Кто покупает столичные квартиры?
Вопросы о том, кто же покупает квартиры в столице при сегодняшних ценах на жилье, себе и профессионалам задают многие. «Собственник», как обычно, предлагает своим читателям профессиональные ответы на этот вопрос. Сегодня мы говорим о структуреПо мнению аналитиков, сегодняшний спрос на первичном рынке формируется на основе следующих факторов:
– в целом, низкая обеспеченность населения жильем;
– высокая степень износа жилого фонда города (более 60%);
– несоответствие качественных характеристик нынешнего жилого фонда требованиям населения;
– рост доходов населения;
– миграции в город из области и других регионов;
– увеличение возможностей приобретения (развитие кредитования при покупке недвижимости и возникновение ипотечного кредитования);
– жилье в центральных районах города обладает высокой инвестиционной привлекательностью;
– высокие цены на некоторые типы квартир в центральных районах на вторичном рынке смещают спрос в сегмент первичного рынка.
Открытым остается вопрос: кто же эти люди, покупающие квартиры в период тотального роста цен, и что именно они покупают на рынке?
Кто покупает?
Основная доля клиентов на первичном рынке – в возрасте 25–45 лет (около 60%), в большинстве случаев, состоящие в браке. Кроме того, основная масса покупателей – это специалисты и руководители крупных и средних компаний (около 90%). При этом структурное соотношение мужчин и женщин, покупающих квартиры, практически одинаково.
На первичном рынке элитного жилья структура спроса не изменилась. По-прежнему здесь лидируют 3 основные группы покупателей: успешные предприниматели, чиновники высокого ранга, топ-менеджеры ведущих компаний (в большей степени топливно-энергетического и металлургического комплекса, а также крупных иностранных компаний). Среди них большую часть составляют мужчины в возрасте 30–50 лет, постоянно или периодически проживающие в Москве.
По данным АН «МИАН-Недвижимость», в настоящее время среди покупателей новостроек около 55% – жители Москвы и Подмосковья, около 35% – приезжие из других городов России и 10% – иностранцы из ближнего и дальнего зарубежья.
Большинство покупателей новостроек (53%) приобретают недвижимость для собственного проживания с целью увеличения площади. При этом для 37% покупателей купленный объект является первым объектом собственности.
В структуре потребителей по обращению к ипотечному кредитованию доля бравших ипотечный кредит составляет 35%. Причем, по словам Алексея Медведева, заместителя генерального директора по организации продаж инвестиционно-строительной компании «М.О.Р.Е. – Плаза», доля ипотечных сделок, к примеру, по объекту на Истринской, уровень цен на который находится на уровне $3300 за кв. м, процент квартир, купленных при помощи ипотеки, составляет порядка 7–10% и эта цифра в компании постоянно растет.
Что покупают?
По мнению Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, чаще всего квартиры приобретаются для собственного проживания или же для детей. В инвестиционных целях элитные квартиры покупает лишь 17–20%. В бизнес- и экономсегменте эта цифра несколько больше, что обусловлено высокой стоимостью элитного жилья (в среднем квартиры от $1 млн). Традиционно наибольшим спросом пользуются элитные квартиры в Центральном округе Москвы, особенно районы исторического центра («Золотая миля», «Серебряная миля», растет интерес к Хамовникам и Замоскворечью) – запросы на такое жилье приходят от 60% потенциальных покупателей. Также популярны ЗАО и ЮЗАО.
По мнению ведущих экспертов, наибольшей популярностью среди потребителей в последнее время начинают пользоваться удачно спланированные «двушки» и «трешки». Их доля в общей структуре спроса составляет около 30–40% каждая.
Тенденции рынка
Что касается спроса на новые квартиры, риелторы отмечают на сегодняшний день целый ряд новых тенденций в этом сегменте. Во-первых, присутствует достаточно высокий ознакомительный спрос. Это означает, что люди потенциально интересуются жильем, но при этом показывают довольно высокую степень недоверия к организациям, строящим эти объекты. Реальные сделки все-таки предпочитают заключать с теми компаниями, которые уже сдали в эксплуатацию не один дом.
Вторая тенденция сегодня на рынке – это увеличение внимания покупателей к качеству предлагаемого жилья. Покупателей волнует и местоположение дома, и репутация застройщика, и качество постройки и инфраструктура… Люди начали понимать, что в цену дома входят все эти факторы и они имеют право задать свои вопросы и выбрать то, что подходит именно им.
