Московские квартиры — москвичам: эксперты о сомнительном популизме властей

Жилье в Москве дорогое и день ото дня становится все дороже – это уже давно не новость, а привычная реальность. Стоимость одного квадратного метра в новостройке уже приближается к 4 тыс долл.Между тем, во всем мире считается нормой, когда цена метра примерно равна среднемесячному доходу человека. Поскольку до таких доходов даже в богатой Москве далеко, мечты правительства о доступном жилье для народа так и остаются мечтой. В то же время квартиры в столице часто покупают жители регионов – как с целью инвестирования, так и для собственного проживания. Это, увы, становится одной из причин того, что лозунг «Москва для москвичей» обретает все большую популярность не только среди экстремистски настроенной молодежи. Как смириться с тем, что ты, коренной москвич в третьем поколении, ютишься в малогабаритной «двушке» с бабушкой, а хорошие квартиры в новостройке по соседству скупают, как горячие пирожки, «понаехавшие тут»?
Но экстремизм – это все же крайность. Тем не менее, предложения «прижать» иногородних покупателей жилья, позволив москвичам покупать квартиры по дешевке, неизменно встречают заинтересованный отклик. Вот и сейчас власти Москвы вспомнили позабытую было идею – «обустроить все» таким образом, чтобы квартиры для жителей столицы были на порядок дешевле, чем для всех прочих. Напомним, еще в начале сентября в распоряжении СМИ оказался проект постановления правительства Москвы «О среднесрочной жилищной программе «Москвичам – доступное жилье» на период 2007-2009 гг. Тогда, по сути, предлагалось разделить покупателей жилья на тех, кто «на законных основаниях» проживает в столице не менее 10 лет и остальных. Для первой категории инвестор должен резервировать до 80 проц квартир в недорогих типовых новостройках, причем 30 проц из них – по ценам, зафиксированным в инвестконтракте. В качестве альтернативы город «отбирает» у застройщика вдвое больше квартир по инвестконтракту – не 50, а 75 проц, и половину из этой доли город продает москвичам по рыночным ценам.
Однако сегодня этот вопрос снова был поднят на заседании правительства Москвы. На нем были обнародованы следующие данные — около 50 проц московских семей хотят улучшить свои жилищные условия, 62 проц готовы ускорить решение этих проблем за счет покупки квартиры, причем 41 проц из них готовы переехать в ближайшее Подмосковье из-за более благоприятной ценовой ситуации на областном рынке жилья. По словам руководителя столичного департамента жилищной политики Петра Сапрыкина, количество очередников в городе сейчас составляет около 189 тыс семей, причем новой квартиры большинству из них приходится ждать не менее 20 лет. Чтобы повысить доступность жилья и сократить срок очереди до 10 лет, городские власти предлагают снова вернуться к идее «продавать преимущественно москвичам». Застройщикам, как и прежде, предложено резервировать в недорогом типовом жилье до 80 проц площадей для продажи москвичам, проживающим в городе не менее 10 лет, по фиксированным ценам. Право покупки в этом случае будет предоставляться один раз, что исключит возможность спекуляции. Кроме того, предлагается ввести льготы на выкупные цены — вставшие на очередь раньше будут платить меньше. Для семей с детьми предусмотрено уменьшение первоначального взноса при покупке квартиры у города с рассрочкой платежа. Также планируется создание льготных условий для многодетных семей при вступлении в ЖСК.
Напомним, что ключевая идея проекта «Москвичам — доступное жилье» была в том, чтобы ограничить приход на московский рынок иногородних жителей в качестве инвесторов. Недвижимость в Москве – неплохая гарантия сохранения и приумножения накоплений. Вкладываться в ПИФы или играть на фондовом рынке в нашей стране еще не приучены, банкам же после всех кризисов и пертурбаций до сих пор доверяют с оглядкой. Поэтому скупают «однушки» и «двушки» /как известно, именно они являются наиболее «ликвидными»/ все, кто может себе это позволить – от жителей «нефтеносных» регионов до бизнесменов и персонажей шоу-бизнеса. Среди них, кстати, есть и москвичи, но таковых меньшинство. По разным оценкам, сегодня доля инвестиционных квартир составляет от 15 до 30 проц от общего количества покупаемого жилья в Москве.
