Поправки в Жилищный кодекс: будем жить по-новому
Итак, Жилищный кодекс РФ с последними поправками вступил в силу. Изменения вносились на протяжении всего времени его существования – с конца 2005 года, но нынешние – самые существенные и радикальные. В чем их суть? Как они изменят жизнь людей в домах? С этими вопросами мы обратились к одному из авторов Кодекса-2005, а также эксперту последних поправок, ведущему юрисконсульту Института экономики города Дмитрию Гордееву с просьбой рассказать об этом.
Зря подпись не поставят
Статья 20 «Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности…»
Поправка, внесенная в эту статью, дает возможность устанавливать правила осуществления контроля со стороны федеральных госорганов (Минрегиона России) за деятельностью региональных жилищных инспекций. Ранее такого документа не было. Кроме того, поправки предписывают принять новые правила работы региональных инспекций. Постановление правительства РФ «О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации» № 1086 появилось в 1994 году и безнадежно устарело. Новые поправки были приняты в связи с огромным потоком жалоб граждан в органы исполнительной и представительной властей всех уровней на свои же управляющие организации, товарищества, региональные контролирующие органы: плохо обслуживают, а с появлением ТСЖ ничто не изменилось. Нарушения никто не замечает, а на жалобы не реагируют.
Скажу сразу: я не во всем согласен с вводимыми мерами по ужесточению контроля. Государство вместо создания условий для того, чтобы был наведен порядок, учитывались интересы собственников, чтобы за свою плату они получали достойное обслуживание, вместо всего этого оно сделало то, что умеет делать: просто формально ужесточило контроль над проведением работ в товариществе, а также за работой госинспекций.
Но закон появился, его надо выполнять. В чем суть изменений? В течение одного года, начиная с марта 2012-го, государственные жилищные инспекции всех регионов, включая московский, должны провести тотальную проверку уставов всех ТСЖ – без исключения. Вызвано это тем, что за последние годы создано немало «липовых» товариществ, кроме того, многие из них работают по уставам, принятым еще в середине 90-х годов, которые противоречат ЖК РФ.
Безусловно, нельзя отрицать, что такая акция пойдет на пользу. Но не могу не повторить опасений, которые высказывал в Госдуме. Местные власти под видом проверок могут применить жесткие санкции к тем активным и успешным ТСЖ, которые стали слишком самостоятельными, независимыми, и по тем или иным причинам перестали устраивать местные органы власти. Не исключаю, что возможны даже иски в суды по поводу ликвидации «непослушных» ТСЖ. Скажу как юрист: в любом уставе можно найти недостатки. Хотелось бы, чтобы замечания не превратились в предвзятость, в подавление неподконтрольных объединений, в придирки, за которыми последуют оргвыводы, перераспределение домов в пользу «своих» управляющих организаций.
На мой взгляд, проверки уставов надо было бы осуществлять исключительно в заявительном порядке – только в тех ТСЖ, работа которых не устраивает хотя бы часть самих собственников. Они и должны быть инициаторами заявлений, если считают, что объединения созданы помимо их воли, с нарушениями. Это был бы важный шаг навстречу людям. Ведь с их правами не считались, порой навязанные председатели правлений ТСЖ скрывали протоколы общих собраний, и люди не могли доказать: подлинные там подписи (их же!) или подделанные. А органы МВД либо госинспекции, куда они обращались, часто отвечали: это не наше дело, разбирайтесь сами в своей организации.
И все же акцентирую внимание на положительной стороне поправки. По заявлению собственника либо председателя Совета дома будет проверяется качество работ управляющих организаций, что очень важно. Ведь создавались не только фиктивные ТСЖ, иногда дома по фиктивным решениям общих собраний отдавались в управление организациям, не вполне квалифицированным, не очень добросовестным, но дружественным власти. Если сейчас будут выявлены такие нарушения, договор управления должен быть признан не соответствующим законодательству.
И еще. Этот договор во всех деталях должен быть утвержден на общем собрании. Чаще же бывали такие нарушения, что на собрание выносился один вопрос: выбор организации. А то, как, на каких условиях она будет работать – это с собственниками не обсуждали, а после управленцы сами, по своему усмотрению составляли проект договора, обходили квартиры: подпишите! Кто будет разбираться в деталях, если организация уже выбрана? Теперь вопросы утверждения условий договора и его подписания должны быть разнесены по времени: сначала общее собрание утверждает только текст проекта договора управления, и только потом взятый из протокола собрания текст размножается и подписывается. Люди должны не просто знать название управляющей организации или общее содержание документа, но у них должно быть время внимательно прочитать и разобраться в нем.
