Спальный и деловой

Крылатское трудно назвать зоной деловой активности. Его начали строить в 1984 г. как экспериментальный район так называемой массовой застройки под ключ: одновременно с жилыми домами создавались и необходимые объекты инфраструктуры. Костяк района — правитеСовременному Крылатскому больше подходит название элитного спального района — коммерческой недвижимости здесь строится мало. Даже в градостроительном плане развития Западного округа район фигурирует лишь в разделе «Сохранение и развитие природного комплекса». По информации управы «Крылатское», до 2020 г. в районе будут строиться в основном жилые дома и спортивно-рекреационные объекты.

Выгодная география

Крупных бизнес-центров непосредственно в Крылатском пока всего два: Krylatsky Hills (класс А, около 60 000 кв. м) и «Крылатский» (класс В, около 18 500 кв. м). Эти объекты обеспечивают почти весь объем офисных площадей классов А и В в районе.
«В настоящее время офисы классов А и В в Крылатском составляют примерно 82 000 кв. м (меньше 2% от общего объема качественного офисного парка Москвы), — говорит Регина Лочмеле, руководитель отдела рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International. — На класс А приходится всего 4,5% от общего объема всех существующих столичных офисов этого класса и около 25% от их общего объема за пределами Центрального делового района (CBD). Офисы класса В занимают около 22 000 кв. м — это примерно 1% и от подобных офисов в Москве в целом, и от общего их объема за пределами CBD». Ограниченное предложение офисных помещений классов А и В в Крылатском обусловливает минимальную долю вакантных площадей — в настоящее время она составляет 0%, подытоживает Лочмеле. По информации Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), примерно 10% всех потенциальных арендаторов, звонящих в компанию, интересуются районом Крылатское.
«Крылатское изначально рассматривалось как район, выгодный с точки зрения жилой застройки, — говорит Ольга Кисарина, руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium. — Стоимость жилой недвижимости здесь одна из самых высоких в Москве, жилые проекты окупаются гораздо быстрее офисных. Что касается офисных центров, то они, в принципе, стали строиться за пределами центра города сравнительно недавно. Девелоперы опасались, что проекты в отдаленных районах будут неуспешными. Сейчас ситуация меняется: Крылатское — популярный район».
«На наш взгляд, Крылатское является перспективным как для жилого строительства, так и для коммерческой недвижимости, — говорит Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании (ПИК строит здесь жилой комплекс «Крылатские огни». — «Ведомости»). — Здесь благоприятная экологическая среда, много зеленых зон, парков, водоемов, исторических построек, отличные ландшафты — все это привлекает покупателей жилья. Если же рассматривать район с точки зрения строительства коммерческой недвижимости, то с учетом увеличения арендных ставок и нехватки хороших площадок под офисы в центре Москвы усиливается тенденция смещения бизнес-центров за пределы Садового кольца. Западное направление, в частности район Крылатское, является для этого наиболее привлекательным. С учетом его природных возможностей, социального состава населения и близости Рублевского шоссе здесь будут успешными офисы классов А и В, даже несмотря на удаленность от центра Москвы».
Напротив, Ольга Кисарина считает, что перспективы развития Крылатского как делового центра не слишком обнадеживающие. «Рублевское шоссе — правительственная трасса, которая уже сегодня перегружена, а строительство крупных многофункциональных центров может серьезно ухудшить ситуацию с транспортной доступностью», — аргументирует она.
Тем не менее растущую популярность Крылатского подтверждает тот факт, что брокеры и консультанты по коммерческой недвижимости искусственно расширяют его географические границы, «присоединяя» к району внутреннюю и внешнюю стороны МКАД в диапазоне примерно 58-64 км. «Границы Крылатского рассматриваются бизнесом не с точки зрения географии, а с точки зрения перспектив и возможностей района — поэтому они введены за МКАД, — объясняет Кисарина. — Например, строящуюся «Резиденцию» на Рублево-Успенском шоссе также относят к Крылатскому, хотя формально она расположена за его пределами».
