Наследство с подселением
Газетные объявления о продаже доли в квартире – дело довольно обычное. Чаще всего эти самые доли покупают для того, чтобы «малой кровью» решить вопрос с регистрацией. Но бывает, что приобретенная доля становится плацдармом для захвата всей квартиры.
Несчастье одно не приходит…
Примерно такой рейдерский захват происходит сейчас в одной из московских квартир. В редакцию обратился Игорь Сомов, отец притесняемой стороны. И вот что рассказал.
Его сын Денис жил с бабушкой, у которой был прописан с 1993 года. Он ухаживал за пожилой женщиной, поэтому завещание она оставила на него.
В 1997 году старушка умерла. И одной из двух ее дочерей – Нине Сергеевне (родной тете Дениса) полагалась обязательная доля, которую она и получила. Помимо квартиры, наследникам отошла еще и дача. Также в долях.
Отец и сын Сомовы хотели обменять часть дачи на часть квартиры, о чем была договоренность с тетей Дениса. Но сделать этого не успели, т. к. та внезапно умерла.
Едва похоронили тетю, как через семь дней от травмы, полученной в электричке, погиб ее сын..
Из всей семьи Нины Сергеевны осталась одна ее дочь Вера (двоюродная сестра Дениса). И в ее распоряжении оказалась неприватизированная однокомнатная квартира в Дегунине. Еще не вступив в наследство, Вера вышла замуж за молодого человека из того же района.
Сомовы пытались встретиться с ней и решить вопрос – обменять долю дачи на долю квартиры или договориться как-то по-родственному. Но, видимо, она попала в плотное кольцо «опекунов» уже тогда. Отец и сын поняли это, когда «добрые» люди помогли Вере приватизировать квартиру и оформили наследство на долю в «однушке», где жил Денис. А вскоре после этого Вера просто исчезла из Москвы. Она всегда любила выпить, не раз находилась на лечении, поэтому ее исчезновению никто особенно не удивился.
Впоследствии оказалось, что квартира продана, а Вера уехала в город Алексин Тульской области. Это было в 2001-м. Ну, уехала и уехала. Дело хозяйское. Сомовы успокоились, и сын жил в той самой квартире почти четыре года, оплачивая коммунальные услуги и надеясь, что Вера, наконец, объявится, и вопрос с долей решится.
Аттракцион невиданной щедрости
2005 год. На горизонте возник некто Федякин и оформил карточку собственника на 1/3 доли. Причем легализовал эту долю только после того, как в 2004-м в Алексине умерла Вера. Федякин позвонил маме Дениса и предложил через риелторскую фирму продать всю квартиру, а деньги поделить. Такой «расклад» Сомовых не устроил, тем более что эта квартира была единственным жильем их сына.
Они написали заявление в милицию, изложив историю «приобретения» доли в квартире неким третьим лицом. Да еще по договору дарения.
После этого Федякина пригласили в милицию. Там он пояснил, что хорошо знал Веру, и она, мол, подарила ему долю. Милиция его больше не тревожила.
Тогда Сомовы начали писать в другие инстанции. После чего Федякин передарил долю некоей Шабановой, которая предложила Сомовым выкупить ее за 25 тысяч долларов, о чем и известила их через нотариуса. Сомовы отказались. Тогда Шабанова передарила злополучную долю гражданам Шарову и Модестову. Они получили в дар уже по одной шестой.
Новоселье со взломом
В мае 2008-го одаряемые граждане зарегистрировали права собственности и, когда Денис уехал в отпуск, решили вселиться в квартиру. Пришли и начали ломать замок на двери в тамбур. Соседка пыталась вызвать милицию, но никто не приехал. Тем временем «собственники» взялись крушить дверь квартиры Дениса. Соседка позвонила его отцу, и когда тот приехал, то не смог войти в квартиру – замки были заменены.
Сомов старший сам дозвонился в милицию, после чего появился участковый и объяснил, что разрешать споры между собственниками – не его функция.
В ОВД Сомову сказали, что разбираться будут по возвращении Дениса.
И вот, когда вызванный отцом сын приехал и написал заявление, квартиру вскрыли. Все вещи Дениса были сброшены в угол, а квартира заставлена чужой мебелью. Сомовы вызвали мастеров, поставили сейфовые замки и сделали на них бронированную накладку.
