Основные изменения на ипотечном рынке в 2006 году
Главная новость рынка недвижимости и ипотеки в текущем году — беспрецедентное подорожание квартир. Его не ожидал никто: ни аналитики, ни специалисты, ни представители власти.Конечно же, к этому не были готовы и покупатели, ажиотажное поведение которых во многом спровоцировало столь бурный рост цен. Безусловно, от безумной динамики цен выиграли продавцы жилья, прежде всего застройщики и инвесторы, частные и корпоративные, которые оперируют на рынке новостроек.
Многие из них, беседуя в кулуарах Международного ипотечного клуба, были очень довольны и даже благодарили депутатов за неудачный Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве…», вначале весьма осложнивший им жизнь, но затем позволивший существенно увеличить прибыль. Конечно, и граждане, продавцы квартир, тоже не оказались внакладе. Реализовав «лишнюю», например доставшуюся по наследству, трехкомнатную хрущевку в спальном районе столицы, рядовой горожанин вполне мог стать владельцем апартаментов где нибудь на берегу Средиземного моря в Испании или Франции.
Но московский рынок недвижимости с давних пор характеризуется одной особенностью: до 80 % сделок купли-продажи тут являются альтернативными, а они возможны только при стабильном развитии. В первой половине 2006 года столичные риелторы зачастую работали подобно инкассаторам: приходилось по нескольку раз в день отдавать и забирать задатки за жилье, поскольку рушились цепочки или продавцы резко взвинчивали цены. Из-за такого хаоса многие продавцы (они же покупатели) уходили с рынка до лучших времен. Он начал постепенно сжиматься, как шагреневая кожа, и цены выросли.
В наиболее сложной ситуации оказались ипотечные заемщики, которые порой вынуждены были переплачивать за квартиру, лишь бы только продавец согласился на кредитную сделку. Однако, как ни странно, именно в период ажиотажа в Москве на рынке ипотеки наконец то случился прорыв: за девять месяцев 2006 года количество выданных кредитов удвоилось по сравнению с тем же периодом 2005 года. Во столько же увеличилась и средняя сумма кредита — с 60 тыс. до 120 тыс. долл. Это тоже не могло не радовать банки.
Отчасти такую активность заемщиков можно объяснить как раз бурным ростом цен: не надо было убеждать клиентов в выгодности ипотеки, они и сами видели, что рост цен на недвижимость на 50–60 % в год даже при 12 % годовых по кредиту выглядит просто подарком судьбы. Возможно, этому способствовала и активная рекламная кампания многих крупных игроков ипотечного рынка. Следует отметить, что и сама ипотека стала гораздо доступней для граждан: в этом году в среднем на 1 % уменьшились процентные ставки за пользование кредитом. Минимальные долларовые ставки в октябре 2006 года составили 9 %, а рублевые — 10 %.
Многие банки увеличили срок кредитования до 30 лет, и, самое главное, некоторые из них уже не требуют от клиентов делать первоначальный взнос, что является беспрецедентным шагом для развивающейся российской ипотеки. Это стало возможно именно благодаря стабильно высокому росту цен на недвижимость. В самом деле, выдавая кредит в размере 100 %, банк мог быть уверен, что к концу года стоимость заложенной недвижимости составит 130 % (все равно как если бы клиент сделал первоначальный взнос) и при дефолте заемщика риски банка при реализации заложенного имущества окажутся минимальными. Однако вполне возможно, учитывая нынешнюю стабилизацию цен, что кредитные организации вернутся к классической схеме выплаты клиентами первоначального взноса в размере 10–15 % от общей суммы.
На столичный рынок ипотеки в 2006 году вышли ряд новых игроков, например Альфа-банк, БИН-банк, Росевробанк, ICICI и др. Два кредитных учреждения, имеющих ипотечные программы, сошли с дистанции, так как лишились лицензии. Но вряд ли их заемщикам стоит особо беспокоиться: для кредиторов банка ипотечные долги являются наиболее привлекательными, а условия кредитного договора в одностороннем порядке никто менять не имеет права. Есть приятная новость и для ипотечных заемщиков прошлых лет: ряд банков предложили в этом году новую услугу — рефинансирование ранее полученных кредитов с пониженной ставкой. Если разница в ставках достигает 2 % и более, имеет смысл перекредитоваться в другом банке, так как экономия за весь срок ипотеки составит не одну тысячу долларов США.
Наконец то видны первые результаты деятельности кредитных бюро. Не так давно в нашем агентстве был случай с одной клиенткой. Она показалась нам вполне платежеспособной и могла рассчитывать на ипотечный кредит. Но в одном банке ей было отказано без объяснения причин, поэтому мы отвели ее в другой и там сообщили о неудачном опыте в предыдущей кредитной организации. Поскольку мы имели с этим банком договор о сотрудничестве, нас тут же проинформировали: оказывается, клиентка числилась в бюро кредитных историй как неблагонадежная — уже были случаи невозврата ею потребительского кредита. Увы, с дамой пришлось расстаться.
