Как приобрести в собственность коммерческую недвижимость
За 10 месяцев 2006 года ставки арендной платы на нежилые помещения в столице выросли более чем на 30%. Риэлторы предсказывают, что такие темпы роста арендных ставок сохранятся еще как минимум два года.Между тем мысль приобрести нежилое помещение в собственность редко посещает арендаторов, хотя сегодня у них есть возможность сделать это, не изымая больших денег из бизнеса. Вернее, таких возможностей две — ипотека и лизинг.
Лизинг коммерческой недвижимости пока менее популярен у отечественных предпринимателей, чем аренда. Основные причины этого явления кроются, по мнению генерального директора «Лизинговой компании УРАЛСИБ» Дмитрия Шицле, в недостаточной информированности отечественных предпринимателей об этом продукте и широкой распространенности схем непрямых продаж объектов недвижимости. Хотя преимущества лизинга перед арендой для него очевидны.
« Многие компании часто сталкиваются с завышенной стоимостью аренды помещений. Договоры аренды зачастую заключаются на срок не более года, что делает неоправданными финансовые вложения арендаторов в отделку офисных помещений по собственным дизайн-проектам, — аргументирует Дмитрий Шицле. — Очевидно, мала вероятность, что арендатор впоследствии сможет выкупить в собственность используемую недвижимость. Лизинг же дает возможность без значительных единовременных финансовых затрат получить в свое пользование недвижимость с последующим правом выкупа. Именно поэтому в последнее время интерес к лизингу недвижимости начинает расти».
Какие же еще плюсы у лизинга? Как объясняет Сергей Конаныхин, юрист Renaissance Realty, зачастую лизинг является единственным инструментом, обеспечивающим возможность приобретения дорогостоящей коммерческой недвижимости. «Если по ипотеке в кредит можно получить не более 75% от стоимости недвижимости, то в лизинге эта цифра может доходить до 90%, — отмечает он. — Кроме того, при лизинге недвижимость переходит в собственность только после всех лизинговых платежей. Поэтому появляется возможность сэкономить на налоге на имущество и налоге на прибыль. Лизинг гораздо более безопасен, чем банковский кредит, с точки зрения финансирующей организации, так как предмет лизинга является безусловным обеспечением сделки».
Таким образом, лизинг имеет весомые преимущества не только перед арендой, но и перед ипотекой коммерческой недвижимости, особенно для предприятий малого и среднего бизнеса. Тем более что, как говорит директор департамента коммерческой недвижимости NAI Global Russia Владимир Журавлев, « ипотеку коммерческой недвижимости пока могут позволить себе только крупные компании: высокие требования банков к финансовому состоянию заемщиков не позволяют предприятиям малого и среднего бизнеса получить кредит». Для крупных же компаний, по его мнению, ипотека практически всегда более выгодна, чем обычный способ приобретения объектов, так как, привлекая кредит, компании не приходится изымать собственный капитал из оборота.
«Однако даже крупным компаниям сложно получить банковское кредитование под покупку здания для собственного пользования, так как в этом случае доходы от приобретения объекта сложно спрогнозировать и для банка возрастают риски по неполучению выплат, — продолжает Владимир Журавлев. — Значительно легче оформить кредит на покупку недвижимости с инвестиционной целью — банки идут на такие сделки более охотно в связи с возможностью более точно просчитать доходность».
По словам директора центра розничного кредитования банка «ГЛОБЭКС» Олега Семкичева, сегодня достаточно много коммерческих банков предоставляют услуги ипотеки коммерческой недвижимости. Заемщиками выступают различные компании, но в большинстве своем это крупные и средние производственные фирмы. «Для ипотеки коммерческой недвижимости желательно, чтобы предметом залога были помещения, которые могут приносить высокий доход или обладающие высокой ликвидностью», — говорит он.
Другими словами, банки предъявляют свои требования к помещению, под залог которого выдают кредит, и эти требования далеко не всегда совпадают с требованиями заемщика. «Из перечня помещений, которые соответствуют требованиям банков, сразу исключаются аварийные объекты или не прошедшие техническую инвентаризацию и государственную регистрацию, — перечисляет Владимир Журавлев. — Кроме того, залог в идеале должен представлять собой прибыльный и стабильный бизнес — к примеру, офисное здание класса «А», имеющее арендаторов. Чем менее ликвиден объект, тем сложнее компании выставить его в качестве залога и получить кредит».
Еще более сложно найти на рынке объект, который продается по устраивающей кредитора схеме. «Банки пока неохотно кредитуют приобретение коммерческой недвижимости, — сокрушается Эдуард Анимаев, консультант департамента коммерческой недвижимости компании Paul s Yard. — Основная проблема заключается в том, что вторичный рынок коммерческой недвижимости имеет «серую» схему продаж. То же самое относится и к части первичного рынка. Также во многих случаях банки опасаются падения рынка коммерческой недвижимости».
Спрос на ипотеку коммерческой недвижимости, по данным Владимира Журавлева, высок среди крупных компаний, в активах которых находятся ликвидные здания, способные заинтересовать банки в качестве залога, однако таких игроков на российском рынке пока немного. Предприятиям же малого и среднего бизнеса подобные сделки, как правило, не доступны, поскольку им бывает сложно документально доказать банку, что их бизнес стабилен. «Компаниям с относительно высокими рисками практически невозможно получить ипотечный кредит, тогда как в сделках с привлечением лизинга официальным заемщиком является лизинговая компания, которая и несет финансовую ответственность по кредиту, — говорит он. — При этом в отличие от кредитной сделки при лизинге дополнительного обеспечения от клиента не требуется».
Есть у лизинга и другие преимущества перед ипотекой. «Во-первых, это ускоренная амортизация и возможность отнесения лизинговых платежей на себестоимость, а во-вторых, лизинг недвижимости, как услуга, более доступен, чем кредитование под залог приобретаемой недвижимости. Банк, выдавая ипотечный кредит, как правило, применяет более высокий дисконт к оценке недвижимости — в связи с тем, что объект будет являться собственностью клиента. Лизинговая компания в зависимости от потенциального клиента может применять более низкий дисконт к оценке, т.к. объект недвижимости будет являться собственностью лизингодателя, — перечисляет Петр Ванюков, директор департамента регионального развития компании «ГЛАВЛИЗИНГ». — Кроме того, банки неохотно предоставляют кредит на срок более трех лет, а при лизинге возможно заключение договора на срок 5-7 лет, а в отдельных случаях до 10 лет».
Преимущества лизинга для продавцов коммерческой недвижимости еще более очевидны. Ведь продавец недвижимости получает 100% стоимости объекта без рассрочек. А число потенциальных покупателей при такой схеме существенно увеличивается.
Наталья Барановская
Финансовые известия