Кто позаботится о детях
В одном из сентябрьских выпусков нашей газеты (№ 36 от 9 сентября 2004 года) профессионалы рынка недвижимости высказывали свое отношение к поправке, которую вносит Государственная Дума в «статью об опеке». Речь о знаменитой 292-й статье Гражданского кодекса. Пока эти изменения приняты в первом чтении, и, скорее всего, уже в ближайшее время будут окончательно утверждены. Наверняка уже с Нового года при совершении сделок с квартирой, где проживают или являются собственниками несовершеннолетние дети, согласия органов опеки не потребуется.
Хорошо это или плохо? Защищала 292-я статья детей или и с ее помощью чиновники вовсю брали взятки? Однозначного ответа, конечно же, нет, и мы продолжаем дискуссию.
ВЗГЛЯД РИЭЛТОРА
Две стороны одной проблемы
О том, как скажутся на судьбах несовершеннолетних изменения в законодательстве, размышляет коммерческий директор агентства недвижимости «АНП риэлт» Алексей РОЗАНОВ.
Давайте оценим проблему с разных сторон. В 1991 году вышел закон о приватизации, в котором ничего не говорилось о несовершеннолетних. За три последующих года оказалось, что значительное число людей приватизировали, а многие продали свои квартиры, не думая о собственных детях. Многие из них оказались в буквальном смысле на улице. Тогда и были приняты поправки к закону о приватизации, обязывающие родителей включать несовершеннолетних, проживающих в приватизируемой квартире, в число собственников. Тогда же и московские власти вынесли решение о том, что для совершения любых сделок, проходящих с участием несовершеннолетних или пожилых людей, требуется разрешение органов опеки.
Прогрессивным ли было это решение? Безусловно, да.
Рассмотрим сделку с другой стороны – добропорядочного покупателя. Он полностью рассчитался с продавцами, но, будучи человеком далеким от тонкостей рынка недвижимости, не знал, да и не мог знать, что в купленной им квартире проживали дети. А их права оказались нарушены. Хозяева просто воспользовались ситуацией для решения своих проблем. И вот спустя какое-то время покупателя приглашают в суд. И суд, защищая права детей, выносит решение о признании сделки недействительной. Каково ему, представьте себе сами. Органы опеки в какой-то мере стали еще и защитниками интересов добропорядочных покупателей.
Теперь об отмене согласия органов опеки…
Как ни прискорбно это звучит, большинство граждан нашей страны не настроены соблюдать закон и подчиняться его требованиям, когда речь идет о своей выгоде. Там, где правовая культура большинства населения низка, существенные моменты имущественных прав, и особенно прав детей, должны быть жестко регламентированы. Поэтому сама идея об отмене разрешения органов опеки при совершении сделок, в которых участвуют дети, принесет мало хорошего. Права детей из малообеспеченных и неблагополучных семей будут под угрозой.
О разрешении за сто долларов…
Один из доводов некоторых риэлторов и родителей, считающих изменения в законе об опеке прогрессивным шагом, – утверждение, что разрешение органов опеки можно купить в любом случае за 50–100 долларов.
Хотел бы поспорить с этим утверждением. Знаю, как события развиваются изнутри. Комплекты документов, заявления, решения опекунского совета и исполнения в виде договоров купли-продажи хранятся в органах опеки. Периодически деятельность этих отделов проверяет прокуратура. А это значит, что ее сотрудники, увидевшие решение органов опеки, противоречащее действующим нормам, могут подать иск в суд на расторжение сделки. Причем сделать это они могут даже в случае, когда довольны и родители, и дети, и все остальные. Все довольны, но и пострадают тоже все.
Меня как риэлтора сегодняшняя ситуация с получением разрешения органов опеки вполне устраивает, поскольку я оцениваю ее как технический вопрос, не усложняющий сделку принципиально. Грамотные риэлторы делают все, чтобы ухудшения жилищных условий ребенка не произошло. Например, внимательно подбирают альтернативные варианты. Взвешивают ситуацию. Если приобретается альтернативная квартира меньшей площади, то увеличивается доля ребенка в ней. Пока подобные сделки еще контролируют органы опеки, и ни на момент сделки, ни на перспективу оснований для расторжения практически не бывает.
Правда, приходится сталкиваться с низкой квалификацией специалистов из органов опеки. В моей практике были случаи, когда органы опеки выдавали разрешение не с той печатью. А специалист, к которому обращались за исправлением ошибки, не мог понять, чего от него хотят…
О сроках
Один из аргументов в пользу отмены разрешения органов опеки – нерегламентированные сроки.
