Загородный коттедж пока не может заменить московскую квартиру
По подсчетам риэлторов, до 40% столичных покупателей квартир готовы переориентироваться на приобретение загородного жилья. Как правило, пригородный формат выбирают семьи с маленькими детьми, имеющие более одного автомобиля и принадлежащие к верхнему сегмеОднако далеко не все из них в ближайшее время смогут перебраться в собственный дом в Подмосковье. Ведущие участники рынка рассказывают, что развитой инфрастуктурой в полном объеме обеспечено только Рублево-Успенское шоссе, а остальные направления скоростных трасс обретут ее не раньше, чем через два-три года. Пока же, чтобы попасть в детский сад, школу, фитнес-центр и торговый центр, обитателям пригородных коттеджных поселков придется ехать в столицу.
Альтернатива городу
Тренд на повышение, который уже год демонстрирует московский рынок жилой недвижимости, привел к тому, что стоимость квартир бизнес-класса на окраине Москвы сравнялась с ценой дома в коттеджном поселке удаленностью до 40 километров от МКАД.
Так, по данным, которые приводит директор департамента городской недвижимости компании Vesco Realty Вера Лукина, квартиру в жилом комплексе «Триумф Палас» площадью 100 квадратных метров можно приобрести за $600 тысяч, а квартира такого же уровня, но площадью 150 метров в комплексе «Адмирал — 2» стоит $780 тысяч.
За столько же, констатируют эксперты агентства, можно приобрести дом в коттеджном поселке бизнес-класса при условии, что он будет находится не по самым популярным направлениям движения от столицы. Нижняя планка продажной стоимости дома в коттеджном поселке «33 Клаб» в 38 километрах от МКАД по Киевскому шоссе находится на уровне $430 тысяч, а коттедж в поселке «Рассказовка» в семи километрах от МКАД по той же трассе можно купить за $780 тысяч.
«Цены на дома в коттеджных поселках избежали периода стремительного роста по сравнению с квартирным рынком, — объясняет руководитель салона загородной недвижимости «Резиденция» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Елена Матвеева. — Они, безусловно, тоже дорожают, но более равномерно».
Говоря о том, почему загородные поселки все чаще выигрывают клиентов у жилищных комплексов, специалисты также отмечают более высокую предсказуемость рынка коттеджей. «В определенном смысле его динамика прозрачнее и прогнозируемее, а качество коттеджей превосходит качество монолитных домов, входящих в сегмент бизнес-класса», — считает заместитель директора управления загородной недвижимости «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владимир Яхонтов.
В нижнем ценовом сегменте загородных домов альтернативой квартире бизнес-класса могут также стать коттеджные поселки эконом-класса и поселки таунхаусов, которые специалисты представляют как наиболее «удачный гибрид городской квартиры и загородного дома».
«Исторически таунхаус, представляющий собой комплекс малоэтажных комфортабельных коттеджей, которые совмещены друг с другом боковыми стенками и располагают собственными земельными участками размером до четырех соток, является городским форматом, — настаивает руководитель направления загородной недвижимости компании «МИАН — Агентство недвижимости» Светлана Кондачкова. — Он появился в Англии, где дети оставались в том же доме, что и родители, но перестроенном так, чтобы у них была обособленная территория. Но российский рынок таунхаусов специфичен: из-за дороговизны земли в городской черте девелоперу выгоднее строить их за пределами города, но не дальше 15 — 20 километров от МКАД».
Цена подобных домов, по общему признанию риэлторов, наиболее демократична: например, таунхаусы в поселке «Опушка» в 18 километрах от МКАД по Минскому шоссе выставляются застройщиком на продажу в среднем по $200 тысяч, тогда как коттедж в десяти километрах от столицы по Волоколамскому шоссе в экономичном поселке «У лесного озера» можно купить за $290 тысяч.
Вместе с тем, собеседники агентства обращают внимание, что у приобретения дома в пригороде есть и свои минусы. Прежде всего, подчеркивает главный юрист компании «МИЭЛЬ» Светлана Белякова, к ним необходимо отнести юридические сложности в оформлении прав собственности на загородную недвижимость для постоянного места жительства. В числе бумаг, которые она рекомендует просмотреть клиенту девелопера коттеджного поселка, должны быть решение главы местного органа самоуправления о передаче земельного участка застройщику, с которым человек заключает договор купли-продажи, кадастровый план земельного участка, свидетельство о переводе его из разряда сельхозземель в разряд земель под ПМЖ, паспорт БТИ, документ, удостоверяющий, что по участку не проходят незаконные коммуникации, а также экспертиза, подтверждающая, что дом не находится в природоохранной зоне, а сам участок не захватывает территорию близ водоема.
«Конечно, для самой сделки нужны будут только кадастровый план и технический паспорт, однако другие бумаги помогут покупателю удостовериться в том, что его не выселят из нового дома через шесть месяцев после того, как он туда переедет, — поясняет собеседница «Интерфакс-Недвижимость». — Поэтому с юридической точки зрения процедура покупки квартиры в городе пока отработаннее и проще».
Шаговая доступность
Больше всего разногласий у экспертов агентства вызывает вопрос о необходимости наличия инфраструктуры рядом с загородными домами. Часть из них считает, что состоятельным представителям среднего класса магазины и другие социальные объекты «шаговой доступности» ни к чему.
«Для тех, кто живет за городом, практически все необходимые объекты находятся в транспортной доступности — в пределах получаса езды на автомобиле. Рядом, как правило, есть магазины, однако их качество, цены и ассортимент вряд ли будут соответствовать ожиданиям жителей поселка», — полагает В.Яхонтов.
