Что лучше: зарыть деньги в землю или купить кирпичи?

Вывод о ценности владения недвижимым имуществом очевиден. Именно этот способ вложения средств на сегодняшний день способен обеспечить наиболее надежное и доходное приумножение капитала.Самый простой способ — приобрести квартиру, дачу, офис или торговые площади с целью аренды и/или дальнейшей продажи. В некоторых случаях целесообразными и прибыльными оказываются сделки с землей. Есть еще один современный и цивилизованный способ: стать владельцем пая открытого или закрытого фонда недвижимости, поручив управление своим капиталом инвестиционной компании.
Вопрос о том, в какую форму наиболее выгодно обращать собственный капитал, зависит главным образом от его размера. Иными словами, что позволено Юпитеру, не позволено быку»— определяющий принцип для потенциальных инвесторов различной степени состоятельности.

Стартуем с короткой дистанции

Исполнительный директор управляющей компании Blackwood Фонды недвижимости»Артем Цогоев считает, что денежные средства в размере около $250 тыс. имеет смысл инвестировать в квартиры эконом-класса. Рост цен на недвижимость наиболее дешевого сегмента сейчас достаточно стабилен, положение вряд ли изменится и в ближайшие полгода, поэтому если речь идет о среднесрочной перспективе, то жилая недвижимость — хороший выбор для инвестора».
Понятие жилая недвижимость эконом-класса»охватывает обширный спектр вариантов: новостройки и предложения вторичного рынка, квартиры в Москве и Подмосковье. Удачность варианта зависит и от правильного определения области, района, окружения и особенностей позиционирования объекта. Чтобы грамотно оценить эти и многие другие факторы, требуются знания, опыт, особая способность чувствовать современные тенденции и умение использовать советы специалистов.
Один из них предлагает начальник аналитического отдела корпорации ИНКОМ-Недвижимость»Александр Матвеев: Располагая суммой, не превышающей $250 тыс., потенциальному инвестору стоит присмотреться к новостройкам ближайшего Подмосковья. В ряде городов ближнего Подмосковья, таких, например, как Балашиха и Щербинка, за первое полугодие 2006 года прирост средней цены предложения 1 кв. м в новостройках составил более 70%, эти города — абсолютные лидеры.
В Королеве, Подольске и Щелкове тоже наблюдалось повышение планки стоимости новостроек приблизительно на 70%. Наибольший прирост цен за первое полугодие был зафиксирован именно в тех домах, в которых средняя цена предложения за 1 кв. м к середине лета составляла менее $2 тыс. Это вполне логично. Принимая во внимание тот факт, что в области возводят жилье, по качеству не уступающее, а в ряде случаев и превосходящее новостройки Москвы, можно не сомневаться: вложенные деньги принесут стабильный хороший доход при последующей перепродаже. Стоит учитывать, что все больше москвичей при покупке нового жилья для себя обращают внимание на города ближнего Подмосковья».

Лучше собираться в группы

Другой сценарий инвестирования предлагает специалист по связям с общественностью Конкордия–эссет менеджмент»Людмила Кевдина: Инвестору, располагающему суммой до $250 тыс., рекомендую вложить средства в фонды недвижимости — это будет самый оптимальный вариант». ПИФы активно развиваются последние несколько лет. Инвестиции в этом случае осуществляются через фонды, которые формируются деньгами, направленными на финансирование строительства. Большинство крупных фондов работает с жилой недвижимостью, поскольку в этом секторе оборот средств выше, чем в любом другом. На сегодняшний день прибыль от участия в девелоперском фонде составляет до 30% годовых.
Неквалифицированному инвестору сложно оценить ликвидность проекта, в который будут вложены его средства, поэтому имеет смысл посмотреть на другие параметры: какой срок действует управляющая компания на рынке, какова доходность других фондов под ее управлением, динамику счетов частных активов (СЧА), рейтинг и пр. Подобная информация хотя бы отчасти уменьшит возможные риски. Если же по каким-либо причинам объект не будет построен в срок, окажется низколиквидным или изменится его рыночная цена, владельцы паев понесут неизбежные издержки. Однако эксперты утверждают, что на данный момент строительные риски невелики.
Кроме этого даже небольшие средства реально вложить в покупку участка земли. Скорее всего это будет не ближайшее Подмосковье, — считает Л. Кевдина. — Инвестору лучше искать землю с хорошими подъездами, около воды. В этом случае вероятность получения инвестиционной прибыли повышается: земли в области все меньше, соответственно, цены на нее растут».

На полпути к миллиону

Как утверждают многие аналитики, те варианты, что рассмотрены выше, актуальны и для инвесторов с более существенными финансовыми возможностями. Зато диапазон для бизнеса несколько шире.
А. Цогоев считает, что, располагая суммой в $500 тыс., имеет смысл обратить внимание на жилую недвижимость бизнес-класса. Залогом успеха станет выбор либо наиболее дешевых (наименьших по площади) объектов, либо наиболее дорогих в этом сегменте. Именно они, как показывает анализ динамики рынка, растут в цене стремительнее всего. Что же касается квартир среднего размера и цены, они представляют собой более тихую и предсказуемую гавань», мало пригодную для сбора богатого урожая».
А. Матвеев советует обратить внимание на новостройки столицы, которые в настоящее время хорошо прибавляют в весе». Выбирать необходимо из новостроек в таком типе домов, как монолитные и монолитно-кирпичные: по динамике ежемесячного прироста средней цены за 1 кв. м данные типы домов уверенно составляют конкуренцию более дешевым панельным новостройкам, а в ближайшем будущем и обгонят их». Подобные соображения связаны с возросшими требованиями потенциальных покупателей к качеству приобретаемого жилья, к планировке и окружению новых районов. Именно этим критериям, как правило, отвечают дома бизнес-класса, наиболее интересные для приобретения с инвестиционной целью.
Перед тем как вкладывать деньги в какой-либо объект, важно учесть и тщательно проанализировать все его характеристики. Не стоит доверять расхожему мнению, что при дефиците недвижимости любую квартиру легко продать. В бизнесе важнейшим залогом удачи является быстрый оборот средств, поэтому приобретаемое жилье должно отличаться хорошей ликвидностью, которая позволит реализовать его в кратчайшие сроки. Наиболее востребованными сегодня по-прежнему остаются одно- и двухкомнатные квартиры, и именно они наиболее привлекательны для вложения средств.
Когда квартира приобретается с целью проживания, покупатель ориентируется на собственные предпочтения. Выбор района в этом случае связан с привычкой, работой или местом проживания других членов семьи. Для инвестора вкусовые или практические предпочтения не играют почти никакой роли. Следует оценить существующие тенденции, изучить градостроительные перспективы и приобрести объект в перспективном районе или округе. По мнению А. Матвеева, при выборе округа стоит обратить внимание на ЗАО и ЮЗАО, где возводится больше всего качественных новостроек».

