Памятка для новосела
Так получилось, что за последние пять лет мне пришлось поочередно иметь дело с двумя квартирами в московских новостройках. Инвестирование, финансирование и строительство, недострой и обманутых дольщиков оставляю за рамками этой статьи и хочу рассказать о том, какие кошмары начинаются у собственников после того, как они получают «ключи» от только что построенной квартиры.
Квартира, приобретенная за миллионы рублей, представляет собой каменную конуру, в которой кроме картонных дверей и дешевых окон, ничего нет. Поиск бригады строителей большой проблемы не представляет. Вы можете обратиться в столичную строительную фирму или сколотить бригаду самостоятельно – в любом случае в квартире у вас будут работать гастарбайтеры из республик бывшего СССР. Только в первом случае вы будете иметь дело с хамоватым московским прорабом и платить в два раза больше, а во втором случае придется вникать в вопросы внутренней иерархии ваших постоянно меняющихся сотрудников и углубляться в детали миграционного законодательства. Как уже было сказано, это неприятная, но решаемая задача, не требующая каких-либо специальных знаний.
Задачей более высокого уровня является получение различных согласований: на оборудование квартиры электрикой, на перенос унитаза, на снос или возведение стен, на установку кондиционера, пожарной сигнализации и т. д. Решить задачу собственными силами все равно, что попытаться отремонтировать плазменный телевизор. Вы понимаете, что без «специального» человека не обойтись. Специалист, а тем более хороший, стоит денег. Но зато задача получения согласованных планов, эскизов, разрешений гарантированно решается в течение 2-3 месяцев. Работа специалиста приводит к увеличению сметы на ремонт квартиры как минимум на 20 %.
Наука «договариваться»
Следующая по сложности задача – налаживание отношений с управляющей компанией, которая чаще всего достается вам по наследству вместе с построенным домом. Она, как правило, является близко аффилированной с застройщиком.
Знакомство с этой организацией начинается с самого первого посещения квартиры. Вы обнаружите, что в подъезд вас не пускают охранники, нанятые управляющей компанией, пока последняя не даст разрешения. Разрешение последует только после того, как вы заключите с ней договор и заплатите за услуги. Впрочем, охранники вам тут же намекнут, что можно договориться на месте, не дожидаясь понедельника, пока офис управляющей компании не начнет работать. После того как миновали охрану, вы обнаружите, что на 20-й этаж вам придется подниматься пешком, поскольку лифты «нельзя включать до тех пор, пока в доме не поселятся 50% жильцов». И опять вам прозрачно намекнут, что лифтер Вася может пойти навстречу… После такого посещения квартиры ремонт покажется просто каким-то фантастически-неосуществимым мероприятием.
Жаловаться в управляющую компанию на все поборы и препоны можно, но эффекта это не имеет – проверено на собственном опыте. Вероятно, весь менеджмент управляющей компании с этого кормится. Дальше – больше. Вам постоянно нужно получать пропуска на ваших строителей. Пропуска выдаются только при наличии нотариальных копий паспортов, эмиграционных карт, регистрационных документов и т. д. Иногда могут попросить лицензию на строительную деятельность. Естественно, что в документах всегда находится изъян, но на него могут закрыть глаза, сами понимаете, при определенных обстоятельствах.
Несмотря на наличие пропусков, миграционных карт, регистрации, будьте готовы к звонкам из милиции. Окажется, что ваши строители работали ночью или громко выпивали, или подрались, или что все их миграционные документы поддельные, и их всех посадили в камеру для выяснения обстоятельств, и вам нужно срочно выбирать – либо приостановить ремонт, либо «решать» проблему. Профилактикой этой ситуации может оказаться предварительная «договоренность» с охраной дома или участковым, которые вовремя предупредят об облаве или на месте утихомирят веселых гастарбайтеров.
Доставка стройматериалов, вывоз мусора, временное подключение воды, электричества, отопления, канализации в квартире – все это представляет отдельную проблему, которую нужно будет решать с управляющей компанией. В моем случае последовало запрещение поднимать стройматериалы на грузовом лифте – чтобы не «убить его». Затем мне сообщили, что по «договоренности» его тайно могут включать. Так же тайно его включали и для остальных собственников.
При этом ваш мозг будет постоянно сигнализировать о том, что вы находитесь в какой-то сюрреалистической ситуации. Будучи хозяином квартиры, сособственником дома, наймодателем для управляющей компании, вы не можете с этой компании ничего спросить, не можете ее уволить, а можете только откупаться от охранников, электриков, коменданта и других представителей этой паразитирующей организации. В условиях, когда вы постоянно от нее зависите, спрашивать о заоблачных тарифах на услуги – себе дороже. Все равно заплатите и еще нарветесь на простой бригады.
Гладко было на бумаге…
Самым эффективным решением этой задачи является самоорганизация собственников. Общее собрание может создать ТСЖ или Совет. ТСЖ может уволить навязанную управляющую компанию, нанять новую или управлять домом самостоятельно. Как только жильцы берут ситуацию под собственный контроль, все кардинально меняется. Но легко сказать – самоорганизоваться! А как это сделать на практике?
Первая волна ремонта (40-50% собственников квартир) происходит в течение первых двух лет, и все это время в доме кроме строителей никто не живет. Хотя и им, формально, жить там запрещено. Как собрать людей, которых вы не знаете и не видите? Как осуществлять регистрацию ТСЖ, когда каждый собственник работает, да еще занимается ремонтом своей квартиры?
