Один дом – одно ТСЖ
Продолжаем комментировать поправки к Жилищному кодексу РФ. Свои разъяснения дает один из авторов Кодекса-2005, а также эксперт последних изменений в нем, ведущий юрисконсульт Института экономики города Дмитрий Гордеев.
Статья 136 «Создание и государственная регистрация товариществ собственников жилья».
В новой редакции части 1 говорится, что собственники помещений в многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Иными словами, объединение двух, трех и более домов в одном товариществе теперь сильно ограничено. Суть этой поправки в том, что законодатель решил поставить заслон на пути создания фиктивных товариществ.
Что происходило? Во многих регионах обычной стала порочная практика, инициируемая, к сожалению, местными властями: чтобы отчитаться за хорошие показатели, в одно ТСЖ «сгоняли» массу домов. Иногда – как это не дико звучит – до нескольких сотен.
Объяснение несложное. Бюджетные затраты, которые выделялись для развития жилищного самоуправления, ограничены. И одно дело, если в налоговую инспекцию, регистрирующую товарищество, обращаются один раз, другое – 500-600. Меньше забот, да и дешевле.
В 2007 году, после выхода в свет Федерального закона № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», подобные немыслимые многодомовые объединения стали занимать чуть ли не половину из всех, вновь созданных. Большинство из них действуют только на бумаге: в них не платят членские взносы, правления на заседания не собираются, ничего не решают. Понятно, что такие товарищества нежизнеспособны.
Как провести в них собрания даже при желании части собственников? Может ли единое правление многодомового ТСЖ учесть интересы, да и просто прислушаться к мнению каждого собственника? Выхолащивалась сама идея созданий жилищных объединений. Теперь подобная практика будет запрещена.
Итак, понятно: несколько сотен или десятков домов в одном объединении – это и в самом деле профанация идеи. Ну а объединить две-три обычных пятиэтажки тоже нельзя? Законодатель дал ответ: нет, нельзя. Согласно измененному ЖК РФ теперь будет только так: один дом – одно объединение. Исключение предусмотрено лишь для многоквартирных домов, суммарное число квартир в которых не превышает 30.
Считаю это оправданным и разумным. Польза от объединения большого числа собственников помещений в нескольких больших домах в одно товарищество, за редким исключением, невелика. Нет двух одинаковых домов, даже построенных по одному проекту; у жителей каждого из них свои требования к обслуживанию, состоянию общего имущества. Не сможет в таком случае эффективно работать и правление. Ведь в него выбирается ограниченное число людей. Предположим, туда войдут представители не всех домов. И именно в одном таком «обделенном» случится ЧП. Кто защит интересы собственников? Вряд ли в этом случае от правления можно ждать оперативного и эффективного решения.
Но что делать с товариществами, которые уже созданы, объединяют два-три дома и работают успешно? – такое ведь тоже нельзя отрицать. Распускать? Нет, подобного жесткого требования в Жилищном кодексе РФ нет. Существующие ТСЖ, если собственники довольны их работой, никто насильно ликвидировать не будет.
Одновременно в числе поправок есть и такая (часть 4 ст. 140), которая облегчает выход отдельных домов из уже существующих ТСЖ-гигантов с целью, скажем, организовать товарищество в одном, а именно «своем» доме.
Раньше сделать это было непросто – требовалось решение общего собрания членов многодомового ТСЖ о внесении изменений в устав товарищества. Но как созвать несколько тысяч человек? Обойти десятки или сотни подъездов? Конечно, нереально. Теперь процедура упростилась. При реорганизации многодомового ТСЖ в форме выделения хватит собрания собственников помещений только в данном конкретном доме. Никакого согласия многодомового ТСЖ не требуется.