Главная угроза: материализация обделенных родственников
Бывает, что покупатели квартир, доставшихся бывшим хозяевам по завещанию, не знают о том, какие подводные камни могут их поджидать. Бывает, покупатели уверены, что завещание – это документ, который дает возможность хозяину, — и только ему одному, — распоряжаться этой квартирой. Так ли это на самом деле? И что может быть скрыто за короткими строками завещания?Каким оно бывает
Наследство бывает двух видов: по закону и по завещанию. Но прежде чем говорить о «подводных камнях» завещания, посмотрим пристальнее на законный круг наследников. Если раньше он был довольно-таки узок, то после того, как была принята часть 3 Гражданского кодекса РФ, этот круг заметно расширился. Отныне претендовать на свою долю могут не только бабушки с дедушками или братья с сестрами умершего, но даже и племянники.
– Да, круг наследников расширился, – говорит начальник отдела продаж отделения на Ленинском проспекте агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Елена Дмитриева, – бытует мнение, что если квартира человеку досталась по завещанию, то здесь как бы все просто. А если нет завещания, то тут в любой момент может объявиться какой-нибудь семиюродный брат и заявить, что его обделили при разделе наследства. Я же считаю, что, наоборот, – по закону все более четко и ясно. Когда же написано завещание на кого-то, то при этом оставшиеся претенденты не все окажутся за бортом. Хочу, чтобы покупатели «наследственных» квартир понимали, что существует еще круг законных наследников, которые независимо от текста завещания имеют право на долю.
Так, не могут быть лишены наследства ныне здравствующий супруг, родители наследователя и его несовершеннолетние дети. Они по новому закону должны иметь не менее половины от того имущества, которое переходит по завещанию. Так что если покупатель квартиры или тот, кто помогает ему оформить сделку, не установили полный круг наследников и кого-то обошли, то риск потери жилья очень большой. Нередко подобная проверка бывает проблематичной для агентств недвижимости. По Москве мы еще можем все досконально проверить, а вот по России – сложно. Кроме того, это очень дорогостоящая операция, поэтому в сложном случае, когда есть сомнение в том, что могут объявиться еще наследники, мы предлагаем своим клиентам купленную квартиру застраховать.
Коварное завещание
Как правило, знания покупателя о конкретной унаследованной квартире и наследниках неполные. Опираются эти знания в основном на рассказ самого продавца или, в крайнем случае, на «данные» соседей. Но увы, даже информированные бабушки, которые сидят у подъездов, не могут знать, к примеру, о детях от давнего первого брака. Порой продавец квартиры скрывает даже от риэлторов, что у него живет в соседнем городе сестра. Он с ней давно не общается, адреса не знает и вообще не хотел, чтобы она получала наследство. Более того, он считает, что его сестра уехала, бросив их с мамой и на наследство претендовать не может. Но он ошибается. Сестра является таким же законным наследником, как и брат. Но добыть сведения о ней бывает, ох, как сложно.
Другой случай. Братья живут в одной квартире, которая досталась им по наследству от родителей. Ссоры, ругань, скандалы… Старший, на которого оформлены документы, приходит в агентство недвижимости и говорит, что хочет разъехаться с братом: продайте нашу квартиру и купите мне квартиру, а брату-пьянице – комнату.
Наверное, «черные» маклеры с удовольствием взялись бы за такую «сделку». А юристы агентства недвижимости сразу задали продавцу вопрос: а почему ваш брат, который родился в этой квартире, не включен в число собственников? Продавец отвечает, что брат тогда был в местах не столь отдаленных, поэтому родители лишили его доли. Но как родители совершеннолетнего сына могут без его согласия лишить доли? К тому же отказа младшего брата от приватизации квартиры нет. Выходит, что раздел произведен неравномерно. Сегодня пьяница-брат на все согласен, а завтра он протрезвеет, ему подскажут, что старший его обманул, он подаст в суд и сделка развалится. Комментарии излишни.
Опасность расторжения сделки возросла
Так как число наследников увеличилось, то возросла и опасность того, что квартира может быть оспорена по суду. «Поэтому, если вы решили приобрести квартиру, которая перешла к продавцу в порядке наследования, нужно быть предельно осторожным, – предостерегает юрист агентства недвижимости «Рескор» Людмила Саушкина. – Во-первых, нотариусы не проверяют круг наследников и выдают свидетельства о праве на наследство по закону лицам, которые явились в нотариальную контору. Другой наследник по закону или по завещанию, узнав, что его право нарушено, имеет право обратиться в суд и признать данное свидетельство о праве на наследство недействительным.
Если правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство по завещанию, то также следует быть осторожным. Во-первых, может объявиться наследник с другим завещанием, которое составлено позже, а действительно завещание, составленное по времени последним. Во-вторых, наследники умершего имеют право оспорить завещание в судебном порядке.
Поэтому мы всегда рекомендуем своим клиентам при покупке квартиры, перешедшей в порядке наследования, в договоре купли-продажи указывать полную рыночную цену. В случае любого катаклизма, он хотя бы вернет вложенные им деньги».
Срока давности нет
Другое распространенное заблуждение покупателей: они наивно полагают, что если уже прошло 3 года со дня оформления наследства, то уже другие наследники не могут претендовать на имущество. Но здесь, разъясняет Елена Дмитриева, они глубоко заблуждаются. Да, срок исковой давности прописан в Гражданском кодексе РФ, и он составляет 3 года, но отсчет-то идет с того момента, как человек узнал или должен узнать об ущемлении своих прав. А если он живет в другой стране и 10 или 15 лет ничего не знал о том, что является наследником тетушкиной квартиры в столице? Суд будет на его стороне.
И в завершение остается добавить, что все нюансы наследства (каждый случай по-своему уникален) описать невозможно. Поэтому, если вы надумали покупать квартиру, которая получена продавцом по наследству, то обязательно проконсультируйтесь у специалистов.