Думаю, что равнодушия, безразличия будет немного. Ведь траты за проживание стали одними из самых существенных в семейном бюджете, и потому люди все чаще интересуются, правильно ли они начисляются, качественные ли услуги получат за свои деньги. Для этого как минимум необходимо быть уверенным, что текст договора не составлен одним управляющим с участием «старшего» по дому, а был поставлен на голосование и принят большинством голосов.
Нам скрывать нечего
В непосредственной связи со сказанным находится новая статья 1161 ЖК РФ «Требования к должностным лицам жилищного кооператива». В ней говорится о том, кто не может являться членом правления кооператива (в том числе его председателем), членом ревизионной комиссии (ревизором), а также главным бухгалтером.
Еще раз заметим: в ЖК и ЖСК. А в ТСЖ? О них ничего не сказано. Получился курьез: ссылку на ст. 1161 просто потеряли. В связи с ее отсутствием придется обращаться к уже известной статье 7 ЖК РФ, где говорится, что если какие-то жилищные отношения не урегулированы законодательством, то применяются аналоговые положения. Так что по товариществам надо будет использовать такую же норму, как для кооперативов.
А теперь по сути. Статья 1161 впервые устанавливает запрет на избрание или назначение граждан в качестве должностных лиц кооператива. Членами его правления, ревизионной комиссии, его главным бухгалтером не могут быть лица, которые имеют судимость. Введение этой нормы встретило сопротивление: вы же знаете, кого сажали по «экономическим» статьям? Инициативных, энергичных людей, которых ничего не стоило обвинить в «злоупотреблениях». И вот теперь их отстраняют от активной общественной деятельности. Справедливо ли это?
Замечание не так уж беспочвенно. Мы, эксперты, предлагали ограничить в указанной норме перечень преступлений, исключить из него явно надуманные «экономические преступления». К сожалению, наше мнение не было учтено. Однако и с принятой редакцией в конце концов можно согласиться. В ней речь идет об «умышленных преступлениях», по которым осуждены люди, нечистые на руку. Кроме того, поправка имеет в виду судимость, которая еще не снята. Такие же ограничения предусмотрены в отношении руководящих лиц тех организаций, которые были в установленном порядке признаны банкротами, что, конечно же, свидетельствует о неспособности этих лиц вести хозяйственные и финансовые дела. Доверять им руководящие должности в ТСЖ нельзя.
Далее. В ЖК РФ введена абсолютно новая статья 1431, где говорится не только о правах членов ТСЖ, но и о правах всех собственников помещений в доме. Она направлена на обеспечение максимальной открытости информации о деятельности товарищества. Перечисляются документы, которые должны безоговорочно предоставляться собственникам для ознакомления – в первую очередь в бумажном виде, но также и посредством размещения в Интернете, на подъездных досках, в комнате правления. Это, в частности, устав товарищества, реестр его членов, сметы доходов и расходов за год, включая данные о размере вознаграждения членов правления и председателя товарищества, решения правления по сделкам и договорам, заключения ревизионной комиссии и т. д. Ведь сокрытие этих сведений невольно наводит на мысль: значит, есть, что скрывать! Отсюда недоверие, подозрения, что в конечном счете ведет к расколу среди собственников (явление, к сожалению, нередкое), склокам, судебным искам, и в результате парализует работу товарищества в доме.
И еще одно новшество, пресекающее злоупотребления председателей ТСЖ (а также ЖСК), которые, пользуясь положением, начисляли себе зарплату «по совместительству» – как управляющий либо другой работник: электрик, комендант и т. д. Получался конфликт интересов: председатель одновременно и работодатель, и наемное лицо. Как такое может быть? К тому же ни ТСЖ, ни ЖСК, хоть и управляют домом, но управляющими организациями не являются. Если для последних конечной целью является прибыль, то жилищные объединения по определению – некоммерческие организации, создаваемые собственниками для содержания и ремонта общего имущества. Действуют они не по возмездному договору управления, а только на основании своего устава. Должность председателя – выборная.
Вознаграждение за свою работу он, конечно, получать может, и оно должно быть учтено в годовой смете. Вознаграждение, но никак не зарплату! Разница большая. Именно об этом сказано в статье 147, ч. 31: «Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества».
Кто за что в ответе
Статья 161 «Выбор способа управления многоквартирным домом». Теперь ее название расширяется. К указанным словам добавляется: «Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом».
Решен наболевший вопрос в Российской Федерации: разделение функций и ответственности жилищных объединений и управляющих организаций. В новых частях 22 и 23 ст. 161 ЖК сказано, что управляющие организации и товарищества собственников жилья, которые не заключают договоров управления с управляющими организациями, а привлекают подрядчиков, отвечают за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и правил содержания общего имущества.
