Придет ли бизнес в ЖКХ?
Бюджетные расходы на ЖКХ занимают второе место после «социалки» – здравоохранения, образования, социального обеспечения и т.д. А если к ним прибавить еще и плату населения за ЖКХ, то по объему финансирования отрасль приближается к оборонке. Что же мешает ей стать интересной для предпринимателей (как это давно произошло во всем мире)? Превратиться в реальный рыночный сектор нашего хозяйства? Ведь это единственный путь повысить уровень обслуживания наших домов. Об этом размышляет наш корреспондент.
Профи. Замены нет
Чаще всего говорят, что управление – это выполнение неких работ по уходу за домом и предоставлению ему коммунальных услуг: воды, тепла, электроэнергии, газа, содержанию лифта. Так ли? Управление – не есть функция подряда. Скорее, это определенная деятельность профессиональной организации, которой собственники вверили свое имущество, и та обязалась содержать его в надлежащем состоянии. А кроме того, она управляет всеми финансовыми потоками, чтобы поддерживать ликвидность объекта недвижимости.
Простой пример. Собственник сделал в квартире основательный ремонт, фактически обновил ее – в надежде повысить ее стоимость. И вот приходит покупатель… Но еще не зайдя в квартиру, не оценив все достоинства евроремонта, только увидев захламленный двор, обшарпанный холл, грязный подъезд, немытую лестницу, он повернет назад: в таком месте жить не хочет! Речь, таким образом, о том, чтобы сохранить и приумножить капитал собственника.
Управление домом – это не только вопрос комфорта, удобного проживания, но категория финансовая, экономическая, которая должна глубоко интересовать всех владельцев квартир, ибо инфраструктура, общее имущество – это и их собственность, их деньги. К сожалению, такого подхода к работе соответствующих организаций у нас еще нет. Отсюда принижение авторитета их работы, а то и дискриминация их деятельности.
Управление домом – это не только вопрос комфорта, удобного проживания, но категория финансовая, экономическая, которая должна глубоко интересовать всех владельцев квартир, ибо инфраструктура, общее имущество – это и их собственность, их деньги. К сожалению, такого подхода к работе соответствующих организаций у нас еще нет. Отсюда принижение авторитета их работы, а то и дискриминация их деятельности.
Какая альтернатива этим организациям? Говорят: самоуправление. Да, в ЖК РФ она предусмотрена – непосредственное управление собственниками своим домом либо через созданное ими объединение. Но давайте взглянем на вещи реально. Вот владельцы квартир создают объединение, которое приглашает организацию, либо сами берутся за управление, при этом каждый собственник должен самостоятельно заключить договора по получению ресурсов. Понятно, что простые жильцы не очень-то разбираются в этом, и тогда выбирают председателя, по их мнению – знающего человека, он и берется за все эти дела.
Но что значит – знающего? Он должен хорошо разбираться в договорных отношениях, понимать, какие работы надо провести для благоустройства, что входит в текущий ремонт, как отстаивать свои права в судах, и т. д. Если и найдется такой среди жильцов – редкая удача. Обычно выбранные председатели считают: ничего, разберемся. Скажем откровенно – о, несчастные люди! Не представляли, какую ношу взваливали на себя. Ведь поставлена заведомо невыполнимая задача, решить которую могут лишь профессионалы. Убеждаются в этом очень скоро. И тогда нанимают специалистов, ищут управляющие компании. Но уверены ли, что не ошибутся?
Побывал как-то в одном столичном товариществе, где прошлую зиму люди буквально замерзали в холода. Спрашивал: как готовились к зиме? Да вот, отвечает председатель, предложила услуги одна компания, заключили с ней договор, заплатили, деньги при этом собирали налом. А когда спохватились – ее и след простыл. Спросить не с кого.
Так что с профессионализмом в управлении – полный провал. Чрезвычайно мало в ЖКХ настоящих управленцев. Часто это не деловые люди, а дельцы.
Домоуправ? Для нас – иллюзия
Вот лишь некоторые примеры, характеризующие, сколь важно отдать управление домом ответственным, квалифицированным, профессиональным специалистам.
Взаимоотношения с ресурсными организациями. Поставщики ресурсов, коммунальные организации ставят перед собой задачу – продать собственнику как можно больше своего «товара». Знают: покупатель у них доверчивый, его легко обвести вокруг пальца. Отсюда перетопы в квартирах (в самые лютые морозы дом стоит с открытыми форточками), нежелание считаться с показаниями приборов, стремление рассчитывать по явно завышенным нормативам.
Настоящая профессиональная управляющая организация не даст в обиду жильцов. Прежде всего, грамотно составит договор с монополистами, а если в доме стоят приборы учета, защитит права подопечных: жители будут платить только за то, что получили, и ни копейкой больше. Грамотно отвергнет претензии этих предприятий (подтвердив их соответствующими актами) и предъявит требования в отношении качества услуг. И если те будут неудовлетворительны, сохранит за собой право их не оплачивать.