Эта тенденция заметна и на элитном рынке. Так, по словам Константина Ковалева, брокеры отмечают повышение требований покупателей элитного жилья к его качеству. Здесь важны такие критерии, как метраж квартир, социальный статус соседей, насыщенность инфраструктуры, современные инженерные коммуникации, обеспечение высокого уровня безопасности, наличие в гараже нескольких машино-мест, огороженная придомовая территория, презентабельная входная группа, наличие в доме службы быта и службы ресепшн.
По мнению Алексея Медведева, в целом тенденции осени продолжают летнее наметившееся затишье. «Структура спроса в сентябре практически не изменилась по отношению к летнему периоду. Не произошло резкого повышения цен, как того ожидали некоторые риелторы», – говорит Медведев. Уже сейчас на рынок выводится некоторое количество квартир, купленных ранее с надеждой на реализацию их по более высоким ценам, однако массового характера этот процесс пока не приобрел.
Может быть именно поэтому, несмотря на эти наметившиеся уже тенденции, все-таки недостаток предложения, оставшийся со времен введения в действие 214-ФЗ, накладывает свой отпечаток на рынок. Специалисты компании «МИАН – агентство недвижимости» отмечают, что хотя в последние месяцы наметилась тенденция увеличения количества предложений новостроек, общей характеристикой рынка новостроек пока является ограниченность предложения. В настоящее время спрос опережает предложение на 25–30%. Этот факт не дает прогнозировать массового снижения цен или пересмотра расстановки сил на рынке.
Более того, к примеру, рынок элитного жилья, который традиционно отстает от основного рынка, сейчас только входит в фазу ажиотажного спроса. Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, отмечает, что в настоящее время спрос на элитные квартиры существенно (по нашим оценкам, на 50–60%) опережает предложение, что приводит к возникновению ажиотажа. «Несмотря на общее желание рынка следовать за покупателем, в условиях дефицита на рынке столичной недвижимости спрос по некоторым позициям остается неудовлетворенным. В частности, в центре города, где нехватка площадей под строительство чувствуется особенно остро, и дома встраиваются в существующую улицу точно на место ранее снесенных, наличие больших придомовых территорий становится большой редкостью. Также отдельная группа покупателей предъявляет спрос на квартиры с ремонтом в новостройках, тогда как в большинстве новых объектов квартиры предлагаются с минимальной отделкой. По остальным критериям предложение можно считать соответствующим спросу», – комментирует Ковалев.
В целом же по рынку, резюмирует Дмитрий Попов, начальник аналитического отдела компании «Новая Площадь», недостаточная маркетинговая проработка, недостаточная работа над изучением спроса, пассивность маркетологов и аналитиков в отстаивании своей точки зрения перед архитекторами, проектировщиками и застройщиками часто ведут к тому, что проекты не соответствуют структуре платежеспособного спроса. «Это, конечно, не приводит к прямым убыткам компаний в условиях растущего рынка и существенного преобладания спроса над предложением. Но размеры недополученной прибыли за счет невозможности формирования максимальных цен по всему объему квартир, упущенная выгода за счет увеличения сроков продажи, потребности больших вложений в продвижение и рекламу очень велики», – говорит Попов. В подтверждение своих слов он приводит такой пример: в домах серии И-155 в новом районе Кожухово однокомнатные квартиры стоят 72 тыс. рублей за метр, трехкомнатные – 63 тыс. рублей за метр. Разница в цене метра – 9 тыс. рублей, что в пересчете на доллары около $337. И ведь застройщику ничто не мешало проектировать застройку вообще без маловостребованных трехкомнатных квартир, так как в серии И-155 существуют как секционные, так и башенные типы домов, где представлены только одно- и двухкомнатные квартиры! Простой расчет для дома с 10 тыс. кв. м квартир показывает, что при квалифицированной маркетинговой и аналитической работе над проектом дополнительный объем чистой прибыли на метр составляет не меньше $100-200, то есть $1-2 млн на весь проект, притом что затраты на квалифицированное маркетинговое сопровождение и аналитику не превышают $100-200 тыс. даже для самых масштабных проектов.
Как видим, анализ структуры спроса на рынке немаловажен для обеих сторон процесса: и для застройщиков и для покупателей. Понимая тенденции рынка, они могут если и не заработать, то во всяком случае не потерять свои деньги.
Собственник