Сила есть – закон не нужен?
На цивилизованное решение конфликтов, связанных с недвижимостью, способны, увы, не все. Многие предпочитают судебному разбирательству силовое решение спора, а правовым нормам – законы джунглей. В борьбе с такими «героями» помогут внимание к деталям и грамотная оценка ситуации.
Позвольте вам выйти вон!
«Боюсь одна в квартире оставаться… Цепляются по любому поводу, склочники! Поверишь, даже в меньшую комнату перебралась, чтобы им на глаза лишний раз не попадаться. Так нет, и тут досаждают!» – шепотом жаловалась Марина подруге Ане, то и дело бросая опасливые взгляды в сторону прикрытой двери.
Аня внимала жалобам на тяготы жизни, не узнавая в сидящей перед ней задерганной женщине прежнюю хохотушку Маринку. Неужели за два месяца можно превратиться в такой комок нервов? Ну не бывает все так плохо – видимо, подруга преувеличивает, как-никак, недавно пережила развод, вот эмоции и берут верх…
Размышления Ани прервал звук распахнувшейся двери, которая ухнула под тяжестью чьего-то кулака, и в комнату ввалился полный лысоватый мужчина в трениках. Вперив в Аню грозный взор, он указал рукой в сторону висевших на стене часов: «Дорогая гостья, а не надоели ли вам хозяева? Вечер на дворе. Пора и честь знать!».
Растерявшись, Аня вопросительно посмотрела на Марину. Та сжалась в комочек, похоже, испугалась очередного скандала. Усилием воли Марина выдавила улыбку: «Прости, Анечка, ты ведь все понимаешь… Приходится теперь с интересами соседей считаться».
Но жить так, Дима, невыносимо…
Что же, Марина не преувеличивала, не приукрашивала свои горести – с недавних пор жить в ее маленькой «двушке» стало просто невыносимо. Точнее, только «ее» эта квартира не была никогда: покупали жилье вместе с мужем Димой. Покупали, экономя, влезая в долги, отказывая себе в отпускных путешествиях и прочих радостях жизни.
Насладиться счастьем в собственной квартирке семье так и не удалось. Драгоценное уединение, к которому давно стремились супруги, вскрыло проблемы в их отношениях. Ссоры вспыхивали по любому поводу, взаимные упреки поражали резкостью. Словом, довольно скоро встал вопрос о разводе, а заодно и разделе квартиры.
Осознав, как далеко зашли семейные проблемы, Марина попыталась разобраться во всем спокойно. Чувства чувствами, но и о жилье стоило подумать всерьез. Идти женщине было некуда – ну не стеснять же пожилых родителей, уже приютивших разведенную сестру с ребенком… Значит, нужно договариваться с Димой, раз волею судеб они из супругов превратились в «участников долевой собственности».
Но бывший муж отвергал все предложения: делиться деньгами от продажи или сдачи внаем «двушки» он не желал, а дальнейшее существование под одной крышей считал неприемлемым. Видимо, экс-супруг надеялся, что рано или поздно Марина не выдержит ссор и сбежит, куда глаза глядят, отказавшись от претензий на жилье.
Крепкий орешек
«Смутные времена» затянулись почти на год, Дмитрий уже не скрывал ненависти к бывшей жене, мешавшей ему распоряжаться жильем по своему усмотрению. «Ничего тебя не берет, крепкий орешек! – однажды неприязненно прошипел он. – Но я найду на тебя управу! Вот продам свою часть квартиры «на сторону», посмотрим, как тогда запоешь…».
Марина испугалась угроз, но потом «посоветовалась» с Интернетом и успокоилась: по закону бывший муж должен соблюсти право преимущественной покупки, прислать ей извещение о продаже доли. Каково же было удивление молодой женщины, когда экс-супруг вручил ей невнятную бумагу, сухо поведавшую о грядущей сделке с неизвестными покупателями.
Документ был составлен небрежно, упомянуть о цене доли составитель забыл, наверняка рассчитывая договориться устно.
«Не на ту напал!» – разозлилась Марина и, бросив скомканное «извещение» в стол, со спокойной душой выкинула все страхи из головы. Просто решила, что не будет обращать внимания на попытки устрашения, а если и придет грамотное уведомление, согласится на продажу и будет тянуть время, сколько сможет.
Вскоре Марина убедилась в том, что безразличие иногда способно стать неплохим оружием. Не дождавшись ответа на извещение, Дима успокоился, с головой ушел в свои дела, а потом и вовсе отбыл в неизвестном направлении. Порадовавшись отступлению неприятеля, Марина решила отдохнуть и приняла предложение подруги провести выходные на даче.