Когда же ТСЖ приглашает профессионалов – управляющую организацию, то все вопросы обслуживания дома и предоставления коммунальных услуг передаются управляющему, а за товариществом остается только формирование заказа и контроль. Вводится своего рода регламент для работы ТСЖ – при принятии им годовой сметы доходов и расходов, а также требованиям к заключаемому договору управления. В указанной смете или в договоре управления должны быть предусмотрены все жизненно важные, необходимые работы, а ТСЖ или управляющая организация обязаны, безусловно, обеспечить их выполнение.
Как было? Собственники, скажем, отказывались включить в перечень работ по договору управления ремонт кровли. А он необходим дому. Если управляющая организация согласится с ущербным договором, то она будет нести ответственность за все возможные последствия. Договор должен быть полноценным! Если управляющая организация не считает возможным обеспечить требуемое качество состояния дома при заказе определенного перечня работ за соответствующую плату, то она должна от него отказаться. В противном случае, при выявлении нарушений при проверке качества работы органами государственной жилищной инспекции на управляющую организацию или ее должностных лиц возможно наложение штрафных санкций.
Согласно Кодексу об административных нарушениях допускается наказать как саму организацию, так и ее руководителя. Штраф для организации составляет от 40 до 50 тыс. руб., конкретного должностное лица – от 3 до 5 тыс. Сумма не столь большая, чтобы «разорить» руководителя, и в то же время достаточная, чтобы обратить внимание его и всех собственников на недостатки в работе.
В случае заключения ТСЖ договора управления правлению необходимо строго следить за его выполнением. Если ТСЖ работает «соло», то санкции могут быть применены в отношении председателя. Такая норма при обсуждении вызвала возражение. «Штрафовать ТСЖ? Кто же пойдет туда работать?» Но как иначе навести порядок в доме? Ведь недочеты могут быть весьма серьезными: не обеспечена безопасность проживания людей, общее имущество безнадежно стареет, приходит в упадок. Может ли государство с этим мириться? Смотреть сквозь пальцы на нарушения? Конечно, нет. При этом заметим, что председатель правления ТСЖ или ЖСК трудится, как правило, не на общественных началах. Он получает вознаграждение. Далеко не всегда оно большое, с этим нельзя не согласиться. Решили вести хозяйство самостоятельно? Ваш выбор. И все же для ТСЖ более выгодно заключать договор управления с профессиональной организацией.
Отдельно надо остановиться на ответственности за предоставление коммунальных услуг. Теперь в ч. 22 и 23 ст. 161 ЖК РФ предельно четко сказано, что управляющие организации и ТСЖ, которые не заключили с управляющими договоры управления, отвечают за предоставление коммунальных услуг «в зависимости от уровня благоустройства дома». То есть управляющая организация или самостоятельное ТСЖ отвечают перед собственниками помещений за все коммунальные услуги, которыми только можно пользоваться в доме исходя из его конструкции. Это значит, что прямые договоры собственников с ресурсоснабжающими организациями (в том числе в отношении электрической или тепловой энергии, газа) при данном способе управления незаконны. Такое требование нельзя изменить ни договором, ни уставом, ни решением общего собрания. При этом не путайте прямые договоры и прямые платежи.
Бороться с долгами
Статья 155 «Внесение платы за жилые помещения и коммунальные услуги»
Суть поправок к ней (часть 61) в том, что если ТСЖ или ЖСК привлекает управляющую организацию, то плата собственников жилых помещений за коммунальные услуги вносится на ее счет. И она уже сама перечисляет их монополистам, так как должна являться их абонентом. При этом если качество ресурсов не соответствует нормативам, собственники недовольны им, то управляющая организация может в виде экономической санкции снизить оплату. Если же жилищные объединения не заключают договоры управления, то платежи поступают на их счета (часть 6), и они полностью отвечают за качество коммунальных услуг. В общем случае плата за коммунальные услуги при способе управления многоквартирным домом управляющей организацией не может перечисляться напрямую ресурсоснабжающим организациям. Жилищный Кодекс требует, чтобы они вносились самой управляющей организации.
В качестве исключения ст. 155 ЖК РФ дополнена новыми поправками (часть 63 и 71), разрешающими переход на прямые платежи собственников помещений ресурсоснабжающим организациям – без изменения статуса ТСЖ и управляющих организаций как исполнителя коммунальных услуг. Когда есть смысл переходить на прямые расчеты? В тех случаях, когда возникает сомнения (подчас вполне оправданные), что управляющая организация не перечисляет своевременно и полностью поставщикам все платежи, которые получает. И тогда уж те гарантированно получат причитающиеся ему деньги в полном объеме. Решение об этом принимают исключительно собственники помещений на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или членов товариществ или кооператива. Поставщики ресурсов им диктовать свое решение не вправе.