Ипотека стала доступней и для покупателей загородной недвижимости. Количество кредитных программ на этом рынке увеличилось более чем в два раза. На первичном рынке с ними работают 36 банков, в том числе некоторые кредитуют жилье строительных компаний, продающих недвижимость по вексельным схемам. Стали возможны и сделки при покупке в кредит нежилых помещений. Активно развивается и рынок ломбардного кредитования недвижимости (когда кредит выдают не на покупку недвижимости, а под залог уже имеющегося жилья). Таких банков в Москве уже более 40.
Итак, ипотека стала реальностью во всех сегментах рынка недвижимости и по многим позициям может конкурировать с ипотечными программами развитых стран (скорость рассмотрения заявки, отсутствие у многих банков штрафов за досрочное погашение, возможность подтверждения «серых» доходов и т. д.). Минимальные процентные ставки по кредитам на сегодняшний день ниже уровня инфляции в стране. Для многих развитых стран это нонсенс.
Более 20 банков, работающих на московском рынке ипотеки, как уже отмечалось выше, декларируют в своих программах 30 летний срок кредитования. Некоторые в погоне за клиентами уменьшают требования к заемщикам, что существенно повышает риски. В текущем году уже появились первые ласточки в виде судебных решений о взыскании имущества и продаже квартир с торгов, в том числе при наличии прописанных в них несовершеннолетних детей.
Главная интрига рынка недвижимости уходящего года следующая: стало ли доступнее жилье для граждан с развитием ипотеки и что будет с последней после резкой остановки роста цен, которая произошла в сентябре? Казалось бы, увеличение количества ипотечных сделок, числа игроков (1 октября в Москве насчитывалось 76 банков, предлагающих такое кредитование) и многообразие программ (их уже более тысячи) налицо.
Но при внимательном анализе социологического портрета заемщика выясняется, что большинство сегодняшних клиентов — те, кто не сумел или не захотел купить квартиру в 2003–2004 годах без кредита, а теперь при увеличении цен более чем в два раза без ипотеки этого уже сделать не способен. Представители среднего класса, которые могли бы стать клиентами ипотечных банков два-три года назад (бармены, официанты, стюарды, журналисты и т. д.), в 2006 году, увы, уже выбыли из категории потенциальных заемщиков. Ведь теперь для приобретения однокомнатной квартиры стоимостью 150 тыс. долл. в спальном районе Москвы по стандартным условиям ипотечного кредита (первоначальный взнос — 15 %, срок кредита — 15 лет, ставка за пользование кредитом — 11 %) они должны иметь совокупный семейный доход от 2300 долл. и ежемесячно в течение 15 лет выплачивать банку сумму в размере 1450 долл. К сожалению, подобные условия для большинства граждан неприемлемы: их доходы в последний год не росли такими бурными темпами, как цены на недвижимость.
Следует отметить, что в тех городах, где цены на квартиры примерно соответствовали росту заработка, например в Кемеровской и Кировской областях, ипотека развивалась гораздо активней, чем в столичном регионе. Учитывая большой интерес многих крупных банков к регионам, в следующем году там можно ожидать еще большего всплеска активности ипотеки.
Однако и банкам, и местным властям следует помнить, что увеличивать за счет кредитования покупательский спрос, не подкрепленный массовым строительством жилья, — значит отодвинуть его доступность для большинства граждан на многие годы вперед. К большому сожалению, планы российских властей, которые были направлены на стимулирование развития строительной отрасли страны, в уходящем году по разным причинам так и остались лишь благими намерениями, в то время как государственные институты в лице Сбербанка РФ, ВТБ, АИЖК весьма преуспели в деле выдачи кредитов, в том числе в регионах.
Вопреки всем прогнозам относительно роста деловой активности в конце года, которая наблюдалась на протяжении многих последних лет, осень на столичном ипотечном рынке выдалась на редкость спокойной. Это лишний раз демонстрирует, что сфера недвижимости живет по своим законам. И для того, чтобы ее анализировать, нужно иметь не только опыт, но и талант и интуицию. Возможно, ипотечный сегмент, как и природа, лишь замер на время, но с приходом весны его ждет новый виток развития: станет больше предложений новых квартир и ипотечных продуктов, увеличится число профессионалов как среди банков, так и среди представителей новой специальности — ипотечных брокеров. Будем надеяться, что количество новоселий, которые смогут отметить россияне в 2007 году, в том числе с помощью ипотечных сделок, станет рекордным по сравнению с предыдущими годами ожиданий этого счастливого для многих семей события.
Недвижимость и цены