Выселить нельзя помиловать
Как выселить из своей квартиры постороннего или ставшего чужим с годами человека? – этим вопросом задаются многие хозяева жилья. Отстаивая свои права в суде, собственники нередко забывают: те, кого они пренебрежительно именуют «довесками», далеко не всегда живут в квартире на птичьих правах.
Бывший? Уходи!
После развода редкий собственник не задумается о снятии с регистрации и выселении из своего жилища уже бывшей «второй половины». В этой ситуации закон на стороне хозяина квартиры: по общему правилу, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья за бывшим членом его семьи право пользования жильем не сохраняется.
На основании этой нормы еще недавно из квартир по решению суда изгонялись не только бывшие супруги, но и дети собственников. Однако Верховный суд РФ дал разъяснения по этому вопросу, объяснив: дети не могут стать бывшими, они сохраняют право на жилье даже в случае развода родителей.
Стоит учитывать и то, что суд может сохранить за бывшим супругом право пользования жильем на определенный срок. Например, женщина живет в квартире, собственником которой является бывший муж. Своего жилья у экс-супруги нет, приобрести его не на что, а скромные доходы не позволяют даже снять другое жилище – в этом случае суд может разрешить ей остаться в квартире на определенный срок.
Каков этот срок? В законе это не оговаривается, а определяется судом в каждом конкретном случае особо. При рассмотрении дела будут учтены и длительность брака, и материальное положение бывших супругов, и состояние их здоровья, и возраст. Сохраняя право проживания, суд также может обязать собственника квартиры обеспечить бывшего супруга иным жильем. Это допустимо в том случае, если собственник несет алиментные обязательства в отношении бывшего супруга (например, в случае, когда последний нетрудоспособен по инвалидности).
Кому и собственник не указ
Решать проблему выселения посторонних иногда приходится покупателям квартир, в свое время проглядевшим зарегистрированных на жилплощади. Казалось бы, для этого достаточно обратиться в суд: по общему правилу, переход права собственности на жилье является основанием для прекращения права пользования этим жильем членами семьи прежнего собственника.
Тем не менее, выписать из квартиры можно далеко не всех. Так, право пользования сохраняется за бывшими членами семьи собственника, которые были зарегистрированы в квартире в момент ее приватизации. Эти лица могут на законных основаниях проживать в квартире пожизненно.
Не удастся выселить из квартиры и получателя ренты, ведь по закону требуется его согласие на все сделки с квартирой. Также не получится снять с регистрации лицо, проживающее в квартире на основании завещательного отказа. Речь идет о возложенной по завещанию на наследников обязанности имущественного характера: в частности, на наследника, к которому переходит жилье, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу право пользования этим жильем – пожизненно или на определенный срок.
Таким образом, в квартире могут проживать лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жильем и после его приобретения покупателем. При этом в договоре купли-продажи должен содержаться перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жильем – это существенное условие такого договора, без которого он не может быть заключен.
Все, что скрыто
Далеко не все продавцы готовы играть в открытую, поэтому лучше заранее, до приобретения квартиры, проверить, остались ли в ней зарегистрированные. Показать все, что скрыто, способна архивная (расширенная) выписка из домовой книги, в которой указываются лица, когда-либо регистрировавшиеся на данной жилплощади.
По этому документу, который выдается собственнику, можно отследить, не проживали ли в квартире люди, снятые с регистрации в связи с отбытием наказания, объявлением безвестно отсутствующими. Имейте в виду, что однажды они могут явиться и через суд восстановить свою регистрацию – выселить таких граждан впоследствии будет крайне сложно, ведь иного жилья у них нет.
В квартире могут быть зарегистрированы люди, которые годами там не живут. Они просто числятся на жилплощади, не пользуясь квартирой и не внося коммунальные платежи. Выписать «жильцов-невидимок» непросто, но возможно: для этого в суд подается иск о признании этих лиц утратившими право пользования жильем и снятии их с регистрации.
Вопрос о выселении иногда встает и в том случае, когда речь идет о съемном жилье, причем пострадавшей стороной может оказаться как наниматель, так и собственник квартиры. Нанимателям нередко указывают на дверь после смены хозяина жилья (например, в результате продажи или наследования): им стоит знать, что в случае перехода права собственности на квартиру договор найма не расторгается и не изменяется.
Но распространены и обратные ситуации, когда «гостям надоедают хозяева», наниматели нередко отказываются покидать жилье после окончания срока договора найма. В подобном случае выселять «бытовых рейдеров» приходится в судебном порядке, подавая иск.
Точно так же следует поступать и тогда, когда, уже продав квартиру, бывшие собственники под благовидными предлогами отказываются съезжать. Таких «засидевшихся» в чужом жилье тоже следует выселять в судебном порядке.