Красный свет для дяди Стёпы
Начал строить дом на дачном участке, а члены правления нашего кооператива вдруг заявили, что я его затеял выше и шире, чем положено. Неужели еще существуют какие-то нормы?
Степан Севастопольский
Стройте на здоровье любые хоромы, лишь бы ваша стройка не нарушала ничьих законных прав и не ущемляла ничьих интересов, в том числе и остальных членов дачного кооператива.
Согласно ст. 34 ФЗ РФ от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» возведение строений и сооружений осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки его территории. Контроль за соблюдением требований проводит правление объединения, а также инспекторы государственных органов, осуществляющих контроль за соблюдением законодательства, в порядке авторского надзора организация, разработавшая проект организации и застройки территории такого объединения, органы местного самоуправления.
Тип материалов и конструкций, применяемых при возведении строений, сооружений и объектов инженерной инфраструктуры, садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение и его члены определяют самостоятельно.
Таким образом, если не хотите попасть впросак, для начала ознакомьтесь с требованиями устава кооператива и проектом организации и застройки территории дачного поселка.
В случае если задуманный вами дачный дом превышает размеры, установленные проектом организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения для данных строений и сооружений, возводить его следует только после утверждения органом местного самоуправления вашего проекта строительства в порядке, установленном градостроительным законодательством.
Градостроительное законодательство включает в себя не только Градостроительный кодекс РФ и нормативные акты федерального и регионального уровней, но и положения, принимаемые муниципальными образованиями по вопросам градостроительной деятельности. Так, представительными органами, органами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты, которые могут иметь как нормативно-правовой, так и индивидуальный характер.
Для строителей действуют обязательные градостроительные нормы, санитарные нормативы и требования пожарной безопасности. Рекомендую с ними ознакомиться.
Например, согласно ФЗ РФ от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» планировка и застройка территорий поселений и городских округов должны осуществляться в соответствии с генеральными планами поселений и городских округов, учитывающими требования пожарной безопасности, установленные указанным федеральным законом. Состав и функциональные характеристики систем обеспечения пожарной безопасности населенных пунктов должны входить в проектную документацию в виде раздела «Перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности».
При возведении дачных домов малой этажности с одной стороны необходим подъезд пожарных автомобилей, ширина проездов для пожарной техники должна составлять не менее 6 метров. При этом планировочное решение малоэтажной жилой застройки (до 3 этажей включительно) должно обеспечивать подъезд пожарной техники к зданиям, сооружениям и строениям на расстояние не более 50 метров.
На территории садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения граждан должен обеспечиваться подъезд пожарной техники ко всем садовым участкам, объединенным в группы, и объектам общего пользования. Ширина проезжей части улиц должна быть не менее 7 метров, проездов – не менее 3,5 метра.
Вам обязательно понадобится проект постройки и разрешение на строительство, только при наличии которого имеете право осуществлять дальнейшие работы по ведению строительства объекта.
Напоминаю, что нарушение требований проекта является основанием для привлечения такого объединения, а также его членов, допустивших нарушение, к ответственности в соответствии с ФЗ РФ от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и другими федеральными законами.
Так, согласно ст. 47 ФЗ РФ от 15.04.1998 № 66-ФЗ садовод, огородник или дачник может быть подвергнут административному взысканию в виде предупреждения или штрафа за нарушение земельного, лесного, водного, градостроительного законодательства, законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения или законодательства о пожарной безопасности, совершенное в границах садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, в порядке, установленном законодательством об административных правонарушениях.
А как же льготы?
Я и моя мама «прописаны» и проживаем вдвоем в 2-комнатной квартире общей площадью 54 кв. м, которая приватизирована на нас обеих в равных долях и является единственным жильем. Мама хочет оформить свою долю на меня в виде дарения. Как в этом случае изменится оплата коммунальных услуг, света, телефона? Потеряет ли мама свое право на льготную оплату всех этих услуг как пенсионер и ветеран труда? Должна ли буду я платить за излишки площади?
Светлана
В столице действует закон города Москвы от 03.11.2004 № 70 «О мерах социальной поддержки отдельных категорий жителей города Москвы», в соответствии с которым ветеранам труда и приравненным к ним лицам предоставляется мера социальной поддержки в виде 50%-й скидки по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в порядке, устанавливаемом правительством Москвы.
Постановлением правительства Москвы от 07.12.2004 № 850-ПП «О порядке и условиях обеспечения мер социальной поддержки граждан по оплате жилья и коммунальных услуг» 50%-я скидка ветеранам труда предоставляется на оплату стоимости занимаемой общей площади жилых помещений, а также коммунальных услуг, вывоза и обезвреживания твердых бытовых отходов.
В указанном постановлении содержится норма о предоставлении льгот по оплате жилой площади в случае проживания в жилом помещении муниципального фонда или находящемся в частной собственности ветерана, а согласно изменениям от 16.06.2009 – льгота предоставляется на одинаковых условиях независимо от вида жилищного фонда.
Данные положения основаны на нормах ЖК РФ, вступившего в силу с марта 2005 года, с введением которого применяются единые правила оплаты жилья и коммунальных услуг.
После заключения договора дарения вы как новый собственник должны будете выполнять обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг за всю квартиру.
После получения свидетельства о праве собственности, вы как собственник жилого помещения вправе на основании статьи 30 ЖК РФ предоставить иным лицам (в том числе и матери), принадлежащее на праве собственности, жилое помещение во владение и (или) в пользование на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
При этом согласно постановлению пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (п. 12) в силу части 2 статьи 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Таким соглашением, в частности, в пользование членам семьи собственника могут быть предоставлены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определен размер расходов члена семьи собственника на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и т. д.
В связи с тем что ЖК РФ не устанавливает специальных требований к порядку заключения такого соглашения, а также к его форме и условиям, то исходя из норм части 1 статьи 7 ЖК РФ к таким соглашениям применяются правила ГК РФ о гражданско-правовых сделках (статьи 153–181 ГК РФ).
Эти же правила следует применять и к соглашению собственника жилого помещения с членами его семьи об ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, возможность заключения которого предусмотрена частью 3 статьи 31 ЖК РФ, согласно которой дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи).
Солидарная ответственность дееспособных членов семьи означает, что, например, требование по оплате жилья, коммунальных услуг может быть адресовано как ко всем членам семьи, так и к любому из них в отдельности (ст. 323 ГК РФ).
Из изложенного следует, что при заключении подобного соглашения между вами и матерью, которая сохраняет регистрацию по месту жительства в квартире и остается проживать совместно с вами, она будет внесена в квитанцию как плательщик, и соответственно, все ее льготы как ветерана труда, предусмотренные законом г. Москвы от 03.11.2004 № 70 и постановлением правительства Москвы № 850-ПП, сохранятся.
Данное соглашение (договор) составляется в простой письменной форме и представляется в управляющую компанию.
Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Дубасова А. А., Маркова А. Е.