Виктория Манзюкова, директор отдела корпоративных услуг C&W/S&R, отмечает, что направление Крылатское — Кутузовский проспект всегда было популярным, так как большинство менеджеров среднего и высшего звена проживают на западе Москвы и Подмосковья. Но бизнес-центры появлялись здесь только точечно. «Эксперты C&W/S&R пока не используют отдельное условное обозначение для Крылатского, просто говоря, что район входит в состав деловой зоны, которую принято называть «деловые районы за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК)», — говорит Манзюкова.
Крылатскому еще далеко от того, чтобы стать ярко выраженным и сложившимся деловым районом офисного рынка Москвы, соглашаются специалисты компании Knight Frank, это обусловлено прежде всего его значительной территориальной удаленностью от исторического и делового центра города. «Сейчас основная деловая активность сосредоточена в центре города», — заявляет Мария Котова, директор отдела исследований рынка Knight Frank. Но тут же оговаривается: «В связи с последними тенденциями, которые прослеживаются на рынке, с уверенностью можно говорить о перспективности данного района. Нехватка свободных территорий и транспортная загруженность города создают предпосылки к децентрализации, расширению географии офисного строительства за пределы Садового и ТТК и возникновению субрынков».
«Спальные районы могут застраиваться качественными офисами по причине закономерного расширения географии деловой недвижимости, — размышляет Владимир Журавлев, директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global. — Однако девелоперской активности по строительству офисов на других окраинах Москвы пока не наблюдается. Формирование Крылатского как делового района не может рассматриваться в отдельности от Рублевского шоссе. Возможность реализации таких проектов, как Krylatsky Hills, бизнес-центр \»Крылатский\» или строящийся \»Профико\», к примеру, на востоке или юге Москвы почти исключена. При их проектировании соседство с Рублевским шоссе было отнюдь не последним критерием для выбора площадки. На наш взгляд, в столице складывается дисбаланс офисного предложения в пользу западных районов».
«Основная бизнес-элита Москвы действительно живет в районе Рублево-Успенского или Новорижского шоссе, — подтверждает Оксана Басова, пресс-секретарь корпорации «С-Холдинг». — Я лично слышала от многих людей, что они уже устали по три часа в день тратить на дорогу до офиса в центре и обратно и хотят работать где-нибудь поближе к дому. В то же время они думают и о своем персонале, который едет в офис на метро, так что Крылатское подходит и тем и другим».
Эксперты отмечают, что все больше девелоперских компаний обращают внимание на такой новый для российского рынка формат офисной застройки, как бизнес-парки и технопарки. Как правило, они располагаются на окраинах города, но соответствуют общепринятым стандартам качества, предъявляемым к офисным центрам классов А или В. По классификации IPD (Investment Property Databank), бизнес-парк — это комплекс малоэтажных зданий с низкой плотностью застройки и большой наземной парковкой, расположенный за чертой урбанизированного центра, обеспечивающий хорошую доступность к ведущей магистрали. Его назначение — предоставить более дешевые (благодаря удаленности от центра) качественные площади компаниям, нуждающимся в так называемом бэк-офисе в противовес представительскому помещению.
Манзюкова говорит, что в этом случае для арендаторов важно, чтобы удаленность нового офиса компенсировалась характеристиками здания: простой и удобной планировкой этажей, отличными системами жизнеобеспечения, дополнительным сервисом (наличием в здании столовой, отделения банка, химчистки и т. д.).
Роман Соков, директор департамента консалтинга компании Becar. Commercial Property, добавляет, что в нынешних условиях, когда спрос на качественные офисные помещения существенно превышает предложение, рынок проглотит любой формат бизнес-центра, будь то высотное офисное здание в пределах деловой части города либо бизнес-парк, вынесенный на окраину столицы. «И тот и другой тип деловых комплексов имеет ряд достоинств и недостатков, с которыми пока арендаторы вынуждены мириться, — говорит Соков. — Другой вопрос, что станет с этими объектами лет через 5-7, когда будут реализованы такие крупные проекты, как «Москва-Сити» и др. Сейчас ситуация другая: выбирает скорее инвестор, а не арендатор».

