Родня пятой категории
Мы с женой пенсионеры, живем в квартире по социальному найму. Прямых наследников нет – только дальние. Если с нами что-то случится, кому отойдет эта квартира – городу, или все же кто-то из «двоюродных-троюродных» ее получит? Что нам можно сделать, кроме кабалы пожизненной ренты?
Игорь Гавриков
– В случае смерти одиноко проживающего нанимателя договор социального найма прекращается, и квартира считается свободной для заселения другими гражданами. Такое правило предусмотрено ст. 83 ЖК РФ.
Если после смерти нанимателя в квартире остается кто-либо из членов его семьи, то он вправе переоформить договор найма на себя (при наличии законно оформленной регистрации по месту жительства, произведенной при жизни прежнего нанимателя).
Если же вы оформите жилье в собственность, у вас появится возможность завещать квартиру любому гражданину, при этом родственнику или нет – решать вам.
Наследование по закону имеет место, когда оно не изменено завещанием.
В статьях 1142–1145 ГК РФ указана очередность наследования. Сначала – дети, родители и супруг; в последнюю очередь родственники пятой степени родства: дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы), дети двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).
Ренту или договор о пожизненном содержании с иждивением может оформить только собственник жилого помещения – рентополучатель. При этом он передает плательщику ренты имущество в собственность, а тот обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).
При существенном нарушении договора пожизненной ренты плательщиком (например, при ее невыплате или нерегулярных выплатах) получатель вправе требовать выкупа ренты или расторжения договора и возмещения убытков.
Если, как это часто бывает, квартира или жилой дом отчуждены под выплату пожизненной ренты бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
В случае грамотного применения указанных норм ГК РФ вы не попадете в «кабалу», а напротив, сможете контролировать регулярность и размер выплат, а в крайнем случае?– расторгнуть договор в судебном порядке.
Начните со страховки
Если у собственника выгорела и не подлежит восстановлению квартира, то приобретение нового жилья – только его личная проблема или все же власти помогут?
Василий Крутов
– По общему правилу (ст. 211 ГК РФ) риск случайной гибели или повреждения жилого помещения несет его собственник, поэтому прежде всего советуем застраховать квартиру.
Вместе с тем, действующий Жилищный кодекс предусматривает, что если в результате чрезвычайных обстоятельств единственное жилье стало непригодным для проживания, вместо него может быть предоставлено другое – временное. Для этого предназначены жилые помещения маневренного жилого фонда (ст. 95 ЖК РФ).
Ст. 106 того же кодекса гласит, что жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее шести кв. метров жилплощади на человека.
Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств. При этом необходимо знать: истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора и, соответственно, освобождения жилья.
Продать долю
Хочу продать долю в квартире, но не знаю порядка совершения такой сделки. И еще: кто может оценить эту мою долю – я сама или нужно приглашать специалиста?
Ирина Головнина
– Законом предусмотрена возможность продажи и покупки не только целого объекта недвижимости, но и доли в праве собственности. Требования к договору продажи недвижимости указаны в статьях 549–558 ГК РФ.
Главное, на что необходимо обратить внимание при составлении договора, – четкое определение предмета купли-продажи, а именно – указание размера доли, ее цены, адреса жилого помещения, общей и жилой площади квартиры. Если в квартире, кроме вас, зарегистрированы другие граждане, в договоре надо обязательно указать, сохраняется ли их право проживания. Также при наличии обременений квартиры или доли в договор следует внести соответствующие данные.
При продаже и покупке недвижимости, являющейся совместной собственностью, гражданином, состоящим в браке, представляется согласие второго супруга на совершение сделки, оформленное нотариально. Если стороны по договору в браке не состоят, то заявление об отсутствии супруга также надо заверить у нотариуса.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В случае несоблюдения требований к форме договор считается недействительным. При этом надо будет сделать экземпляры договора по числу участников сделки плюс один – для регистрирующего органа.
Переход права собственности по договору продажи к покупателю подлежит госрегистрации, в ином случае сделка считается незаключенной. Это значит, что договор купли-продажи доли надо будет зарегистрировать в Управлении Росреестра по г. Москве. После регистрации на договорах продавца и покупателя будут стоять соответствующие отметки, а один экземпляр договора останется в регистрационной службе.
Там же новому собственнику доли выдадут свидетельство о праве собственности, а свое свидетельство продавцу надо будет сдать.
Если договор заключен и деньги переданы, а продавец уклоняется от регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию покупателя вынести решение о госрегистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (если иное не предусмотрено законом или договором).
Помимо прочего, при продаже доли в праве собственности на жилое помещение необходимо учесть требования ст. 250 ГК РФ: при оформлении договора купли-продажи регистрирующий орган обязан установить, была ли соблюдена процедура извещения сособственников о продаже доли.
Что касается оценки продаваемой доли, то определить ее стоимость можно самостоятельно, ведь это законное право продавца?– назвать цену своему товару. Обращаться к оценщикам стоит в том случае, если вы хотите продать долю по максимальной рыночной цене, которую укажет специалист экспертной компании.
Сначала предложить свекру
Имею в собственности половину доли квартиры, которую приобрела, когда состояла в браке. Вторая часть была оформлена на свекра. Сейчас хочу переоформить свою долю на маму. Можно ли это сделать? Куда надо обращаться?
Анна Селивановская
– Если вы в период брака приобрели долю в праве собственности на квартиру по возмездной сделке (например, купле-продаже), то ее собственником стали не только вы, но и ваш муж. При этом доли считаются равными.
Исключение составляет случай, когда между супругами заключен брачный договор, которым установлено, что приобретаемое недвижимое имущество является личной собственностью одного из супругов.
Если же брачный договор не заключен, то распорядиться общей долей, например передать ее матери, вы можете только с согласия мужа. Согласие на продажу или дарение оформляется нотариально.
И еще. Для того чтобы продать свою долю, необходимо уведомить о ее продаже второго сособственника – свекра. В том случае, если он не изъявит желания ее приобрести по предлагаемой цене, вы вправе продать ее любому постороннему лицу.
Для дарения согласия второго сособственника не требуется.
Оформлением документов о собственности занимается Управление Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по г.?Москве.
Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Дубасова А. А., Маркова А. Е.