев рассказывает, что в ноябре на рынке экспонировалось более 34 тыс. квартир, а месячный прирост составил 11,7%. «Всего за 11 месяцев этого года объем предложения с начала года увеличился на 63%», — констатирует аналитик.
В свою очередь руководитель консалтингового центра «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владислав Луцков объясняет рост предложения снижением покупательского спроса. «Снижение покупательской активности поддержало дальнейший рост объемов предложения. В ноябре он увеличился на 42,2% и достиг 31,7 тыс. объектов» — отмечает он, подчеркивая, что 52% выставленных на продажу квартир ранее не появлялись на вторичном рынке недвижимости.
Вдогонку за столицей
По мнению участников рынка, работающих с жилой недвижимостью Москвы и Подмосковья, столица по-прежнему остается рынком прежде всего вторичного жилья, в отличие от рынка области. Так, как подсчитали специалисты МИАНа, в сегменте готового жилья в 2006 году в Москве было заключено свыше 70% сделок, тогда как 63% сделок на рынке Подмосковья приходилось на сегмент домов-новостроек.
«Многие люди вынуждены рассматривать область как альтернативу столице применительно к сегменту эконом-класса», — считает генеральный директор ИС «СканРиалити» Алексей Иванов, отмечая тенденцию Подмосковья к улучшению соотношения цена-качество по сравнению с Москвой.
С ним соглашаются и представители МИАНа. «Существующий уровень цен, хотя и заставил москвичей временно уйти с рынка Москвы, но не переориентировал их на сегмент дешевого жилья в области, — говорят в агентстве недвижимости. — Старое вторичное жилье интересно только жителям Подмосковья и низкодоходным мигрантам из регионов. Учитывая крайне высокую изношенность жилищного фонда спрос на такие объекты крайне мал, как и их предложение».
Об «ощутимом оттоке» потенциальных покупателей из столицы в Подмосковье из-за уровня цен (по данным «СканРиалти», минимальная средняя цена на однокомнатную квартиру в области находится на уровне $97 тыс., двухкомнатную — $120 тыс., трехкомнатную — $165 тыс.- «ИФ-Недвижимость») говорит и В.Луцков, но он подчеркивает, что в ноябре количество выбравших Подмосковье вместо Москвы могло значительно снизиться.
«Сейчас рынок недвижимости переживает стагнацию спроса, поэтому подтвердить то, что процесс оттока части покупателей из столицы в область продолжается, мы не можем, — признается аналитик. — Для того, чтобы рынок среагировал на изменение ситуации с ценовым приростом, снижением спроса и ростом количества предложений необходимо некоторое время».
А директор департамента городской недвижимости агентства недвижимости «Century 21 Серебряный век» Карина Дохинян в свою очередь заявляет, что «вряд ли количество потенциальных покупателей, испугавшихся высоких цен в Москве, больше 5%». «Люди целенаправленно покупают квартиры в новостройках Подмосковья, — говорит она. — Но спрос устойчивый, причем он подогревается слухами о скором присоединении ближайшего Подмосковья к Москве».
Новогодние ожидания
Ближайшее будущее на московском рынке жилья не вызывает у собеседников «ИФ-Недвижимость» опасений больших потрясений. Директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская ожидает повышения стоимости в декабре только дорогих квартир и квартир в категории «выше среднего».
«В первом квартале рынок будет серьезно сегментироваться, велика вероятность «проседания» дешевых квартир, но не более чем на 2% в квартал», — прогнозирует она, говоря о возможности «снижения объемов предложения в этом месяце на 20-25% из-за начинающихся каникул».
По словам пресс-секретаря девелоперской компании «Сити XXI век» Сергея Лядова, уровень цен на строящееся жилье в конце года в сегменте эконом-класса достигнет $2500 — 2800 за кв. метр на начальном этапе строительства и $3400 — 3900 за кв. метр при его завершении, в сегменте бизнес-класса — $3500 — 4000 за кв. метр на начальном этапе строительства и $5000 — 7000 за кв. метр на конечном.
Элитная недвижимость в среднем будет стоить $15 — 20 тыс. за кв. метр, а в цена кв. метра в эксклюзивных проектах может доходить до $30 — 40 тыс., полагает С.Лядов, предупреждая, что «во всех случаях речь идет только о стоимости на строящееся жилье, а в сданных домах планка цен всегда бывает несколько выше».
Отмечая на столичном рынке тенденцию к устойчивой стабилизации, В.Луцков говорит, что рынок, исчерпав возможности дальнейшего роста цен, будет увеличиваться не более чем на 1 — 1,5% в месяц.
«Цена кв. метра вплотную приблизится к $5000, но, скорее всего, не перешагнет этот барьер», — думает он.
Специалисты «МИАНа» в то же время считают, что уже с февраля-марта 2007 года вялотекущий рост или стабилизация стоимости квартир сменится увеличением платежеспособного спроса, связанного с «подведением результатов работы крупных компаний за 2006 год и бонусированием топ-менеджмента».
«Активация спроса в этом сегменте возможна не только со стороны москвичей, но и со стороны высокодоходного сегмента населения Урала и Сибири, занятого в нефтегазовой отрасли», — подчеркивают они.
А О.Репченко связывает возможное начало нового витка цен на жилье в столице с развитием ипотечного кредитования. «Нынешний уровень цен на жилье в Москве вышел как раз на тот рубеж, за которым представители среднего класса с доходом порядка $2000 на человека в месяц уже не могут купить квартиру даже с помощью ипотеки, — уверен эксперт. — Достаточно ценам на жилье постоять на месте несколько месяцев или полгода, и ипотечный спрос начнет подталкивать их вверх».
ИА «Интерфакс»