Юрист читает почту
Я познакомилась в разных фирмах с процедурой покупки квартиры в уже построенном новом доме. Почему у продавцов она имеет, скажем так, свои неповторимые особенности? Законодательство ведь для всех одно? Эти особенности как-то настораживают. Почему нет единообразия? Какой должна быть эта процедура?
Ксения АКСЕНОВА.Процесс оформления квартиры в собственность, если она находится в доме-новостройке, имеет несколько этапов и может растянуться надолго.
Этап первый – обращение в фирму и выбор квартиры. Отношения между покупателем и фирмой регулирует на данном этапе заключенный договор об оказании услуг. Фирма обязуется найти требуемую квартиру и оформить ее в собственность покупателя. Покупатель обязуется оплатить фирме ее услуги, записанные в договоре. У покупателя должен быть экземпляр такого договора и документ об оплате услуг фирмы – чек или квитанция.
Второй этап – оформление договора на покупку квартиры. Это может быть инвестиционный контракт, если квартира приобретается на стадии строительства дома. Или договор купли-продажи, если квартира уже существует. Договор и тот, и другой подлежат госрегистрации.
Этап третий – оформление прав собственности на приобретенную квартиру в уже построенном доме. Это договор передачи квартиры и свидетельство о праве собственности на нее, зарегистрированное в Москомрегистрации. Все. Такова процедура. Она – едина.
Но завершающий этап – оформление прав собственности начинается только после того, как Госкомиссия примет новый дом и подпишет акт о вводе в эксплуатацию законченного объекта. И после того, как специалисты БТИ произведут обмер каждой квартиры в принятом доме. Дело в том, что метраж может не совпасть с тем, который указан в инвестиционном договоре или договоре купли-продажи. Если площадь окажется больше, чем та, за которую покупатель заплатил, то ему придется доплачивать, исходя из стоимости 1 кв. метра, указанной в договоре. Если меньше – есть право требовать возврата переплаченных денег, к сожалению, чаще всего по суду.
Затем дом-новостройку должна принять на баланс организация, которая займется его эксплуатацией, – ЖЭК, РЭП, домоуправление. Придется подождать еще – пока будет получено распоряжение Департамента муниципального жилья и жилищной политики «О передаче жилой площади». В нем должна быть указана и ваша квартира.
Только после этого покупатель получает договор передачи квартиры (уже им купленной) в собственность и свидетельство о собственности, зарегистрированные в Москомрегистрации. Естественно, прохождение всех перечисленных этапов занимает много времени, порой 2–3 месяца. Разумеется, не всех устраивает такой срок, людей тревожат возможные в нашей действительности правовые перемены.
Если вы приобретете квартиру в новостройке у Департамента инвестиционных программ строительства города, то срок оформления прав собственности будет намного короче. Самый же быстрый вариант оформления при покупке квартиры в доме-новостройке, который уже выкуплен риэлторской фирмой-продавцом. В таком случае регистрация сделки и оформление прав собственности занимают столько же времени, как и при покупке жилья на вторичном рынке, – не более месяца.
Страховка даже желательна
Я знаю о том, что покупка в рассрочку квартиры на стадии строительства дома обойдется дешевле, чем приобретение уже готовой квартиры. Но и риск того, что фирма-застройщик, собрав деньги с покупателей, «растворится», как уже бывало, тоже возрастает на весь период стройки. Каким образом можно обе-зопасить вложенные деньги?
В. ПЕТРОВСКИЙ
Советы не новые. Выбирайте фирму, которая не первый год работает на рынке жилья, имея лицензию на данный вид деятельности. Но прежде, чем заключить с ней инвестиционный договор, разумно проконсультироваться с независимым юристом, чтобы в условия договора входила защита ваших интересов, а не только фирмы. Это должно быть записано в разделе «ответственность сторон».
Многие фирмы выдают покупателям гарантийные письма о возмещении инвестору суммы, внесенной по договору, если будут нарушены обязательства перед инвестором. Надежнее же всего обычная страховка.
Вас просто обманули
Мой ребенок – инвалид с детства. Пока я работала, коммунальные платежи меня не очень «доставали», а теперь приходится считать каждый рубль наших с сыном пенсий. Пошла я в ДЕЗ, чтобы узнать размер льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг, какие предоставлены инвалидам. А там меня «обрадовали», сказав, что никаких таких льгот по оплате инвалидам с детства нет. Не могу в это поверить.
Нина ИВАШОВА
Действительно, трудно поверить в подобную некомпетентность бухгалтера ДЕЗа. Скорее всего вас просто обманули. На самом же деле есть постановление правительства РФ от 27 июля 1996 г. № 901 «О предоставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг». В пункте 13 данного документа записано: инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, предоставляется скидка не ниже 50 процентов оплаты жилья в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фондов, оплаты коммунальных услуг (независимо от принадлежности жилищного фонда).
Выбирайте сами
Мы собираемся заключить договор мены жилого помещения. Неужели придется платить еще и нотариусу? Можно ли обойтись без его услуг?
Кирилл К.
Ваше право выбирать: пользоваться услугой нотариуса или нет при заключении договора мены. «Обязаловки» нет согласно законодательству (ч. 2 ст. 163 ГК РФ).
У вас – право преимущественной покупки
Я и сын являемся сособственниками (в равных долях) приватизированной квартиры. Сын женился на девушке, имеющей квартиру. И она теперь вынуждает его продать свою долю в нашей квартире, чтобы сделать евроремонт в своей. Ответьте, пожалуйста, вправе ли сын продать свою долю без моего согласия?
Клавдия Петровна Д.
Вы по закону обладаете правом преимущественной покупки, поэтому сын обязан считаться с такой нормой закона. Сын обязан в письменной форме известить вас о своем намерении продать принадлежащую ему долю площади и указать, по какой цене за 1 кв. метр. Возможны и другие условия продавца.
Если вы в течение месяца после получения извещения не выкупите продаваемую долю, то ваш сын получает право продать ее любому лицу. Если же он нарушит установленное законом правило, то в трехмесячный срок с момента продажи вы можете требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (п. 3, ст. 250 ГК РФ).
На вопросы читателей отвечали специалисты Межрегиональной коллегии адвокатов