Вы также быстро обнаружите, что фактически не являетесь собственником квартиры, поскольку дом не сдан госкомиссии, а без этого право собственности на квартиру не получить. 90% новых домов в Москве не могут пройти госприемку. Иногда просто потому, что на строительной компании висят дополнительные невыполнимые обязательства. Например, в моем случае компания-инвестор должна была построить спортивный комплекс, но не было согласовало право аренды земли под комплекс. В итоге комплекса нет, обязательства инвестора не выполнены, дом не принимают, жители не могут получить право собственности и остаются абсолютно беспомощными и бесправными, поскольку стать членом ТСЖ, не будучи собственником, невозможно.
На решение всех этих проблем уходят годы. Ситуация «рассасывается» лишь на 4-5-й год после постройки. Люди оформляют квартиры, заселяются, знакомятся, создают органы самоуправления, налаживают нормальную жизнь в доме и думают, что пережитый кошмар случился только с ними по неудачному стечению обстоятельств. Мой опыт показывает, что все вышеописанное происходит чуть ли не в каждом новом доме.
Но на этом беды собственников жилья не заканчиваются. Они просто становятся менее стрессовыми. Например, как создать систему управления домом? Кого выбрать председателем ТСЖ? Нанимать ли управляющую компанию для дома или управлять самим? Как избавиться от председателя, превратившего ТСЖ в кормушку для себя и родни? Как заставить соседей заплатить пятилетний долг за содержание дома? Как принимать решения на собрании ТСЖ, если и второй, и третий раз на нем нет кворума, или, хуже того, собрались одни говорливые домохозяйки? Как найти общий язык с магазинами, салонами, банками, арендующими первый
этаж?
Дарья Донцова будет отдыхать, если даже просто описывать то, как развиваются и разрешаются все эти проблемы. Жители ведь тоже не сахар. Люди, сумевшие заработать на новую квартиру в столице, умеют постоять за себя. При «обживании» первого дома я стал свидетелем смерти коменданта, назначенного управляющей компанией. Во втором доме умер директор управляющей компании. Оба от сердечных приступов. Председатель ТСЖ на начальном этапе заселения держится в среднем один год. Жители жгут автомобили ненавистных управленцев, бросают им кирпичи на капоты, избивают. Бурные 90-е продолжаются в сфере ЖКХ на уровне каждого дома, дачного поселка, гаражного кооператива…
Не такая уж бредовая идея!
Понятно, что большинство проблем происходит из-за желания какой-то из сторон «половить рыбку» в мутной воде разобщенности и неразберихи, царящей среди собственников-новоселов. Спасти может только общение, обмен информацией, объединение, способность выступить единым фронтом в защиту своих прав. В век информационных технологий лучшей площадки, чем Интернет для этого не найти. А что, если…
Наряду с абсолютно бесполезными, а, может быть, и вовсе вредными поправками в Жилищный кодекс, касающимися Советов домов, в статью 47 была внесена одна неплохая новация. Она разрешает заочно проводить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, если ранее созванное очное собрание не набрало кворум. Те, кто реально занимается ТСЖ, скажут вам, что созвать и провести легитимное собрание практически невозможно. Участники либо не придут в достаточном количестве (более 50% от общего числа), либо, если и придут, то это будут домохозяйки без соответствующих полномочий. После того, как кворум не соберется и второй, и третий раз, председатель начинает бегать по квартирам и собирать либо доверенности на голосование, либо подписи на бюллетенях. То есть по сути, он проводит собрание без совместного присутствия – заочно. И предыдущая версия кодекса разрешала заочное голосование, если уставом товарищества собственников жилья такая возможность была предусмотрена.
На практике во многих домах типовой устав заочное собрание не разрешал. А для внесения поправки в устав председатель должен был провести соответствующее решение через то же самое общее собрание, которое собрать не может. Замкнутый круг.
Новая поправка проблему решила. Но заочное собрание приводит в ступор большинство председателей. Им кажется, что это очень сложно, поскольку требует составления новых неведомых им бумаг – бюллетеней. Более продвинутые председатели на предложение воспользоваться функцией заочного собрания в интернете на сайте их дома сразу же задают вопрос : а как же мы это сделаем без электронно-цифровой подписи?
Понятно, что они где-то наслушались ужастиков про заочные интернет-голосования и для себя уже решили, что для них это технически невозможно. На самом деле схема до смешного проста. Механизм он-лайн-голосований разработан и внедрен у нас на сайте. Инициатор собрания заполняет несколько фраз в форме уведомления и одним кликом рассылает ее всем зарегистрированным на сайте www.DvorSovet.ru собственникам. Одновременно распечатывает это уведомление и вывешивает его в холлах подъездов. Вместе с уведомлением также рассылается жителям бюллетень для голосования с приложениями – материалы собрания. Незарегистрированным на сайте собственникам документы раздают вахтеры. Собственники заполняют бюллетени и до установленной даты либо отдают их вахтерам, либо сканируют и направляют в электронном виде председателю с последующим представлением оригиналов.
Если уж законодатели установили для нас, собственников, нормы, которые невозможно реализовать на практике, то давайте вместе думать о том, как облегчить нашу участь…