Соседи поневоле
Далее события развивались по классическому сценарию: вернувшись домой, Марина обнаружила новый замок снаружи и незнакомых людей внутри. На настойчивый трезвон хозяйки дверь открыл немолодой и неопрятный дядечка в драных спортивных штанах. Из-за его плеча выглядывала женщина, по лицу которой ясно читалось: «Со мной лучше не связываться».
Незваный гость объявил, что приобрел долю Дмитрия и теперь намерен жить в «двушке» вместе с супругой. Оказалось, что дверь вскрывали в присутствии участкового, предъявив документы на покупку доли. Новый комплект ключей Марина обязательно получит, так что поводов для претензий к неожиданно объявившимся соседям у нее не будет.
Но у Марины как раз были претензии, целый список претензий! Как это «бывший» умудрился провернуть сделку за ее спиной? Что это за люди, наполнившие и без того небольшое жилище хламом и, кстати, по-хозяйски занявшие большую комнату?
Вскоре Марина уже не могла спокойно смотреть на «чудо-юдо» в трениках, которое безвылазно сидело в квартире и всячески отравляло существование – при поддержке второй половины, которая тоже почти не покидала пределы жилища. «Хотите покоя? Можете купить у нас долю, только сразу предупреждаю, что по дешевке не уступим, – хмыкнул как-то сосед. – Или другой вариант: продайте свою долю нам. Соглашайтесь, мы все равно вам тут жизни не дадим!».
Кошелек или квартира
Марина осознала, что стала жертвой бытовых рейдеров, которые задались целью выжить ее из квартиры. Численный и моральный перевес в этой войне был на стороне скандальной парочки, и под ее напором хозяйка доли приготовилась к капитуляции.
Идти Марине по-прежнему было некуда, выкупить долю на условиях соседей – по цене раза в полтора-два выше рыночной она не могла. Ничего не оставалось, как уступить свою часть жилища «оккупантам»… Но они предложили такие «смешные» деньги, что все существо Марины яростно запротестовало, а ноги сами собой направились в юридическую контору.
«Ничего не понимаю… А извещение о продаже доли вы все-таки получили? Нет? – устав выслушивать сбивчивую речь клиентки, прервал правовед. – Ту бумагу, без указания цены, извещением считать нельзя. Выходит, ваш бывший муж проигнорировал требование закона, и теперь вы можете отстаивать свои права через суд. Что же касается так называемых соседей, то они так просто не уйдут – или деньги из вас выманят, или станут собственниками всей квартиры».
При поддержке юриста Марина обратилась в суд, потребовав перевести на нее права и обязанности покупателя. В ходе разбирательства Дмитрий без зазрения совести представил уведомление о доставке заказного письма с извещением о продаже доли, под которым красовалась довольно корявая подпись, якобы принадлежащая Марине.
Процесс затянулся. Суд назначил экспертизу, которая подтвердила: подпись истицы подделана. Несмотря на все противодействие бывшего мужа и новых собственников половины квартиры, требования Марины удовлетворили. Чтобы выкупить долю, женщина взяла кредит. Теперь перед ней стоит непростая задача: выдворить из квартиры незваных гостей, которые явно не собираются сдаваться.
Комментарий
Александра Бузина, юрист:
– Так называемые бытовые рейдеры довольно активно действуют на рынке недвижимости. Главное для мошенников этого сорта – стать хозяевами доли, проникнуть в квартиру и быстро заставить сособственников продать свои доли за бесценок либо купить доли рейдеров, но по сильно завышенной цене.
Обычно аферисты проникают в квартиру в отсутствие других собственников, меняя замки. Вселившись, делают все, чтобы вынужденное соседство стало невыносимым: один из мошенников может безвылазно сидеть в квартире, превращая жизнь сособственников в ад. В ход идут любые методы – бесконечные скандалы, визиты подозрительных личностей, громкие ночные застолья, захламление жилища.
Бороться с режиссерами и исполнителями подобных «спектаклей» чрезвычайно тяжело, поэтому споры участников долевой собственности лучше не доводить до точки кипения, решая конфликты мирно. При недостижении согласия вопросы о владении и пользовании общей квартирой можно решить в судебном порядке. Если же один из собственников решит продать свою долю «на сторону», делать это нужно с учетом всех требований закона.
Ст. 250 Гражданского кодекса обязывает соблюдать преимущественное право покупки при продаже доли в праве общей собственности. Перед тем, как заключить сделку с посторонним лицом, продавец доли должен письменно известить остальных собственников о своем намерении, указав цену доли и другие условия продажи.
Если сособственники откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца, продавец вправе уступить ее любому лицу. Если преимущественное право покупки будет нарушено, любой сособственник имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.