Вообще-то существует нормативный срок, регламентирующий ответы государственных органов на обращения граждан. Этот срок – один месяц. Другой вопрос, нравится нам этот срок или нет? Людей раздражает то, что, приходя в отдел опеки, они часто сталкиваются с неразберихой и совершенно непонятным для них набором документов. Кроме того, детей одного возраста нужно приводить с собой, других – нет…
Но, как правило, риэлторы выходят из ситуации. С органами опеки можно договориться. Не нарушить закон, не отправить ребенка на выселки или в никуда, а просто быстрее оформить разрешение. Вопрос в другом, – может быть, стоило бы официально узаконить это ускорение?
Прогнозы
Как может развиваться ситуация с нового года? Думаю, что большинство сертифицированных риэлторов постарается проводить сделки по нормам закона, действующим сейчас. Порядочные риэлторы будут действовать так, чтобы при покупке новой квартиры у ребенка улучшились жилищные условия.
Вместе с тем огромное число бедных наших сограждан, чьи действия с недвижимостью ограничивал закон в старой редакции, смогут переехать из двухкомнатной или трехкомнатной квартиры в однокомнатную.
Но надо понимать, что ситуацией постараются воспользоваться и мошенники. Активнее будут работать черные маклеры. Отмена разрешения опекунского совета – облегчение положения агентов по недвижимости, желающих любой ценой «срубить» деньги. Жаль будет, если спустя несколько лет мы вернемся к необходимости вновь вводить контроль за сделками с квартирами, в которых прописаны или являются собственниками дети. Правовая культура нашего народа пока низка. Поэтому жизнь наших граждан лучше регламентировать вне зависимости от того, нравится нам это или нет.
ВЗГЛЯД РОДИТЕЛЕЙ
Многие обеспеченные и действительно заботящиеся о своих детях родители роптали на деятельность опекунских советов. Им приходилось отстаивать многочасовые очереди, чтобы попасть к инспектору, собирать различные документы, ждать заветное разрешение в течении месяца. А потом, наконец-то получив его заново собирать уже устаревший пакет документов для совершения сделки… Вот что говорят они.
Алла, мама десятилетней Динары
Я только ЗА вступление в действие закона в новой редакции. Столкнулась с деятельностью органов опеки в подмосковном городе. На мой взгляд, получение разрешения на покупку квартиры помогало вымогать деньги работникам органов опеки с совершенно нормальных родителей, совершающих сделки в интересах своих детей.
Несколько лет назад продавала квартиру в Подмосковье, единственным собственником которой была я. Ни я, ни мой ребенок никогда не были в этой квартире прописаны. Мы постоянно зарегистрированы уже много лет в квартире моих родителей. Но так как данные ребенка значатся в моем паспорте, без получения разрешения опекунского совета в регистрационной палате этого подмосковного города сделку отказались регистрировать. А опекунским советом продажа свободной квартиры рассматривалась как ухудшение жилищных условий ребенка. Закончилось все традиционно – взяткой в триста долларов и получением разрешения. Кстати, квартира продавалась в Подмосковье, чтобы купить жилплощадь в Москве. Чтобы мой ребенок мог учиться в хорошей школе…
Сергей и Ирина, родители трехлетнего Димы
Ждем не дождемся января. Получение разрешения опекунского совета – это издевательство над родителями… У нас – двухкомнатная хрущевка на первом этаже со смежными комнатами, прогнившими трубами, постоянно ломающейся сантехникой. Но снос дома не планируется. Мы заняли денег и приобрели примерно такого же метража однушку в новостройке, в хорошем доме. И сейчас находимся в интересной ситуации. Опекунский совет не дает разрешения на продажу нашей хрущобы. А нам надо расплачиваться с долгами. Мы уже живем в новом доме. И нашему ребенку пусть в однокомнатной, но новой, большой и светлой квартире гораздо лучше.
Ситуацию комментирует Алексей Розанов
На мой взгляд, в ситуации Аллы кто-то из чиновников решил подстраховаться и запросить лишнюю бумагу. Я считаю – неправомерно. Трудно оценивать ситуацию, не видя документов. Гипотетически вариантов может быть много. Например, ребенок был прописан в данной квартире, потом выписан, зарегистрирован по новому месту, а затем мама приватизировала квартиру и решила продать. В случае, когда квартира принадлежит одному из родителей, ребенок прописан в другом месте и не имеет никакого отношения к ней, я считаю требования по получению разрешений опеки совершенно излишним.
Сергею и Ирине могу посоветовать, чтобы не ждать января, оформить на ребенка в новой квартире большую долю, чем он имел в двухкомнатной хрущевке. Это поможет уже сейчас получить разрешение опекунского совета на продажу квартиры.
Контроль со стороны опекунских советов за сделками, в которых участвуют дети, необходим. Да, во многих ситуациях страдают адекватные люди. Но детей из бедных семей существовавший все эти годы контроль органов опеки выручал. Ведь сколько тех, у кого привязанность к алкоголю, да и просто тяжелая финансовая ситуация перевешивают все родительские инстинкты! Многим детям из таких семей опекунские советы помогли не остаться на улице без жилья…