В то же время, по словам Е.Матвеевой, в большинстве новых, строящихся коттеджных поселков все-таки предусматривается «минимально-оптимальный набор инфраструктуры». «В него всегда входят центральные коммуникации, службы эксплуатации поселка. Во многих поселка есть также общественные зоны отдыха и площадки для спорта. В отдельных зданиях располагаются магазинчики, кафе, прачечные и рестораны», — отмечает она.
По подсчетам представителя «ИНКОМа», только в 15% коттеджных поселков открыты собственные клубы и рестораны. «А такой вид общественной инфраструктуры, как медицинские учреждения, школы и детские сады встречаются еще реже», — говорит Е.Матвеева.
Директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков связывает появление дополнительных услуг с «реальными потребностями обитателей поселков и объемом экономической нагрузки на тот или иной объект».
«В поселках дачного формата — в 40 километрах по Новой Риге, на Истринском водохранилище — в широкой инфраструктуре нет необходимости, поскольку они предназначены для сезонного отдыха и проведения выходных. В поселках же для длительного проживания — все Рублево-Успенское шоссе, Калужское шоссе до 30 километров, Киевское шоссе до 25 километров и Новорижское шоссе до 40 километров — объем инфраструктуры должен обеспечивать комфортный и полноценный уровень жизни», — объясняет специалист.
Однако уровень обеспеченности загородных поселений социальными и коммерческими объектами, как удалось узнать корреспонденту «Интерфакс-Недвижимость», не одинаков и зависит от класса коттеджного поселка и его расположения.
В.Лукина рассказывает, что более половины представленных поселков в бизнес-сегменте располагают детскими, спортивными и развлекательными учреждениями, а в поселках эконом-класса их доля значительно меньше и не превышает 30 — 40%. «Однако они, как правило, расположены в зоне доступности от ключевых объектов соседних населенных пунктов», — подчеркивает она.
По информации И.Шулькова, развитой инфраструктурой в настоящий момент обладает только Рублево — Успенское шоссе. Он признает, что даже по Новорижскому направлению, сегодня конкурирующему по популярности на рынке загородной недвижимости с Рублевкой, «очаги развитой инфраструктуры появятся не ранее, чем через два-три года и будут привязаны к крупным коттеджным поселкам — от 150 домов».
Сергей Нагорный, начальник отдела продаж инвестиционно-девелоперской группы ОПИН, в которую входит строительная компания «Открытые инвестиции», в свою очередь отмечает, что наличие инфрастуктуры, особенно социальной — школы или детского сада, — очень сильно влияет и на стоимость проекта, и на спрос со стороны покупателей.
«Это один из самых главных критериев, по которому люди принимают решение о покупке или аренде коттеджа за городом. Если в поселке будет хорошая школа международного уровня, то спрос вырастет в разы, даже вне зависимости от месторасположения поселка, как, например, было в случае с Павловской школой, находящейся поблизости от коттеджного поселка «Павлово», — говорит он.
Транспортный тупик
Транспортный вопрос остается по-прежнему самым больным для представителей агентств недвижимости, пытающихся «продвинуть» свои объекты в коттеджных поселках. Они вынуждены согласиться с тем, что практически в любом направлении Подмосковья жителям пригорода приходится сталкиваться с автомобильными пробками. Это тем более актуально, что собственная машина является практически единственным способом передвижения их клиентов.
«Железнодорожную трассу так или иначе слышно на всей ее протяженности. «Нормой» для коттеджного поселка является удаленность от железной дороги как минимум на три километра. Добираться до станции пешком в этом случае придется пешком 40 минут, а оставлять машину вне специализированной стоянки рядом со станцией будет небезопасно. Неудивительно, что уже шесть лет мы не слышим от наших покупателей вопроса о том, можно ли доехать до наших объектов на общественном транспорте», — комментирует Е.Матвеева.
«Девелоперы, как правило, делают акцент на плюсы или минусы того или иного направления шоссейной дороги и оставляют без внимания доступность поселка автобусами или электричками: ведь тогда дорога осложнится зависимостью от расписания. Исключений практически нет, так как стоимость предложения даже в нижней категории класса «эконом» сегодня высока и покупатели обладают как минимум одним автомобилем», — соглашается с ней В.Лукина.
Поэтому риэлторам не остается ничего другого, как составлять для своих покупателей рейтинг загруженных трасс и рассказывать, какую, как и когда власти Москвы и Московской области планируют разгрузить. Самыми «тяжелыми», по общему признанию, являются Новорязанское, Ярославское, Ленинградское, Волоколамское и ждущее реконструкции Дмитровское шоссе, а самые пропускные — это Новая Рига, Киевское, Симферопольское шоссе, а также Москва — Дон.
Но подобные сведения скорее не способствуют популярности менее загруженных направлений, а лишь поощряют еще больший интерес к наиболее «модным» шоссе. «Об этом, к примеру, говорит тот факт, что существенная часть предложения приходится на Новорижскую трассу (22%), где и так движение очень активно, а Рублево-Успенскому шоссе плохая транспортная проходимость вообще не мешает оставаться лидером спроса», — отмечает В.Лукина. В то же время она признает, что прошедший год показал рост интереса части покупателей к загородным проектам, расположенным на сравнительно свободных шоссе. По данным компании Vesco Realty, только последние полгода предложение поселков по Калужскому и Можайскому направлению выросло на 2 — 4%.
ИА Интерфакс