Бизнес-парк

В 2005 г. в Крылатском был построен первый бизнес-парк класса А — Krylatsky Hills, ставший визитной карточкой «офисного» Крылатского. До своего ввода в эксплуатацию Krylatsky Hills оценивался экспертами весьма скептически, вспоминает Манзюкова. Тем не менее, говорит она, их прогнозы не оправдались и c началом сдачи в аренду бизнес-парк вызвал настоящий ажиотаж со стороны арендаторов. В результате каждое из четырех зданий было сдано в аренду задолго до окончания строительства.
Том Вайзман-Кларк, директор отдела консультационных услуг C&W/S&R, ведший проект Krylatsky Hills, вспоминает: «Когда этот бизнес-парк проектировался, на рынке было некоторое предубеждение против успешности проекта. Говорили, что это непонятная идея — бизнес-парки в Москве до того времени не строили. Проект «Крылатские Холмы» стал первым таким объектом в столице. Нам приходилось бороться и с устоявшимся мнением, что офисы класса А не имеют права на существование вне центра Москвы. Мы доказывали, что и далеко от Садового кольца можно возвести такой офис. Первыми это поняли западные компании: Microsoft, Intel, Cisco, Huawei, British American Tobacco и др. Их не надо было убеждать, что центральное месторасположение не является главным при выборе офиса, — в других странах они также привыкли располагаться вне центра города, где за разумную цену можно арендовать большие площади. Российский арендатор в Krylatsky Hills только один, и он занимает всего 600 кв. м — это 1% от всей площади бизнес-парка».
Сегодня Krylatsky Hills — это четыре офисных здания, примерно равные по площади, каждое из которых символизирует определенную стихию — воды, земли, огня и воздуха. Общая площадь комплекса — 58 226 кв. м. Минимальная площадь арендуемого блока — 600 кв. м. «С начала маркетинговой кампании, — говорит Том Вайзман-Кларк, — в бизнес-парке предлагались площади с арендной ставкой $400 за 1 кв. м (не включая НДС и эксплуатационные расходы), к ее концу они возросли до $550. Это неудивительно, поскольку с появлением первых знаковых арендаторов интерес к проекту значительно возрос». Заказчик и девелопер объекта — «Строймаркетинвест» (CMI Development). У бизнес-парка большая парковка на 1400 машин.

Офисы у парка

К концу 2007 г. в Крылатском появится еще один высококлассный бизнес-центр — «Профико». Его владелец и управляющий — Промышленно-финансовая компания, заказчиком выступает компания «Рыбстройинвест». Как ранее рассказывал в интервью «Ведомостям» руководитель «Рыбстройинвеста» Геннадий Жигарев, участок, где сейчас строится «Профико», — это откос, который был занят гаражами, сараями и т. п. объектами. Сложность строительства на откосе состоит в необходимости делать подпорную стенку 26-метровой глубины, которая держится на более чем 500 анкерах. Сейчас работы ведутся уже на уровне 8-го этажа.
По окончании строительства БЦ будет представлять собой 26-этажное здание общей площадью 50 000 кв. м с вертолетной площадкой на крыше и пятиуровневым подземным паркингом на 400 машин. Офисы займут ровно половину площадей — 25 000 кв. м. На 1-м этаже расположатся отделение банка, непродовольственный магазин, сетевая кофейня. На цокольном этаже — столовая для сотрудников фирм-арендаторов.
По обеспеченности машино-местами «Профико» превосходит существующие в столице стандарты, тем не менее, не скрывает Николай Рассказов, генеральный директор БЦ, в первое время ул. Крылатские Холмы, на которой расположится комплекс, будет скорее всего заставлена машинами сотрудников и посетителей: по предварительным подсчетам, в БЦ будет работать более 1000 человек.
Решение данной проблемы девелопер видит в комплексном развитии прилегающей к БЦ территории. Офисный комплекс строится в непосредственной близости от природного парка «Москворецкий». Компания «Рыбстройинвест» уже получила добро от столичного правительства на создание спортивно-рекреационной зоны с многоуровневым подземным паркингом на 500 машино-мест (согласно ППМ № 157 от 16 марта 2004 г.). По словам Рассказова, данный проект находится в стадии разработки. Он отметил, что строительство будет вестись на территории, где сейчас расположены площадки для складирования и кооперативные металлические гаражи. «При желании и согласии жителей мы сможем построить новые гаражи», — заявил представитель девелопера.
Плюсом нового комплекса Рассказов считает его выгодное месторасположение и хорошую транспортную доступность — по окончании строительства Краснопресненского проспекта дорога от центра Москвы до «Профико» на машине займет всего 20 минут. О «перспективах» и так перегруженного Рублевского шоссе и улицы Нижние Мневники девелопер предпочитает не упоминать.
«Профико» уже на стадии строительства был присвоен класс А. Консультанты говорят об отличных перспективах его реализации. Николай Рассказов отмечает, что комплекс будет сдаваться в аренду исключительно поэтажно — мелких арендаторов здесь не ждут. Он рассказал о ведущихся переговорах с одной крупной западной компанией, которая заинтересована в аренде почти 13 000 кв. м. Арендные ставки, по словам Рассказова, скорее всего будут фиксироваться в рублях и пока не определены. Тем не менее уже сейчас консультанты прогнозируют их на уровне не менее $600 за 1 кв. м в год (без операционных расходов и НДС).
«Профико» — не первый опыт «Рыбстройинвеста» в офисном обустройстве Крылатского. Недавно компанией был построен «Крылатский» — бизнес-центр класса В на Осеннем бульваре. В этом здании, кстати, разместился ее собственный офис. Общая площадь БЦ — около 18 500 кв. м, в аренду сдаются почти 12 000 кв. м. Парковка — наземная охраняемая на 250 машино-мест, подземная — на 26 машино-мест. Арендные ставки в здании — от $600 до $900 за 1 кв. м в год (включая операционные расходы и НДС).