Подмосковье манит сомневающихся

Инвестору с $500 тыс. доступны и сделки на земельном рынке Подмосковья. Но тут требуется большая взвешенность и осторожность действий: как утверждают многие специалисты, это сложные и долгосрочные инвестиции. В среднем за 2005 год стоимость земельных участков выросла на 20–30%. Наибольшие темпы роста (примерно 50%) показывают земельные участки с коммуникациями в охраняемых коттеджных поселках, расположенных на Рублево-Успенском, Ильинском, Новорижском, Калужском, Сколковском шоссе. Но сложилась и новая тенденция: по многим направлениям предложение опережало спрос, так что продавцам, желающим реализовать свои участки, приходилось снижать цены.

Олигархи расширяют горизонты

Если потенциальный инвестор готов вложить в недвижимость от $1 млн и более, спектр вариантов расширяется еще значительнее. Некоторые специалисты советуют купить две квартиры среднего размера, лучше бизнес-класса. Однако предупреждают о гипотетических рисках: темпы роста на рынке жилой недвижимости стали замедляться, при этом не все эксперты единодушны в прогнозах на ближайшее будущее.
Для минимизации риска специалисты утверждают, что лучше не вкладывать всю сумму в один объект. Гораздо правильнее инвестировать средства в несколько квартир. Практика столичного рынка недвижимости показала, что он непредсказуем, а основываться только на выводах аналитиков не очень разумно», — полагает А. Матвеев.
Одним из секторов для вложения средств способна стать элитная недвижимость. По мнению А. Цогоева, в настоящее время отмечается дефицит предложения действительно элитного жилья, следовательно, по законам экономики увеличиваются цены. Из-за очевидного удорожания этого сегмента приобретать элитные квартиры надо именно сейчас».

Большие деньги — элитная земля

Наименее рискованными и наиболее выгодными кажутся нам вложения в земельные участки», — считает Л. Кевдина. Состоятельным инвесторам доступны вложения в рынок элитных земель. Ими, например, являются окрестности так называемого Золотого квадрата», расположенного на ближнем западе Подмосковья. Конечно, наибольший прирост стоимости этих участков за последний год не гарантирует продолжения аналогичной тенденции в будущем. Как мы не раз отмечали, прогноз и только прогноз — вот все, на что опирается инвестор.
Проверенный вариант использовать землю с выгодой — купить большой кусок земли (лучше несколько тысяч га), разбить его на участки и продать их в розницу». Еще одно выгодное, но требующее административного ресурса»вложение связано с переводом земель сельхозназначения в земли дачного или жилищного строительства. Как известно, после такой процедуры стоимость участка увеличивается как минимум на 30% в зависимости от конкретной ситуации. В идеале, как утверждают некоторые специалисты, доходность такого бизнеса в ближайшие два года составит до 100% годовых.
Но потом планка уменьшится, поскольку ожидается увеличение объема вторичного рынка: крупные землевладельцы намерены вывести часть своих наделов на рынок. Операции с большой»землей, по мнению многих специалистов, подходят крупным девелоперам или компаниям, но затруднительны и слишком рискованны для частных инвесторов.

Как заказать нужный сценарий

Еще один способ разбогатеть на инвестициях основан на приобретении коммерческой недвижимости. Однако инвестировать в этот сектор, имея всего $1 млн, сложно, — считает А. Цогоев. — Можно, конечно, купить небольшой офис в бизнес-центре (как правило, строящемся) и потом годами его сдавать в аренду. Но доходность таких операций не превысит 12%». Таким образом, горизонты для вложений в коммерческую недвижимость расширяются, когда инвестиционный порог достигает нескольких миллионов.
Надо сказать и о преимуществах ЗПИФНов. Этот инструмент вложений в недвижимость сегодня удобен для инвесторов с разными капиталами. Располагая солидной суммой, особенно важно правильно оценить деятельность выбранной компании, взвесить перспективность формируемых ею фондов. Словом, необходимы осторожность, способность анализировать рыночную и финансовую ситуацию, наконец, советы хороших специалистов.
Умение правильно вкладывать капитал — искусство, требующее немалых знаний, таланта и способности предвосхищать события и моду. Наверное, этому нельзя научить. Впрочем, примеры прибыльных частных инвестиций существуют и ведут не только к личному обогащению, но и развитию экономики страны в целом, к популяризации успешного предпринимательства. Таких примеров немало в истории европейского бизнеса. Но заказать»подобный сценарий не помогут советы и даже самые правильные, педантичные рекомендации. Только интуиция и жизненный опыт.
Елена Вознесенская
М2 — Квадратный метр