Сарай, мастерская, гараж
Купил в дачном кооперативе под Москвой 25 соток. Поставил вместе с сыновьями за лето модульный двухэтажный дом, все огородили, а зимой намереваемся построить рядом с ним несколько подсобных помещений – баню с небольшим водоемом, сарай, мастерскую, гараж, амбар для сохранения урожая и, извиняюсь, собачью будку. Но правление категорически отказало в строительстве дополнительных (кроме бани) построек. Утверждают, что так много сооружений на одном участке быть не должно и это не предусмотрено их уставом. Правы ли они, ведь это моя территория, тем более немаленькая, что хочу, то и строю?!
Валентин Маслов
В целом вы правы, ведь ГК РФ гарантирует собственнику право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом, в том числе и недвижимым. Казалось бы, что хотите, то и строите. Но не так все просто.
Для начала: право собственника земельного участка на возведение зданий и сооружений, осуществление их перестройки или сноса осуществляется при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (ст. 263 ГК РФ).
Также вы как член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения обязаны соблюдать требования устава, на которые ссылается правление.
Что касается правления, то в соответствии с ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» оно имеет право принимать решения, необходимые для достижения целей деятельности такого объединения и обеспечения его нормальной работы, за исключением решений, которые касаются вопросов, отнесенных законом и уставом такого объединения к компетенции общего собрания его членов (собрания уполномоченных). Правление садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения действует в соответствии с законодательством Российской Федерации и уставом такого объединения.
Именно правление осуществляет контроль за соблюдением требований к возведению строений и сооружений в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении. Также этим правом наделены инспектора государственных органов, осуществляющих контроль за соблюдением законодательства, в порядке авторского надзора – организация, разработавшая проект организации и застройки территории такого объединения, органы местного самоуправления.
Согласно ст. 34 ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ возведение строений и сооружений в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки его территории. Тип материалов и конструкций, применяемых при возведении строений, сооружений и объектов инженерной инфраструктуры, определяют садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение и его члены самостоятельно в соответствии с проектом организации и застройки территории такого объединения.
Теперь необходимо разобраться, что же такое проект организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
Согласно ст. 32 ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ проект организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения составляется на основании ходатайства его правления. Члены таких объединений вправе приступить к использованию садовых, огородных или дачных земельных участков после выноса в натуру такого проекта и утверждения общим собранием его членов (собранием уполномоченных) распределения участков между членами объединения.
Проект организации и застройки территории согласовывается с объединением, заказавшим данный проект, и утверждается в двухнедельный срок органом местного самоуправления, на территории которого выделен земельный участок.
Четкий перечень требований, предъявляемых к форме и содержанию проекта указан в ст. 32 ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ.
Экземпляры проекта организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения со всеми текстовыми и графическими материалами передаются объединению и соответствующему органу местного самоуправления.
Таким образом, ваши градостроительные планы должны соответствовать нормативам организации и застройки территории, которые устанавливают органы местного самоуправления в порядке, установленном градостроительным законодательством, с учетом природных, социально-демографических, национальных и иных особенностей. Основой для этого служат базовые нормативы организации и застройки территории таких объединений, установленные федеральными органами исполнительной власти и необходимые для соблюдения природоохранного, земельного законодательства, законодательства о градостроительстве, о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, о пожарной безопасности.
Проект организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения обычно включает и предельные размеры строительства на участках.
Ст. 34 ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ в таком случае гарантирует, что возведение гражданами на земельных участках строений и сооружений, превышающих размеры, установленные проектом для данных строений и сооружений, допускается после утверждения органом мест-ного самоуправления проектов строительства данных строений и сооружений в порядке, установленном градостроительным законодатель-ством.
Федеральное законодательство предусматривает последствия возведения строений без согласования.
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Обойтись без сноса поможет суд, который, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, признает на нее право собственности.
Если дом под снос…
Имеет ли смысл приватизировать квартиру, если дом намереваются сносить?
С. М. Подлипкин
Отвечая на ваш вопрос, могу лишь разъяснить, чем отличаются права собственников и нанимателей жилья, освобождаемого в связи со сносом.
Права собственников и нанимателей жилых помещений, освобождаемых при переселении в связи со сносом, регулируется Законом г. Москвы от 31 мая 2006 года № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве».
Согласно ст. 6 указанного закона собственники могут выбрать равноценное возмещение (компенсацию) в денежной или натуральной форме либо выкупную цену.
Размер возмещения (компенсации) либо выкупной цены определяется соглашением сторон на основе независимой оценки.
Размер денежного возмещения (компенсации) собственнику должен соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения.
При согласии собственника с ним может быть заключен договор мены, в соответствии с которым собственнику предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому жилому помещению. При этом равнозначным жилым помещением признается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого, а количество комнат соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении. При этом доплата за разницу в стоимостях обмениваемых жилых помещений не взимается.
Таким образом, при переселении собственник получит либо деньги за свою квартиру, либо равноценное жилье.
Переселение граждан и освобождение жилых помещений, занимаемых ими по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, осуществляются путем предоставления им другого благоустроенного жилого помещения в жилищном фонде города Москвы соответственно по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования или в предусмотренных законом случаях путем предоставления безвозмездных субсидий для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений с целью приобретения их в собственность.
Размер площади жилого помещения должен соответствовать размеру площади жилого помещения, предоставляемого с помощью города в соответствии с правовыми актами города Москвы. Размер субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений с целью приобретения их в собственность составляет 100 процентов и определяется в соответствии с правовыми актами города Москвы.
При этом жилье общей площадью по 18 кв. м на человека получат только те граждане, кто не имеет иных жилых помещений. Также чиновники проверят, не совершали ли за предшествующие переселению пять лет наниматели и члены их семьи действия, повлекшие за собой ухудшение жилищных условий. Вы сможете приватизировать полученную при переселении квартиру, но в пределах срока действия бесплатной приватизации, то есть до 1 марта 2013 г.
Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Дубасова А. А., Маркова А. Е.