Возьмите капитальный ремонт. В настоящее время ситуация с ним далеко не прозрачна – туманны сроки для каждого отдельного дома, не определен объем. И причина тому одна: исполнительная власть не решается публично оценить свои долги перед собственниками, а потому, по сути, лишила их права голоса – ведь не знают, что вправе требовать, а что нет. Об этом мне говорили в Контрольно-счетной палате Москвы. Управляющая организация и в этом случае может оказаться незаменимой: она точно подсчитает «дебит-кредит» дома, определит его потребность в восстановительном ремонте и адресно предъявит власти обоснованные требования.
Сейчас собственники соучаствуют в таком ремонте – при том, что основные расходы берет на себя город. Но и оставшаяся часть для некоторых собственников останется неподъемной. Так почему бы не взять кредит в банке, объединить его с бюджетными средствами – все это тоже должно войти в функции управленцев. Задействован должен быть и институт страхования общего имущества. Обязательного! В прошлом году в Кодекс были предложены соответствующие поправки, но Госдума их отвергла. Согласимся – вопрос спорный, и все же вернуться к нему стоит. Случись что, к примеру, с лифтом – «потянут» ли собственники его ремонт? Стареют и другие узлы, конструктивные части дома – возможность аварий возрастает. Между тем, небольшие ежемесячные взносы (ибо часть страховых расходов возьмет на себя город) вполне могут защитить от любых возможных неприятностей. Во всем этом управляющая организация должна убедить жильцов.
Дом – сложнейший технический объект, можно ли постигнуть все его особенности за те короткие недели даже на специальных курсах подготовки, которым сейчас несть числа? Вряд ли. Это не отрицает того факта, что в конце концов и дилетанты становятся профессионалами (имею в виду руководителей жилищных объединений). Однако, во-первых, надо посчитать, во что такие ошибки обходились жильцам, а во-вторых, если и есть такие люди – то это все же исключение.
Возражение: но ведь в той же Европе есть примеры – мастер-хаус в Германии. Но мы же говорим о России. Разная история стран – разный опыт. У нас нет еще исторической культуры заботы о своей собственности, еще бытует уверенность, что за все отвечает государство. В таких условиях можно ли доверять приглашенному управляющему? Какие будут его отношения с собственниками? А те достаточно ли знают свои права и обязанности?
В Госдуме когда-то рассматривался вопрос о возрождении института домоуправов – вместо управляющих организаций. Ссылались на советский опыт: да, были такие. Но тогда существовала лишь одна форма собственности – государственная. Государство давало квартиры в найм, оставаясь их владельцем. Функции домоуправов были ограничены, они ни за что не отвечали. Сейчас ситуация иная, а потому с прошлыми мерками подходить к ней нельзя. Вот депутаты так ни о чем и не договорились. Не было предложено новых подходов к проблеме, а ведь в этом все дело.
Жалуйтесь на себя
И снова вопрос упирается в профессионализм. Лучше, если государство вновь возьмет на себя функцию лицензирования деятельности управляющих организаций, либо передаст ее СРО. Сейчас в разгаре думские споры о них. Главная причина раздора – обязательность вступления в СРО ТСЖ и ЖСК. Справедливо. Нельзя насильно загонять граждан в какие-либо объединения – Конституция РФ, ст.30! Но оценка профессионализма управления домом – разве это спорная категория? Да, до западной, коммерческой модели рынка нам еще далеко. Из универсальной его формулы: «получение большей прибыли за счет улучшения своей деятельности» мы пока освоили лишь первую часть. Пора уже заняться и второй составляющей рыночной экономики.
Сегодня по Москве идут суды ТСЖ и ЖСК с ДЕЗами (то, что со строгим, квалифицированным контролем лучше всего справляются объединения жильцов, сомнений не вызывает). Процесс этот естественный, закономерный. И очень важный: идет становление рынка, нарабатывается практика, когда собственники учатся отстаивать свои финансовые интересы. Кристаллизуется, утверждается само понятие «собственник», у которого есть не только права, но и обязанности. Не все это, к сожалению, пока понимают. Воспитывать собственника надо уже с того момента, когда выдаются документы на владение квартирой. Но что в них написано? Адрес, жилая площадь. Не нужно ли указать еще и то, что человек владеет и общим имуществом: долей лифтового хозяйства, частью холла, чердака и подвала… Их стоимость прибавляется к стоимости квартиры. Само название документа должно быть иным: «Свидетельство о собственности» нужно дополнить словами: «в многоквартирном доме». Это станет еще одним способом воспитания ответственности за состояние общего имущества.
Ой, снова повышение?
Еще тема: повышение платы на услуги ЖКХ. Из чего состоит?
Одна часть – плата за жилищные услуги, за обслуживание, эксплуатацию самого дома. Ее размер определяют сами собственники – в зависимости от этого, какую степень комфорта предпочитают. Вторая часть – коммунальная. Сейчас – причем, на самом высоком уровне – к монополистам предъявляются жесткие требования по сдерживанию тарифов. Но кто их устанавливает, кто регулирует? Само же государство. Если речь идет, к примеру, об энергетике, то определяют и утверждают тарифы региональные энергетические комиссии. К сожалению, у нас еще нет тех общественных институтов, которые занимались бы этим, с кем предприятия согласовывали бы свои действия. Повышение тарифов должно согласовываться с общественностью, новые расценки утверждаться только тогда, когда приведены веские на то аргументы. Так принято во многих странах мира. Но не у нас.
