Что тормозит развитие ипотеки: реальные преграды или просто фобии?

О развитии ипотечного кредитования в последний год сказано немало. Все больше банков вводят у себя ипотечные программы, постепенно реформируется сфера банковской деятельности.Что тормозит развитие ипотеки: реальные преграды или просто фобии?
О развитии ипотечного кредитования в последний год сказано немало. Все больше банков вводят у себя ипотечные программы, постепенно реформируется сфера банковской деятельности.
И все-таки разговоры о массовой ипотеке сегодня не более чем сотрясание воздуха. Основной фактор, который принято винить в подобном положении, — высокие проценты. Еще недавно ставка 16% годовых считалась если и не слишком выгодной, то вполне естественной.
Что тормозит развитие ипотеки: реальные преграды или просто фобии?
Cегодня мы наблюдаем существенное снижение порога. Появились банки, опустившие планку практически до 10%, что существенно приближает ее к размеру инфляции. Более того, это цифра круглая и в сознании потенциальных заемщиков знаковая. Но приведет ли уменьшение ставки к принципиальным изменениям? Способно ли оно преодолеть инерцию вялого развития ипотеки в России? Влияния одного фактора, по-видимому, недостаточно. Важны и другие обстоятельства, заставляющие потенциальных росcийских заемщиков не слишком торопиться в кредитную кабалу даже в том случае, когда она помогает решить один из самых главных российских «недугов» — жилищный вопрос…
Нереальные цены и реальные зарплаты
Не хотелось бы в очередной раз сетовать на то, что в России все «не как у людей», но, видимо, придется. Просто нельзя не упомянуть об огромном несоответствии, существующем между ценами на столичную недвижимость и доходами наших сограждан. В самом деле, по стоимости жилья Москва входит в пятерку мировых лидеров, а по уровню доходов населения очень серьезно отстает. Исходя из этого первый и главный вопрос, возникающий у потенциального заемщика, — на какую сумму кредита можно рассчитывать. Что ж, нет ничего проще.
Открываем один из ипотечных калькуляторов, имеющихся на сайтах многих банков, и набираем несколько контрольных цифр. Предположим, семья из трех человек (муж, жена, ребенок) располагает совокупным доходом $1500 в месяц. $1000 из них зарабатывает глава семейства — это выше среднего по Москве, и еще $500 приходится на долю жены. Исходя из этих и еще нескольких не столь существенных показателей калькулятор выдаст сумму, равную $75 тыс. Реально ли купить за эти деньги квартиру в Москве? Вряд ли, причем максимум, на что приходится рассчитывать (с учетом того, что помимо собственно суммы кредита семья вносит 30%-ный первоначальный взнос), — это однокомнатная квартира в «хрущевке» на окраине Москвы или небольшая «двушка» в Серпухове или Клину.
Итак, даже при наличии средних заработков стоит рассчитывать лишь на приобретение самой дешевой квартиры в Москве. Нужно ли говорить, что преобладающая часть населения лишена даже таких доходов, а значит, и при сравнительно низких процентах не рассчитывает приобрести жилье в кредит?
Дорого или накладно? Проблема первого взноса
Однажды мне довелось искать оборудование для каминов. Один знакомый, профессиональный печник, помог найти все необходимое по очень низкой, как он утверждал, цене. Помню удивление и возмущение, когда выяснилось, что за какие-то «железки» нужно выложить около $1000. «Но это же страшно дорого!» — пыталась я отбиваться. «Ты неправильно говоришь. Вот эти самые «железки» совсем не дороги: в Англии за подобное оборудование пришлось бы заплатить в три–четыре раза дороже. То, что я предлагаю, — очень качественный и сравнительно недорогой товар. Хотя допускаю: для тебя покупка очень накладна. Ведь таких средств, как я понимаю, нет?» — резонно возразил мой приятель.
Эта история наглядно иллюстрирует сегодняшнюю ситуацию с первоначальным ипотечным взносом. В некоторых отечественных банках он составляет всего 10% суммы кредита. Много это или мало? В западных странах, имеющих развитую систему ипотечного кредитования, принято давать кредиты при наличии у заемщика около 30% общей суммы, что страхует банки от известных рисков. Так что утверждать, будто размер первоначального взноса в России слишком высок, несправедливо. Однако у вопроса есть и другая сторона: это возможности заемщиков. На сегодняшний день они таковы, что для большинства москвичей (не говоря уже о провинциальных жителях) накопить сумму даже $10 тыс. довольно проблематично.
