Как живется в ЖСК
Дорогие читатели!
Ни одно уважающее себя издание не может жить без своей аудитории. Именно вы задаете нам темы для статей. Ваши письма, вопросы, пожелания – то, что формирует нашу газету.В сегодняшнем номере мы решили это вам продемонстрировать, что называется, наглядно, посвятив несколько полос самым актуальным квартирным проблемам. Вас консультируют, на ваши вопросы отвечают, вам открывают тайны законотворчества настоящие профессионалы в жилищной сфере.
Кооператив не приватизируешь
«Я прожила с мужем пять лет в кооперативной квартире. Недавно он трагически погиб. Скажите, имеют ли какие-то права на эту квартиру его взрослые дети, которые в ней не проживают? Могу ли я ее приватизировать?
Раиса П.»
– Если пай за кооперативную квартиру полностью выплачен, то квартира может рассматриваться как наследственное имущество. В этом случае дети вашего мужа, так же, как и вы, являются наследниками после его смерти. Если пай за квартиру не выплачен, то к наследственному имуществу относятся только деньги (паевые взносы), которые переходят по наследству в таком же общем порядке.
Приватизировать кооперативную квартиру нельзя в принципе. Если пай за нее выплачен, то она уже является собственностью. Если нет – будет собственностью с момента выплаты пая.
Несмотря на развод, доля – мужа
«Мы с мужем в свое время построили кооперативную квартиру. Затем развелись, и он ушел жить в другую семью. Сначала ничего не требовал, а спустя два года сказал, что хочет свою долю в квартире. Имеет ли он право на часть квартиры, если выписан из нее и давно не проживает?
Ю. Широкова»
– Законодательство о браке и семье признавало и признает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст. 20 КОБС, ст. 34 Семейного кодекса РФ).
Вы приобрели квартиру в период брака, следовательно квартира является вашей с бывшим мужем совместной собственностью. Факт расторжения брака не является основанием для изменения статуса совместной собственности. Семейный кодекс РФ подчеркивает, что раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов (п. 1 ст. 34).
Никаких соглашений не нужно
«Три года назад мне пришлось продать свою квартиру в ЖСК и купить площадью поменьше. Договор купли-продажи оформлен на меня. Со мной живут дочь и внучка. Спора между мною и дочерью с внучкой пока нет. Но это пока. А дальше, – кто его знает. Поэтому может мне, пока я жив, заключить с ними какое-то соглашение и определить доли всех собственников или сделать что-то другое, пока я еще двигаюсь. Не хотелось бы, чтобы у дочери или внучки были какие-то трудности при переводе лицевого счета на одну из них после моего ухода.
О. Песков»
– Заключать соглашение об определении долей вам ни с кем не нужно. Вы же являетесь единственным собственником недвижимости. После смерти собственника имущество умершего переходит к другим лицам по наследству. В соответствии со ст. 1118 ГК РФ распорядиться имуществом на случай смерти можно только путем совершения завещания. В случае, если нет завещания, наследуют имущество после умершего наследники по закону. Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности. Наследник каждой последующей очереди наследует, если нет наследников предшествующих очередей. Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления (ст. 1142 ГК РФ). В данном случае ваша дочь относится к наследникам первой очереди. Проживающие совместно с собственником члены семьи вправе наравне с ним пользоваться его жильем.
Председателя можно не спрашивать
«Я имею квартиру в ЖСК, за которую пай полностью выплачен (что подтверждено справкой из кооператива). Решили ее продать, так как у жены имеется хорошая квартира. Председатель ЖСК сказал мне, что это должен решить кооператив, а новый владелец обязан заплатить вступительный взнос, иначе его не зарегистрируют в ней. Правомерно ли это?
Матвей Георгиевич»
– Это в корне неправомерно, и не только для членов ЖСК, но и для других потребительских кооперативов. Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Аналогичная норма содержалась ранее в ст. 13 закона РСФСР «О собственности в РСФСР».
Правоподтверждающим документом о собственности в кооперативе является справка о выплате пая, зарегистрированная в установленном порядке, и свидетельство о государственной регистрации права (получается после регистрации вашей справки о выплаченном пае в Федеральной регистрационной службе). С момента выплаты паевого взноса член кооператива признается собственником квартиры в силу закона.
Он может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, сдать в наем, обменять или совершать иные сделки, не противоречащие закону. Согласия кооператива на совершение этих сделок не требуется. Следовательно, квартиру вы можете продать без согласия кооператива, а новый хозяин ее не обязан платить вступительный взнос, если он не будет вступать в члены ЖСК.
Прав вроде нет, однако…
«Мы с сыном жили в моей однокомнатной кооперативной квартире, пай за которую я выплатила в 1990 году. В 1995 году сын женился, и я «прописала» невестку в эту квартиру. В начале 1998 года невестка забрала свои вещи, ушла и больше с нами не живет. Какие права она имеет на мою квартиру, и могу ли я ее выписать из своей квартиры?
М. Самойлова»
– Квартира является вашей собственностью, так как паевой взнос за нее вы выплатили. В соответствии с п. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.
При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
Заложенную квартиру можно завещать
«Моя кооперативная квартира находится под залогом (был взят кредит в банке). Могу ли я ее завещать?
Ю. Максимов»
– Согласно п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным способом распоряжаться им только с согласия залогодержателя (если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога).
Соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно. Следовательно, завещать свою заложенную квартиру вы имеете полное право.
Дееспособность определит суд
«Со своей бывшей супругой жили плохо, часто ругались. За это жена и теща два раза упекали меня в психиатрический стационар. Я с ней давно развелся и построил себе кооперативную квартиру. Обстоятельства сложились так, что хочу ее продать. Соседу квартира нравится, и он готов ее купить сыну, но боится. Он говорит, что я не дееспособен, так как лежал в «психушке». Правомерно ли его заявление?
Василий Маркович»
– Нет, неправомерно. Согласно ст. 29 ГК РФ гражданин может быть признан недееспособным только судом в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Ограничение дееспособности на основании факта нахождения в психиатрическом стационаре недопустимо. В любом случае (в частности, в вашем) при решении вопроса о признании лица недееспособным суд должен оценить все факты и принимать решения с учетом всех обстоятельств (ст. 263 ГПК РСФСР) с обязательным участием прокурора и органа опеки и попечительства (ст. 261 ГПК РСФСР). На основании вышесказанного вы должны исполнять свои обязанности и можете пользоваться своими правами (в т. ч. правом на отчуждение недвижимого имущества) согласно существующему законодательству. Так что опасения соседа беспочвенны, и квартиру свою продавать вы можете.