Какие же это аргументы? Вот только один. Коммунальные сети на 70% изношены. За счет чего их восстанавливать? Бюджет – да, но необходимы и соответствующие платы от населения. Но государство должно защищать интересы малоимущих, доплачивать за проживание в доме по определенным установленным стандартам. К примеру, все, превышает 10% от совокупного дохода семьи, подлежит компенсации. Такая норма должна быть неукоснительной.
К чему мы это говорим? К тому, что надо вводить адресное субсидирование. 100-процентная, как раньше говорили, квартплата среднему москвичу вполне по силам, мы уж не говорим о состоятельных – для них она будет незаметной. Понятно, что это потребует переработки всех социальных пакетов, относящихся к субсидиям.
Как все это соотносится с управлением домами? Заказ управляющей организации на услуги должен идти снизу, эти услуги должны оплачиваться полноценным рублем – 100% платой, а не так, как сейчас, когда половину дает бюджет. Лишь в этом случае можно требовать гарантийной поставки услуг надлежащего качества. Население лишь тогда станет реально их экономить.
Да и требовать от управляющей организации профессиональной, качественной работы можно лишь при адекватной ее оплате.
Мы придем к победе рынка
Здесь мы переходим к еще одной актуальной теме: сделается ли, наконец, жилищно-коммунальный сектор сферой предпринимательства?
Прежде приведу один экономический расчет: рентабельность, по мнению специалистов, начинается с обслуживания 600 тыс. кв м жилья. По другим наблюдениям – с 400 тыс. Но в любом случае, речь идет о большом объеме площадей – примерно 40-60 домов, а это треть-половина всех жилых сооружений района. Иными словами, управляющая компания должна быть крупной, иначе она просто прогорит. Это, кстати, должно насторожить жильцов при выборе организации: если в ее ведении немного домов, доверять ей опасно. За счет чего она будет жить? Одни только затраты на персонал, помещение, технику перевесят все ее доходы.
Да, пока это ДЕЗы. Правительство Москвы взяло курс на их сохранение и развитие, оставив районную (или полурайонную) зону их влияния. Естественно, это не относится к элитным жилым комплексам – те могут позволить себе эксклюзивное обслуживание. Но мы говорим о жилищно-коммунальной политике города в целом. Именно крупные фирмы должны составить основной костяк управляющих организаций, сомнений в этом нет.
Сейчас город оставляет за собой 100% акций, и это правильно. Ему же надо как-то создать предприятие. А потом постепенно – прислушиваясь к предложениям бизнес-сообщества – можно будет продавать пакеты акций крупным инвесторам, работающим не только в сфере управления, но и в финансовой. Проявят ли они интерес? Если это будет достаточно рентабельное предприятие, если финансовый поток будет идти только снизу, а сверху – никакой манны, безусловно. При этом, когда ДЕЗы попадут в структуру бизнеса, они начнут работать совершенно по-иному: более внимательно, заботливо относиться к каждому дому.
Что такое инвестор? Куда ему вкладывать деньги? Конечно же, не в сам ДЕЗ, что там есть – письменные столы, оргтехника? Нет, средства вкладываются в сам объект недвижимости, покупаются большие финансовые потоки, которые тратятся на управление. Иными словами, приобретается управленческий бизнес. Он должен стать прибыльным, привлечь коммерсантов. Он максимально надежен, сохраняется при любых социальных условиях, любой экономической погоде, и потому перспективы у него большие.
К сожалению, нормативных актов по управлению домами, по сути, нет. Жилищный кодекс РФ носит в основном социальный характер, уделяя главное внимание жилищным права и обязанностям, имуществу собственников, социальному найму, тому, как провести собрание, и т.д. Собственно управлению домами посвящена незначительная часть, а это сейчас наиболее важное. Нужен новый закон о союзах собственников, где эта тема – регулирование управленческих проблем – заняла бы главное место. Его отсутствие чувствуется все сильнее.
В качестве курьеза приведу разговор с одним из видных экономистов ЖКХ: «В договоре с управляющей организацией должна быть обязательно строчка об ее добросовестности». Услышав это, я даже улыбнулся: «Ну, что за наивность…». Мой собеседник пояснил: «Очень нужный пункт. Суть его: управляющая организация берет на себя ответственность провести лишь те работы, за которые ей уплачены деньги. А сейчас? Обещают «золотые горы»: и кровлю перестелим, и проводку заменим, но ничего этого не делают – нет денег. Добросовестность – это честный разговор с жильцами. За что заплатили – то и выполним. За это и спрашивайте».
Не мог не согласиться. Но если был бы закон об управлении домами, такой разговор просто бы не возник. Новый нормативный акт можно было бы назвать так: «Управление жилой недвижимостью в Российской Федерации». И это будет первый шаг к внедрению рынка в управленческий институт ЖКХ.