По пустым площадям
На минувшей неделе российский парламент выпустил по жилищной проблеме мощный залп, рассмотрев в первом чтении сразу девятнадцать законопроектов.
Однако абсолютно успешной атаку назвать трудно. Не то чтобы депутаты стреляли из пушки по воробьям, скорее, артналет был произведен во многом по пустым площадям. И дело не только в том, что из девятнадцати проектов пятнадцать были отклонены. Досадно, что два из четырех принятых вряд ли достигнут поставленных целей.
Реанимации не подлежит
Наибольшее внимание из внушительного списка рассмотренных депутатами предложений безусловно привлекает принятый в первом чтении законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства». По сути это очередная попытка реанимировать известный печальной славой закон о долевом строительстве (№ 214-ФЗ от 30.12.04). Разговоры о поправках в него идут давно, с самого момента рождения.
Напомню, что 214-ФЗ имел целью защитить граждан, вкладывающих свои средства в строительство жилья, от произвола застройщиков. Не стану перечислять, как бесправны и беспомощны были вкладчики во взаимоотношениях с застройщиками до принятия закона. Не буду подробно останавливаться и на том, что для защиты дольщиков закон практически ничего не дал. По смыслу документа его устами дольщикам бы мед пить, да застройщики хладнокровно его проигнорировали, предпочли работать по обходным схемам. И сам закон, и предложенный в нем порядок взаимоотношений с покупателями застройщикам откровенно пришелся не по вкусу. Ряд комментаторов считают, что закон о долевом строительстве вообще лишь навредил дольщикам, поскольку привел к сокращению строительства и росту цен.
Летом 2006 года народные избранники серьезно подкорректировали документ, постаравшись адаптировать его уже под интересы застройщиков. И опять поправки казались правильными и логичными. Да только на застройщиков они не произвели ни малейшего впечатления. Те уже вкусили запретного плода и продолжили движение по накатанной «серой» дорожке.
И вот теперь предпринимается третья попытка вернуть заблудших овец в лоно 214-го закона. Добиться поставленной цели авторы закона надеются, применив розги к нарушителям и предложив пряники законопослушным бизнесменам. Предполагается, что продажа жилья гражданам на этапе строительства в обход 214-го закона повлечет за собой штраф на должностных лиц компании-застройщика в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц – от пятисот тысяч до миллиона рублей.
В качестве самого «сладкого» пряника проект закона предлагает освободить от НДС застройщиков, работающих в рамках закона о долевом строительстве. Впрочем, это лишь уравняет в части налогообложения законопослушных застройщиков с коллегами, работающими по «серым» схемам. Упрощается регистрация договоров долевого строительства для ряда застройщиков (имеющих земельные участки на праве субаренды, постоянного бессрочного пользования и краткосрочной аренды). Сокращается перечень документов и срок регистрации договоров долевого строительства.
Наконец, в случае банкротства застройщика предлагается оградить средства дольщиков от передачи третьим лицам (кредиторам), а местным властям предоставить законное право выкупать объекты с целью достройки и передачи пострадавшим дольщикам.
Подробный анализ этих предложений мы отложим на более позднее время. Закон прошел только первое чтение и наверняка претерпит серьезные изменения. Практически все официальные отзывы содержат внушительный перечень замечаний и в результирующей части поддерживают законопроект с оговоркой о необходимости учета высказанных предложений.
Сейчас же остановимся на главном. Авторы поправок заявляют, что при всей самостоятельной значимости каждого из пунктов все вместе они направлены на решение целевой сверхзадачи – вынудить застройщиков оформлять отношения с покупателями исключительно на основе договора о долевом строительстве и дальше работать в рамках 214-го закона. Однако излечить закон о долевом строительстве до рабочего состояния вряд ли возможно, скорее всего он так и останется в коме. Застройщики уже дали понять, что насильно закон мил не станет, и они найдут способы из-под него вывернуться.
Казалось бы, поправками устраняются все основные претензии, предъявляемые к закону застройщиками. Однако это лишь те претензии, которые бизнесменам позволяют озвучить правила хорошего тона. Глобальная же причина неприятия документа остается предметом умолчания – это строгий контроль за строительством со стороны государства, предусматриваемый 214-м законом. Контроль предполагает регулярную отчетность (что хлопотно), а главное – прозрачность бизнеса. Вот этой-то прозрачности застройщики и чураются как черт ладана. И не потому, что они по характеру люди скрытные. Есть две побудительные причины избегать прозрачности – высокая норма прибыли и сопутствующая ей коррупция. По оценкам специалистов, «неформальные» расходы (или попросту взятки) в жилищном строительстве доходят до 40% стоимости проекта. Чтобы бизнес начал работать прозрачно, его как минимум надо избавить от коррупции. Без этого все остальное бесполезно. В то же время перспективы победы над коррупцией весьма смутные. Вот и судите сами, в какой степени достижима поставленная перед законом цель.
Освободили от налога, которого не было
Второй из прошедших через начальное чтение законопроектов смягчает налоговый пресс в жилищно-коммунальной сфере. Одним из его пунктов от обложения налогом на добавленную стоимость освобождаются услуги управляющих организаций (ТСЖ, ЖСК), а также работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Вторым пунктом из базы по налогу на добавленную стоимость выводятся резервы, которые в соответствии с Жилищным кодексом собственники жилья должны создавать для текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Для российских горожан накопление денег на ремонт – дело непривычное и, скорее всего, требует небольшого пояснения. Как многократно подчеркивали представители разных уровней власти, нынешние широкомасштабные федеральная и столичная программы капремонта –последние в нашей новейшей истории. Впредь весь ремонт многоквартирных домов собственники жилья обязаны осуществлять на свои кровные. А поскольку денег на это требуется много, то собирать их с жителей и сохранять управляющие организации должны постепенно и долго. Курьез состоит в том, что по действующему ныне законодательству с этих накоплений следует платить НДС. Деньги отложены для решения архиважной социальной задачи, лежат без всякого движения, а налог с них платить надо?!
Обе налоговые поправки вполне логичны (в случае с накоплениями ситуация вообще приводится в соответствие здравому смыслу) и их безусловно следует приветствовать. Но переоценивать их значимость не следует, поскольку на стоимости коммунальных услуг они отразятся слабо, если вообще отразятся. Отмена НДС на услуги управляющих организаций и работы по содержанию общего имущества означает небольшое разовое снижение цен лишь на одну из многих составляющих коммунальных платежей. Оно с лихвой перекроется очередным беспардонным ростом тарифов на новый год. А в последующие годы в результате галопирующей гонки тарифов отмена НДС окончательно нивелируется. Уж если есть стремление реально повлиять на ситуацию, то надо не только и не столько отменять НДС, сколько наводить порядок в тарифном регулировании.
Что же касается решения об освобождении от НДС накоплений на капремонт, то это пока чисто символическая мера. Дело в том, что и сегодня, и в обозримом будущем освобождать от налогообложения нечего. Потому что никто ничего на ремонт не копит в силу полной бессмысленности этого занятия. Причин две. Во-первых, огонь инфляции сжигает любые накопления. И конца-края этому не видно. В текущем году правительство прогнозирует инфляцию на уровне 13%, и даже на 2012 год оптимизм властей не простирается далее 5–7%. Во-вторых, где хранить накопления, чтобы они не испарились вместе с оказавшейся нечистой на руку управляющей компанией или обанкротившимся банком? Даже предположительного ответа на эти вопросы нет. И пока его не будет, освобождение от НДС останется только на бумаге. Безусловно, хорошо, что депутаты заблаговременно убирают с дороги камни, мешающие движению вперед. Только ехать по ней пока некому.