Это обстоятельство учитывают некоторые отечественные банки, предусмотревшие двухступенчатую систему кредитования. Вместо одного заемщик получает два последовательных займа. Первый выдается на срок, необходимый для погашения первоначального взноса. Как только сумма оказывается уплаченной, банк выдает второй кредит — для полного расчета за квартиру. По-видимому, такая система — хороший выход как для банков, заинтересованных в привлечении клиентов, так и для заемщиков, испытывающих серьезные сложности с первоначальным накоплением.
Ту же сумму, в тот же день. И так десять лет
Подсчитано, что для погашения ипотечного займа в среднем семье приходится отдавать от 40 до 60% ежемесячного дохода. В денежном выражении это около $600 при кредите, составляющем упомянутые $75 тыс. И так будет продолжаться не год и не два — минимум десятилетие! Что и говорить, впрячься в такую упряжку под силу разве что молодым, здоровым, готовым к аскетическому существованию и психологическому напряжению людям. Много ли таких насчитывается в России?
Согласно исследованиям фонда «Общественное мнение», проведенным в 44 регионах, выяснилось: только 23% опрошенных допускают дерзкую мысль об ипотечном кредите. И лишь 4% из них в состоянии выплачивать более 10 тыс. руб. ежемесячно.
Попытаемся осмыслить эти цифры. Получается, что в категорию потенциальных заемщиков попадает только каждый четвертый житель России. И только один из 25 таких «счастливцев», вероятно, потянет ежемесячные выплаты для погашения кредита.
Новостройка: мечта или реальность?
Какое жилье лучше приобрести по ипотечной программе? Разумеется, новое. Так нередко рассуждают неискушенные люди, решившие воспользоваться ипотекой. Коли настраиваться на многолетнее погашение обременительного долга, куда лучше заполучить в награду за муки действительно что-то стоящее и современное, а не какой-то «сэконд-хенд». Сложно утверждать за всех, но мне не раз приходилось слышать подобное рассуждение. Однако и в таком вопросе будущего заемщика подчас ожидает разочарование.
Дело в том, что пока кредиты на покупку жилья в новостройке выдают немногие организации: Сбербанк, Абсолют банк, Внешторгбанк, ДельтаКредит, Райффайзенбанк и Газпромбанк. Прежде чем спешить в них за кредитом, скорее всего стоит приготовиться к тому, что не все предложенные условия будут хороши. Например, во Внешторгбанке ждет неприятный сюрприз — очень высокая ставка, составляющая 15–16% годовых. Никаким снижением процентов здесь не пахнет.
Одно немного утешает: после оформления квартиры в собственность ставка существенно снизится (в долларах — до 10%). Соискателю кредита под новостройку проще всего будет в Абсолют банке: тут несложная система оформления и сравнительно либеральные ставки — от 12,5 до 13,5%.
«Вторичка»: поиск сложен, успех не гарантирован
Полагаясь на ипотеку, взоры все-таки лучше обратить на вторичное жилье: и сделка пройдет проще, и проценты окажутся несколько ниже. Однако здесь поджидают проблемы иного рода.
После получения разрешения на кредит дается ограниченное время для поиска подходящей квартиры. При неизбежных задержках возникают некоторые осложнения, но это даже не главное. Основная проблема заключается в том, что самыми востребованными на вторичном рынке часто оказываются недорогие однокомнатные квартиры. То есть именно те, что реально потянуть при минимальной сумме кредита.
Но если на облюбованный заемщиком объект найдутся другие желающие, то шансы «ипотечного» покупателя окажутся невелики. И совсем не по вине банка. По старинке, из-за недоверия продавец с большой вероятностью предпочтет избежать участия в кредитной сделке.
Страхи и прочие барьеры
«Кинут, обманут, оберут!» — кому не знакомы такие понятные и нехитрые мысли. Так уж устроен маленький человек в России, стране с неразвитой демократией и несовершенными государственными и коммерческими институтами. Безосновательно? Пожалуй, нет. Еще не забыты 1990-е годы, когда только появились многочисленные коммерческие банки. Еще памятен дефолт, уничтоживший львиную долю сбережений наших сограждан. Можно вспомнить множество больших и мелких событий, объясняющих, почему в России не принято доверять ни банкам, ни государству, призванному охранять благополучие (в том числе и финансовое) своих подданных. Однако отвлечемся от прошлого. Попробуем разобраться по существу, почему наши соотечественники не решают взять ипотечный кредит даже в том случае, когда и необходимость налицо, и средства позволяют.