Однако воплощение этой идеи «от московских властей» оставляет желать лучшего, считают аналитики рынка, опрошенные ПРАЙМ-ТАСС. «Это вряд ли пойдет на пользу нашему рынку, так как подобными мерами планируется вмешательство в очень непростые и еще не до конца сложившиеся отношения продавца и покупателя», — заявил директор департамента маркетинга ГК «МИАН» Михаил Тонков. По его мнению, в последнее время сегмент недвижимости и без того претерпевает серьезные изменения, не всегда позитивные. Мы же еще и нарушаем стандартные рыночные механизмы. Это не будет способствовать становлению цивилизованного и прозрачного рынка недвижимости. Помимо общего влияния на рынок, можно предположить, что подобное нововведение способно послужить отправным моментом для появления нелегальных схем по покупке новостроек. Нельзя исключать и всплеск мошеннической деятельности, связанной с невозможностью приобрести и без того дефицитный товар.
О мошенничестве стоит сказать подробнее. Не исключено, что люди начнут покупать «дешевые» квартиры для других, имея с этого некий процент. С такими спекулянтами власти уже не смогут ничего поделать – ведь каждую сделку не проконтролируешь. Между тем, строить в Москве больше, чем сейчас, не будут. «Мы не можем превратить город в каменные джунгли», — заявил в свое время В.Ресин. Новых земель под строительство нет. К тому же, дефицит тепло- и электроэнергии, который прогнозируется в городе в 2007 г, может помешать строить в Москве новое жилье, отметил сегодня мэр города Юрий Лужков. «Москва уже имеет огромные планы по строительству жилья, в том числе муниципального на 2007 г, однако энергодефицит может помешать нам их реализовать», — заявил он. Так что рост спроса при дефиците предложения, как и полагается, приведет лишь к росту цен на жилье.
«С точки зрения законодательства, очень сложно запретить субъектам права заключать между собой договор купли-продажи, — считает председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Григорий Куликов. — В данном случае я имею в виду компанию-застройщика и физическое лицо. Эти запреты незаконны. А с точки зрения рынка, это не имеет никакого практического смысла и пользы. Москвичи, которые имеют возможность что-то купить, и так покупают, а иногородние смогут найти способ обойти этот запрет». Существуют еще юридические лица, которые могут быть зарегистрированы в Москве, а запретить покупать недвижимость юридическому лицу в рамках действующего законодательства очень непросто.
И снова о росте цен. Некоторые эксперты считают, сам законопроект в итоге может внести свою лепту в подорожание квартир. Как считает генеральный директор брокерского дома «Золотые ворота» Роман Мурадян, риэлторы сейчас и без того не имеют тех колоссальных прибылей, о которых можно было говорить раньше. Если они лишатся своего процента, то постараются возместить его за счет покупателей. То же верно и в отношении застройщиков. По мнению М.Тонкова, можно предположить, что в случае принятия данного законопроекта, мы будем наблюдать определенный всплеск активности на стабильном сегодня рынке. Однако степень этого влияния на текущий момент в силу недостаточной информации оценить довольно сложно, так как не очень понятно, как именно будут проработаны механизмы реализации и контроля. Однако Г.Куликов считает, что на состояние рынка, на цены это заявление не повлияет. Распространение информации о намерениях, которые не обязательно воплотятся, может быть инструментом пиара, считает он.
Р.Мурадян считает, что реально снизить цены на жилье для москвичей возможно, но максимум на 5-10 проц – за счет прибыли продавцов. У большинства населения, на кого направлена эта инициатива, таких денег все равно нет, и никакая ипотека им не поможет.
Гораздо выгоднее было бы развивать рынок сдачи жилья внаем. Сейчас существуют доходные дома, но средняя цена квартиры здесь начинается от 2 тыс долл в месяц, что недоступно простым москвичам. Власти могли бы строить доходные дома с низкой арендной платой за жилье. На заседании обсуждалось, что часть построенного жилья можно было бы не продавать, а использовать для сдачи в наем горожанам, чтобы сократить очередь на квартиры. Развивать рынок найма планируется как в государственном, так и в частном жилом фонде. Часть платы — до 70 проц — будет компенсироваться очередникам из городского бюджета. По данным П.Сапрыкина, сейчас более 120 тыс москвичей имеют по нескольку квартир, которые также можно было бы сдавать по социальному найму очередникам. Правда, чиновник не сказал, кто и как будет устанавливать эти социальные цены. Если они будут составлять 100-200 долл, то заставить граждан «выйти из тени» и вместо черного рынка сдавать квартиры «социальным нанимателям» будет нереально. Да, официальный договор и гарантии безопасности от города – это плюс. Но рыночные цены сейчас раза в три выше, да с полученных денег еще и «белые» налоги платить придется…
ПРАЙМ-ТАСС