Правовой удачи вам на вашей даче!
«Как определяется стоимость жилого помещения, изымаемого у собственника при переселении, а также стоимость предоставляемого нового жилья? Олег Скрипник».
– Понятие «выкупная цена» раскрывается как в федеральном законодательстве, так и в актах города Москвы.
Согласно ст. 32 Жилищного кодекса, при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается его рыночная стоимость, а также все убытки, причиненные собственнику его изъятием. Учитываются, в частности, убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность нового, переездом, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, упущенную выгоду.
По соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Обратимся к статьям 6 и 12 столичного закона № 21 от 31.05.2006 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в городе Москве». Собственникам, освобождающим жилые помещения (жилые дома), по их выбору в денежной или натуральной форме предоставляется равноценное возмещение (компенсация) либо выкупная цена. Их размер опредеяется соглашением сторон на основе независимой оценки.
Размер денежного возмещения (компенсации) должен соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения. Денежное возмещение предоставляется в безналичной форме и используется для приобретения жилого помещения либо в иных целях (при наличии у собственника иного жилого помещения, в отношении которого он обладает правом пользования либо правом собственности).
Возмещение в натуральной форме предоставляется в виде другого благоустроенного помещения путем заключения договора мены или иного договора, определяющего переход права собственности на жилые помещения. Стоимость предоставляемого в порядке компенсации в натуральной форме жилого помещения должна соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения (за исключением случаев, предусмотренных законом).
При определении выкупной цены изымаемого у собственника жилого помещения (жилого дома) в связи с изъятием земельного участка в эту цену включаются размер рыночной стоимости освобождаемого помещения (дома). Кроме того, сюда добавляются все убытки, причиненные изъятием, возмещение которых предусмотрено федеральным законодательством.
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником. При этом выкупная цена должна соответствовать рыночной стоимости освобождаемого помещения, а также включать все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. По соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Выкупная стоимость предоставляемого и занимаемого жилых помещений, как правило, рассчитывается по методике, утвержденной постановлением правительства Москвы № 703-ПП от 14.08.07. Этот документ служит для расчета выкупной стоимости жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы. Документ позволяет привести в соответствие выкупные цены и фактические затраты города на строительство квартир, реализуемых по городским жилищным программам.
Все дороги ведут в суд
«От соседей по даче слышала, что теперь можно зарегистрироваться прямо на садовом участке. Так ли это?
Веснина».
– Действительно, 14 апреля 2008 года Конституционный суд РФ принял постановление № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан». В этом документе признано неконституционным отдельное положение ФЗ № 66-ФЗ от 15.04.1998 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Оно касается запрета на регистрацию граждан по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.
Как пояснил КС РФ, исключая право граждан на регистрацию в жилых строениях, возведенных на садовых участках, федеральный законодатель исходил из необходимости обеспечить использование этих участков по целевому назначению. Однако тем самым ограничил конституционное право граждан на выбор места жительства. Правоприменительные органы признают возможность регистрации граждан только в жилых домах, отказывая в регистрации в жилых строениях.
Между тем, закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» предусматривал право граждан, имеющих в собственности на садовых участках жилые строения, отвечающие требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, переоформить их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности. Однако этот закон утратил силу. И сейчас отсутствуют соответствующие нормативные положения и на уровне субъектов РФ, и муниципальных образований.
В то же время, тот факт, что ЖК РФ прямо не предусматривает возможность указанного переоформления, не свидетельствует об изменении политики государства в области жилищных отношений.
При таких обстоятельствах оспариваемое положение ФЗ представляет собой препятствие для осуществления конституционного права граждан на выбор места жительства. Данная норма порождает правовую неопределенность, позволяет органам регистрационного учета отказывать в регистрации по месту жительства гражданам, которые постоянно живут в возведенных на садовых участках жилых строениях, являющихся для них единственно возможным местом жительства.
В своем постановлении КС РФ отметил следующее. До внесения соответствующих изменений в федеральное законодательство субъекты РФ вправе в опережающем порядке осуществить надлежащее правовое регулирование, определив порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания. При этом органы местного самоуправления могут утвердить правила землепользования и застройки.
Кроме того, до принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение.
Запомните: его зовут ГУ ИС
«Какой орган власти в Москве отвечает за участие города в собраниях собственников помещений в жилых домах от имени граждан, еще не приватизировавших свои квартиры? Собрались мы недавно всем домовым комитетом и заспорили. Одни говорят, что это Департамент жилищной политики, другие – Департамент имущества.
Мусаев».
– В данном случае ошибаются обе спорящие стороны. Согласно распоряжению правительства столицы № 1040-РП от 14.05.2008 «О порядке выполнения государственными учреждениями города Москвы, инженерными службами районов функций по представлению интересов города Москвы как собственника помещений в многоквартирных домах», уполномоченными правительством столицы организациями выступают ГУ ИСы (государственные учреждения города Москвы инженерные службы) районов.
Они выполняют функции, связанные с представлением интересов города как собственника жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах. Такими функциями являются: заключение договоров управления многоквартирными домами и договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирных домах; участие в общих собраниях собственников и в деятельности ТСЖ; обеспечение ведения бухгалтерского и статистического учета жилых и нежилых помещений, находящихся в государственной собственности города. Для выполнения названных функций ГУ ИСы районов взаимодействуют с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и Департаментом имущества г. Москвы, которые являются контролирующими органами в данной области.
До заключения договоров управления многоквартирными домами ГУ ИСы районов направляют эти документы на согласование в территориальные органы департаментов, о которых идет речь. При этом должен быть представлен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления и управляющей организации или решение конкурсной комиссии.
При рассмотрении данных документов территориальные органы департаментов могут внести предложения относительно условий договоров. Аналогичный порядок взаимодействия ГУ ИСов установлен при заключении договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирных домах.
В случае получения уведомления о проведении общих собраний членов ТСЖ ГУ ИС направляет его в территориальные органы департаментов с указанием повестки дня и предложением о способе голосования по поставленным вопросам.
Ответы подготовили юристы М. Бордукова, М. Болдинова, А. Дубасова, М. Зеленев, Н. Ларин, А. Маркова, И. Павловская, И. Порубиновская