Первое и существенное опасение звучит так: вдруг банки как-нибудь, да кинут? Как? А бог его знает, ведь не раз уже такое случалось. Разбираться по существу? А зачем? Не такой я умный, чтобы заполнять хитроумные анкеты и разбирать всякие договоры. Спросить помощи специалистов? Тоже не верю — у них одна шайка.
Более спокойные и просвещенные сограждане все-таки удосуживаются разобраться, что предлагает ипотека. И тогда начинаются вопросы иного рода. Дают под низкий процент? Не верю, наверняка как-нибудь незаметно, но все равно обдерут. На тех же дополнительных платежах: страховках, взносах и пр. Согласитесь, при такой вот нервной системе и психологии любые инициативы и начинания в России обречены на застой.
Что поможет решить проблемы?
Для развития инициативы необходимо экономическое и финансовое просвещение. Ведь именно оно формирует менталитет, необходимый людям, способным использовать новые жизненные возможности, в том числе и ипотеку. История располагает уникальным примером, когда нововведение вошло в обычай буквально за месяцы. Проблема заключалась в том, что жители Франции решительно не желали есть картофель, дешевый и питательный продукт, привезенный из Латинской Америки. И тогда король издал указ: засадить поля этим растением, огородить их и тщательно охранять. «Раз охраняют, значит, что-то ценное», — решили многие люди и начали пробираться на огороды, воровать корнеплоды, варить и есть.
Кабы подобный эксперимент провели в России, наверное, до последних дней мы так и питались бы исторической пареной репой. Инертность и лень, свойственные некоторым нашим согражданам, заставляют упускать многие шансы, которые предлагает жизнь. А когда возникает необходимость принимать какое-либо рискованное решение, российский обыватель, как известный персонаж чеховского рассказа, предпочитает заткнуть уши ватой, надеть темные очки и застегнуться на все пуговицы: «Как бы чего не вышло»!
Любое новое явление при таком характере, как известно, если и не принимается в штыки, то встречает неизбежное равнодушие, внедряется и укореняется очень долго. Так что по большому счету дело даже не в чудовищных социальных противоречиях, не в банках, не в процентах и выгодах. Можно многое изменить, но ничто не сдвинется с места, пока не будет усвоена простая истина, простой урок: «Хочешь изменить мир — начни с себя. Сам не заметишь, как жизнь вокруг начнет меняться к лучшему».
Дмитрий Балковский, генеральный директор брокерской компании Независимое бюро ипотечного кредитования:
— Переломным в хорошем смысле слова для института ипотечного кредитования было бы падение ставок до 6–7%. Снижение на 1% принципиально ничего не меняет. Это все равно что повысить человеку зарплату с $500 до $600 и удивляться, почему же он до сих пор не покупает «Мерседес» за $100 тыс.
Тем не менее это вовсе не говорит о том, что ипотека развивается вяло. Рост рынка (любого) на 20% в год уже считается бумом. Что же говорить об отечественном рынке ипотечного кредитования, где рост составляет 100% в год и более!
Да, в абсолютном выражении размер ипотечных портфелей банков пока крохотный — $12–13 млрд (для сравнения: в США — это $8 трлн), но ведь прошло не так много времени с момента появления в России самой концепции ипотеки. Рынок развивается стремительно. Подтверждение тому — появление на нем все новых и новых игроков, прежде всего, конечно, ипотечных банков.
Есть несколько факторов, которые сейчас мешают и будут в обозримом будущем мешать развитию ипотеки. Рациональный — низкий по отношению к высокой стоимости жилья доход граждан. И нерациональный фактор — отсутствие у русского народа традиции жить сегодняшним днем, то есть брать деньги в долг и расходовать их на текущие нужды.
Есть и еще одна небольшая проблема, которую принято называть низкой осведомленностью потребителей о продукте. Проще говоря, многие граждане просто не видят разницы между жилищным кооперативом, застройщиком, который предлагает долевое участие в строительстве, и ипотечным банком. Увы, но это факт, большинство людей рассуждают именно так: нет денег, причем полной суммы — нет квартиры. Все остальное, в том числе и банки, предлагающие кредиты, воспринимается однозначно как «лохотрон». Желание разобраться в теме детально и выяснить свои реальные возможности возникает у единиц. А ведь получить ипотечный кредит сейчас способен практически любой работающий гражданин.
