Делиться надо
Покупаю квартиру у соседа, который приобрел ее в период брака. После того, как сосед развелся с женой, прошло больше трех лет. Раздела имущества между супругами не было. Нужно ли теперь для проведения сделки согласие бывшей жены соседа?
Олег Рискин
– Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместной недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ). Супруг, чье согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал (или должен был) узнать о ее совершении.
Эти требования касаются сделок, совершенных с совместным имуществом в период брака.
Если же брак расторгнут, а право собственности было оформлено только на одного из супругов (и вторым супругом такое положение вещей не оспаривалось), то формальных препятствий для проведения сделки, о которой идет речь, нет. Согласие бывшей супруги не понадобится. Правда, при оформлении и регистрации сделки в Росреестре потребуют нотариально заверенное заявление от продавца, о том, что он не состоит в браке.
Возможен и иной поворот. Хотя Семейный кодекс РФ устанавливает, что к требованиям бывших супругов о разделе их общего имущества применяется трехлетний срок исковой давности, согласно разъяснениям по-становления пленума Верховного суда РФ от 5.11.1998 № 15, течение этого трехлетнего срока следует исчислять не со времени прекращения брака, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Иными словами, исковая давность для подачи экс-супругой иска о разделе квартиры начнется с момента, когда она узнает об отчуждении жилого помещения.
Бывшая жена имеет право начать разбирательство о признании за ней права собственности на половину квартиры. И может требовать в суде либо расторжения сделки, либо взыскания с бывшего мужа денежной компенсации – половины стоимости проданной квартиры.
Вы, как покупатель, также будете привлечены к участию в деле. И если суд выяснит, что на момент купли-продажи вы знали о том, что приобретенная в браке квартира супругами не разделена, и инициатива продать ее принадлежит только одному из них, суд может аннулировать сделку, признав ее противоречащей закону.
Однако все же суды чаще идут на то, чтобы обязать продавца поделиться с бывшим супругом. В этом случае значение будет иметь цена продаваемой квартиры. В ваших интересах, чтобы она была соразмерна рыночной. Ведь умышленное занижение цены сделки может стать основанием для признания ее мнимой.
Жить по уставу
Решила приобрести квартиру в ЖСК, но мне сказали, что я обязательно должна вступить в члены этого кооператива. Так ли это?
Серафима Максимовна
– Все так, поскольку основанием владения, пользования и распоряжения жилым помещением, которое расположено в многоквартирном доме, возведенном или строящемся силами ЖСК, является членство в нем.
Согласно ст. 124 ЖК РФ гражданину или юридическому лицу, принятому в члены кооператива, на основании решения общего собрания членов ЖСК предоставляется жилое помещение в доме кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Именно решение общего собрания является основанием вселения в купленную квартиру.
Ст. 218 ГК РФ предусматривает также, что член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, полностью внесший паевой взнос, приобретают право собственности на указанное имущество. Только полная выплата паевого взноса является основанием для возникновения права собственности.
Члену ЖСК, не выплатившему полностью паевой взнос и исключенному из кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может превышать двух месяцев со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена ЖСК.
Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос и исключенный из кооператива, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме ЖСК и обязаны освободить квартиру. В случае отказа сделать это они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилья.
После вступления в члены ЖСК вам надо будет соблюдать положения его устава, выполнять все решения общего собрания членов кооператива.
Брачный контракт 20 лет спустя
Мы с мужем состоим в зарегистрированном браке почти 20 лет. За это время приобрели двухкомнатную квартиру (она оформлена на меня) и однокомнатную, которая оформлена в равных с мужем долях. У супруга от первого брака есть сын. Мой вопрос заключается в следующем: если с мужем что-то случится, как тогда распределится наследство? Будет ли сын иметь право на долю отца?
Елена Васильевна
– Если супруг не оставит завещания, наследство после его смерти будет делиться по закону.
Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. Все они наследуют в равных долях (ст. 1142 ГК РФ).
Вместе с тем, согласно ст.1150 ГК РФ, принадлежащее пережившему наследодателя супругу в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, которое было нажито во время брака с наследодателем и которое являлось их совместной собственностью. То есть половина однокомнатной квартиры, принадлежащая вам, как супруге, делиться между наследниками не будет. Доля же умершего супруга в имуществе, нажитом во время брака, входит в состав наследства и переходит к наследникам в соответствии с правилами ГК РФ.
Несмотря на то, что приобретенная двухкомнатная квартира оформлена только на вас, половина в ней все равно принадлежит супругу. И, следовательно, после его смерти будет разделена между наследниками.
При наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников.
Соответственно, если наследниками будут только супруга и сын наследодателя, то доли распределятся следующим образом: ¼ за сыном, ¾ за вами на каждую из квартир.
При разделе наследства оформление наследственных прав на доли в праве собственности на квартиры может быть произведено как у нотариуса, так и в судебном порядке.
К соглашению о разделе наследства применяются правила ГК РФ о форме сделок и форме договоров.
Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство. Такие свидетельства выдает нотариус.
Госрегистрация прав наследников на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство. А в случае, когда госрегистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства – на основании соглашения о разделе наследства.
Несоответствие раздела наследства, осуществленного наследниками в заключенном ими соглашении, причитающимся наследникам долям, указанным в свидетельстве о праве на наследство, не может повлечь за собой отказ в госрегистрации их прав на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства.
Если между наследниками не достигнуто соглашение о разделе наследства, делить имущество придется в суде.
Если в состав наследства входит жилое помещение (дом, квартира и т. д.), раздел которого в натуре невозможен, при его разделе наследники, проживавшие в этом жилом помещении к дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения (ст. 1168 ГК РФ).
Избежать раздела наследства можно путем составления завещания. Супруг может при жизни распорядиться своими долями в обеих квартирах, завещав их конкретному наследнику.
Также можно исключить двухкомнатную квартиру из состава наследства, заключив брачный контракт, в котором следует указать, что все имущество, оформленное на одного из супругов, является его личной собственностью.