Чего не может страж порядка
Однажды Денис позвонил отцу: «Папа, они снова ломают дверь». Сомов старший посоветовал вызвать милицию, а когда приехал сам, то обнаружил, что новоявленные собственники «болгаркой» спиливают замки. Все соседи попрятались.
Позже появились стражи порядка. Игорь Сомов объяснил, что в квартире живет его сын, что прокуратурой и ОВД ведется проверка. Участковый пытался спустить дело на тормозах: дескать, эти граждане – собственники, а потому могут вселяться. После чего ушел, оставив Сомовых наедине со смелыми «новоселами». Наряд милиции тоже уехал.
Игоря оттолкнули от двери, снова включили «болгарку» и дорезали замки до конца.
Расправившись с ними, по-хозяйски зашли в квартиру. Сомовы – за ними. Уже с порога новоиспеченные собственники стали возмущаться тем, что их мебель переставили. Игорь Сомов начал объяснять: «У вас всего треть, вот ее и занимайте, а потом будем разбираться».
Шаров и Модестов сказали: «Хорошо» и поставили рядом две кушетки. Один их них достал пиво, прилег и начал пить. Другой отправился что-то делать на кухню. Одним словом, до двух часов ночи они находились в квартире.
Сомовы в это время сидели и писали заявление в прокуратуру. Потом Шаров и Модестов резко поднялись и ушли. После чего еще часа два названивали по телефону. Сомовы поднимали трубку – в ответ молчание.
Утром отец и сын пришли в окружную прокуратуру, чтобы отдать заявление. А там развели руками: «Что мы можем сделать? Они собственники, раньше надо было думать».
Вычитать и складывать
Вскоре гражданин Шаров передарил 1/6 часть доли гражданину Модестову, который таким образом стал владельцем уже трети квартиры. Но не прошло и месяца, как Модестов свою треть «отдарил» некоей гражданке Саблиной. Она также завезла в квартиру мебель и вещи.
Разговаривать с Сомовыми она не хочет, отсылает к доверенному лицу – г-ну Шаймарданову, который, как позже выяснилось, работает юристом…
Комментарий
Ольга Андреева, юрист агентства «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»:
– В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ право собственности предусматривает три составляющие: владение, пользование, распоряжение. Поэтому собственник, имея даже мизерную долю в праве собственности на квартиру, может распорядиться ею по своему усмотрению. Продать, подарить, завещать или обменять. Кроме того, он может просто вселиться в квартиру, где у него имеется доля.
При этом, конечно, нужно понимать, что доля – это вовсе не отдельная комната в квартире. Доля – понятие идеальное, а не материальное, ее нельзя измерить физически и привязать к квадратным метрам. Поэтому в случае вселения просто необходимо заключить соглашение о порядке пользования квартирой всем имеющимся сособственникам.
Если согласия между сособственниками нет (а чаще всего именно так и бывает), вопрос решается в судебном порядке.
Ситуаций, подобных той, что описана, сегодня больше чем достаточно. И разобраться в таком вопросе, как проживание людей, которые не являются родственниками, в однокомнатной квартире, может лишь суд.
Что же касается конкретной истории, то ее герои сами во многом виноваты. Ситуацию, которая сложилась, вполне можно было предотвратить. Надо было просто вовремя оформить все документы на квартиру и не допустить продажу доли третьему лицу. Тем более что Сомовы знали о пристрастии их родственницы к алкоголю.
Сейчас расставить все точки над «и» может только суд. Милиция же, как правило, в подобные дела старается не вмешиваться. Стражам порядка предъявляют документ о собственности на долю в квартире, и они считают это законным основанием для того, чтобы гражданин находился в квартире.
Теперь о том, что квартира слишком часто переходила от одного человека к другому через договор дарения. Обычно продавцы долей, чтобы избежать проблем с другими собственниками, имеющими преимущественное право покупки, оформляют сделку путем заключения договора дарения (получая, разумеется, при этом за свою долю деньги). Такая сделка в соответствии с законодательством является притворной (совершенной с целью прикрыть другую сделку), а потому ничтожной.
Но доказывать притворный характер сделки необходимо также в судебном порядке. И если заинтересованное лицо докажет в суде факт получения денег «дарителем» доли, суд признает дарение недействительным. Ведь дарение – сделка безвозмездная.