Михаил Бусыгин, начальник управления развития бизнеса и региональной сети Городского ипотечного банка:
— Честно говоря, существующие сегодня процентные ставки по ипотеке — не просто низкие, а экстремально низкие, прямо «подарок судьбы» для клиентов. Судите сами: 9,5% годовых по кредиту при 100%-ном росте цен на жилье за год означает, что человек, купивший квартиру по ипотеке в январе 2006 года, уже до конца года полностью окупит проценты за весь срок кредита за счет роста стоимости квартиры. Это фантастически выгодная сделка для наших граждан. Поэтому мнение о том, что процентные ставки являются главным препятствием для развития ипотеки в нашей стране, — это миф. На самом деле главное препятствие — это нынешний уровень цен на жилье. Сейчас покупка квартиры даже с самым выгодным ипотечным кредитом недоступна для большинства граждан. Становится все больше людей, достаточно хорошо осведомленных об ипотеке, однако для настоящего «ипотечного бума» необходимо, чтобы само жилье стало дешевле, чего, к сожалению, в ближайшие годы не произойдет.
Альберт Хисаметдинов, первый заместитель председателя правления Москоммерцбанка:
— На наш взгляд, в последнее время конкуренция среди кредитных организаций значительно обострилась. Видна тенденция качественного расширения рынка. Естественно, усиление соперничества влечет за собой смягчение условий для заемщиков, что ведет к более динамичному развитию рынка.
Однако низкий уровень доходов населения, а также боязнь нести долгосрочные обязательства по кредиту и являются основными препятствиями для развития рынка ипотеки.
Кроме того, в числе реальных преград можно назвать высокий уровень инфляции, непрозрачность доходов населения, стремительный рост цен на недвижимость, нежелание застройщиков работать в соответствии с законом № 214, высокая стоимость фондирования на рынке, низкий уровень осведомленности населения об ипотеке и многое другое.
Дмитрий Галкин, директор центра ипотечного кредитования БИН-банка:
— Российская ипотека развивается очень стремительно: объем выданных кредитов ежегодно утраивается в течение последних нескольких лет. Однако, на мой взгляд, помимо ставки на развитие ипотечного рынка влияют и некоторые другие факторы. Ставка как общий показатель развитости рынка важна в перспективе пяти–семи лет, а в краткосрочном масштабе на первый план выходит удобство работы с банком и размер первоначального взноса. На фоне высокого уровня цен на жилье поиск выгоды в несколько процентов годовых выглядит бессмысленным. Клиентам намного важнее купить квартиру быстро и при этом вложить минимум собственных средств.
Алла Цытович, вице-президент по развитию бизнеса ДельтаКредит банка:
— Помимо высоких цен на жилье развитию ипотеки мешают и психологические барьеры, с которыми нужно бороться. Во-первых, люди считают, что ипотека дорогая и надо подождать, когда упадут ставки. Однако дорогая не ипотека, а недвижимость. Семья с доходом $2 тыс. может получить кредит от $90 тыс. на 15 лет под 11% годовых. При снижении ставки до 7% они получат $110 тыс., что при стоимости «двушки» в Москве на уровне $200 тыс. не делает ее доступнее. Ждать не нужно, так как жилье дорожает быстрее, чем растут доходы.
Во-вторых, многим людям просто страшно брать кредит на 15–20 лет и жить в долг. Но средний ипотечный кредит в России часто полностью гасится заемщиком за четыре–пять лет (все дополнительные доходы — квартальные и годовые премии, наследство, побочные заработки и пр. — идут на погашение займа). «Длинный» кредит удобнее, поскольку позволяет заемщику спокойно выплачивать долг, не затягивая чересчур пояс: чем больше срок, тем меньше ежемесячный платеж.
В-третьих, люди боятся брать кредит для покупки недвижимости (огромные суммы, непрозрачность сделок). Хотя банки сегодня настолько отработали процедуры выдачи кредита и покупки с его помощью квартиры, что это более безопасно, чем покупать жилье на собственные средства. Надо только выбрать правильный банк.
Елена Вознесенская
М2 — Квадратный метр