Право первой покупки
Как известно, продать долю в праве общей собственности на недвижимость можно лишь с соблюдением преимущественного права покупки других собственников. Тем не менее, отношения нескольких хозяев одного имущества зачастую складываются так сложно, что этим требованием закона нередко пренебрегают.
Сначала – свои, потом – чужие
«Вот продам долю «на сторону», и квартира превратится в коммуналку!» – пугает один участник долевой собственности другого. Вариант, конечно, возможный, только желающему отделиться стоит помнить: остальные собственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается третьему лицу, и на прочих равных условиях.
Закон налагает на продавца доли обязанность письменно известить остальных собственников о своем решении, указав цену и другие условия продажи. Лишь в том случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца, можно с чистой совестью продавать ее любому лицу.
Денег на покупку у сособственника может и не найтись, а обзаводиться новым соседом, ох, как не хочется… Вот и начинает обладатель преимущественного права всячески уклоняться от получения извещения: главное – потянуть время, а там или деньги найдутся, или продавец откажется от своих намерений.
Для того чтобы не стать заложником подобной ситуации, стоит ответственно подойти к составлению извещения. В уведомлении о продаже нужно четко указать все условия будущей сделки: адрес объекта недвижимости, данные о собственнике доли, цену, порядок расчетов, условия продажи.
Извещение о продаже обычно направляется заказной телеграммой с уведомлением. Стоит подготовить копию телеграммы и попросить сотрудника почты ее заверить. Нужно настаивать на том, чтобы при уклонении от получения телеграммы работник почты сделал соответствующую отметку – это послужит доказательством того, что собственника оповестили по всем правилам. Уведомление о продаже можно поручить и нотариусу, который возьмет все хлопоты на себя.
Кто во что горазд
Когда встает вопрос о продаже доли, не питающие друг к другу добрых чувств сособственники начинают строить взаимные козни. Получивший извещение о продаже доли может согласиться на покупку, но только для того, чтобы выиграть время. Морочить голову продавцу такой человек может долго, месяцами договариваясь об условиях сделки.
В подобных ситуациях продавцу доли имеет смысл направить сособственнику еще одно извещение – на сей раз предложить в назначенное время появиться у нотариуса и заключить договор купли-продажи. Если покупатель не явится, можно спокойно подыскивать другого.
Что же касается продавцов доли, то они нередко завышают цену недвижимости в извещении о продаже. Это делается для того, чтобы заставить сособственника раскошелиться: например, постороннее лицо, желающее весьма недешево купить долю, может оказаться подставным. Главное – заставить другого собственника, получившего извещение о продаже, поверить в возможность сделки и согласиться на невыгодные для него условия.
Цена завышается и по более простой причине – один собственник хочет насолить другому, лишив шанса приобрести продаваемую долю. Так имущество уходит «на сторону», причем если и в договоре купли-продажи будет указана завышенная сумма, доказать неблагонадежность продавца, увы, вряд ли получится.
Тем не менее, хитрец может настоять на том, чтобы в договоре фигурировала настоящая цена доли: в конце концов, если сделка будет признана недействительной, продавцу придется вернуть указанную в договоре завышенную сумму. Если цифры в извещении о продаже доли и договоре купли-продажи будут разниться, у другого собственника есть шанс отстоять свои права.
Сделка под прикрытием
Если доля продается с нарушением преимущественного права покупки, любой участник долевой собственности в течение трех месяцев может требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Проблема заключается в том, что факт нарушения нужно еще доказать, а это довольно сложно.
Информацию о том, какую цену на самом деле указали в договоре, может представить территориальное управление Росреестра. Стоит предъявить извещение с указанной продавцом стоимостью доли и объяснить ситуацию, в случае отказа подобные данные точно представят по обращению суда.
Непросто подловить и продавца доли, желающего обойти преимущественное право покупки. Сделка купли-продажи часто прикрывается дарением, при котором преимущественное право покупки не действует.
В суде обойденному извещением собственнику придется доказать притворный характер сделки, подтвердив, что на самом деле имел место факт передачи денег за долю. В ход могут пойти показания свидетелей, расписки, некоторые факты. Например, «подаривший» долю собственник, имевший скромные доходы, вдруг приобрел автомобиль – возможно, деньги он получил как раз за продажу недвижимости, которую прикрыл дарением.
Некоторые обходят требования закона иначе: на самом деле дарят мизерную часть доли третьему лицу, это лицо становится одним из собственников недвижимости и приобретает оставшуюся часть доли уже по преимущественному праву покупки.
Иногда собственник оформляет с третьим лицом, желающим купить долю, договор займа с залогом доли. Собственник, он же заемщик, получает деньги, а выдавший заем забирает долю.
Доказать притворность сделок сложно, к тому же эти хитрые схемы таят в себе угрозу как для продавца доли, так и для другого собственника. Поэтому участникам долевой собственности стоит переступить через неприязненные отношения и мирно решить вопрос о покупке доли – так будет лучше для всех.