Мелкие, но многочисленные

Крылатское привлекает арендаторов разумными ставками аренды. По словам Лочмеле, средний уровень запрашиваемых базовых арендных ставок в строящихся качественных офисных зданиях классов А и В здесь при заключении договоров предварительной аренды находится в диапазоне для класса А — $550-600, для класса В — $450-500 (не включая операционные расходы и НДС). Средние запрашиваемые базовые ставки аренды на офисные помещения класса В по сравнению с периодом 2-3-летней давности выросли примерно на 20%.
«Уровень арендных ставок на качественные офисы Крылатского совпадает с предложением в соседнем Северо-Западном округе и ниже примерно на 20-30%, чем в Юго-Западном округе, — говорит Александра Крыжановская, аналитик рынка офисной недвижимости C&W/S&R. — По сравнению с Центральным округом ставки аренды для класса А в Крылатском ниже в среднем на 30-40%, а в отдельных, уникальных случаях разрыв еще больше. Подобный разрыв по уровню арендных ставок характерен и для помещений класса В».
«За последние 2-3 года ставки аренды для помещений класса А практически не изменились, — продолжает Крыжановская. — Но скорее всего ставки возрастут к моменту готовности БЦ «Профико» (конец 2007 г.)».
«Арендаторы крупных бизнес-центров — это якоря, которые могут притянуть в район большое количество мелких компаний, которые либо уже связали свой бизнес с обслуживанием данных гигантов (юристы и т. д.), либо надеются на сотрудничество, — подтверждает Кисарина. — Но пока предложить им офисные площади Крылатское не может. Основная масса предложения — первые этажи в жилых домах. Их довольно много, но они быстро расходятся».
«Арендные ставки в перепрофилированном жилом фонде составляют от $260 до $400-450 за 1 кв. м в год, — говорит Кисарина. — Они варьируются в зависимости от класса дома, качества сделанного в помещении ремонта. В административных зданиях за 1 кв. м офисов с арендатора запросят от $200 до $600. Офис в отдельно стоящем здании может обойтись в $700 за 1 кв. м. Дешевле всего отдают помещения в подвалах и полуподвалах — по $200 за 1 кв. м. Предложений по аренде много, но все быстро поглощается рынком. Что касается продаж, то они, наоборот, довольно редки. В зависимости от здания 1 кв. м обойдется покупателю от $3000 до $5600. В жилых домах, к примеру, на Осеннем бульваре офисы продаются по $4500-4700 за 1 кв. м».
Наталья Самарина