В платежном документе – если собственниками решено «напрямую» – плата за коммунальные услуги должна быть разбита на две составляющие: индивидуальное потребление (напротив этой строчки необходимо указать банковский счет соответствующей ресурсоснабжающей организации) и общедомовые расходы (такие платежи перечисляются на счет управляющей организации или ТСЖ). Если собственниками решение о переходе на прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями за конкретные виды коммунальных услуг не принято, то получателем денег должна быть управляющая организация или ТСЖ. Но всегда – еще раз подчеркнем – они отвечают за все коммунальные услуги, которые только можно оказать собственникам и пользователям помещений в данном доме исходя из его уровня благоустройства. Это касается и платы за услуги электроснабжения, которые исторически, но неправомерно, вносятся Энергосбыту. За них сейчас, как известно, собственники и наниматели рассчитываются по отдельным квитанциям. Требования ЖК РФ строги. Если строчки об ответственности управленцев за все коммунальные услуги в договоре управления нет, он признается ничтожным, не заключенным.
Теперь о неплатежах. Это бедствие для всего дома, они приводят к тому, что качество обслуживания ухудшается. Образуются долги перед поставщиками ресурсов. Снимать же для расчета с ними часть денег, предназначенных для оплаты ремонтных работ, нельзя, ибо это может вызвать непредсказуемые последствия. Борьба с должниками – важнейшая забота управляющей организации. Такое требование (поручение) должно быть прописано в договоре управления, а также в соответствующих положениях уставов ТСЖ и ЖСК. Борьба с неплатежами требует усилий и средств. Поэтому риски от недосбора надо включать в плату за содержание и ремонт общего имущества и во взносы членов товариществ и кооперативов. Это необходимо не только для финансирования услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, но, скажем, для оплаты работ, связанных с приостановкой предоставления должникам коммунальных услуг, ведения с переписки с организациями и должниками, оплаты услуг коллекторов, судебных пошлин.
Увеличение расходов на эти цели – шаг, понятно, непопулярный. Но как иначе бороться с недобросовестными людьми? Надо создать в доме атмосферу нетерпимости к подобным нарушениям. Если все собственники на себе почувствуют безответственность соседей, не захотят с ней мириться, то искоренять такое явление в домах будет легче.
Своевременное внесение платы за проживание – важнейшая гражданская и экономическая обязанность собственников и нанимателей, и компромиссов здесь быть не может.
От рекомендаций – к власти
Статья ЖК РФ 1611 «Совет многоквартирного дома».
Это новый коллегиальный орган управления домами, в которых нет ни ТСЖ, ни ЖСК. Совет дома должен обязательно выбираться в тех из них, где больше четырех квартир. Его регистрацию в органах местного самоуправления осуществлять не надо. По сути же, это возрождение деятельности домкомов в новом легальном качестве, которые когда-то и вполне успешно действовали в многоквартирных домах. В составе советов должны быть собственники, которые выбраны на общем собрании: люди активные, неравнодушные, которые не хотят мириться с плохим обслуживанием, неправильным начислением платежей, навязыванием невыгодных условий договоров без должного обсуждения и с другими нарушениями. Иными словами, создается актив дома, который должен навести в нем порядок.
Понятно, что региональные и муниципальные акты, ранее принимавшиеся в отношении домовых комитетов, должны быть отменены. Нормы ст. 1611 имеют прямое действие, поэтому принятие на местном или региональном уровне актов, регулирующих работу советов многоквартирных домов, неправомерно. Ранее, на практике, в работе домкомов было не все ладно. Известны, например, случаи, когда председатели комитетов, старшие по дому принимались в штат управляющей организации, получали там либо денежные вознаграждения, либо скидки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Но может ли человек, нанятый такой организацией, по-настоящему требовать от нее улучшения качества работы? Устанавливая права и обязанности совета дома, а также его председателя, законодатель исходил из того, что необходимо регламентировать правовой статус нового органа, а также процедуру избрания и переизбрания его членов. При этом они должны полностью основываться на нормах федерального законодательства, а потому не подлежать пересмотру.
Председатель избирается на общем собрании, у него непосредственный мандат от собственников. Кроме того, в доме могут создаваться профильные комиссии: по проверке проектов договоров с различными организациями, по техническим вопросам, озеленению, начислению коммунальных платежей и другие. Наверняка ведь среди собственников найдутся компетентные люди, хорошо разбирающиеся в том или ином вопросе.
В чем суть и миссия совета? Это коллегиальный орган, который не упраздняет и не замещает общее собрание собственников помещений, но помогает ему принимать решения. Собственных, самостоятельных совет принимать не может. Единственная самостоятельная функция – это контроль качества предоставления жилищно-коммунальных услуг. При этом совет дома – и это надо иметь в виду – не единственная, не конечная инстанция. Любой собственник также имеет право, как имел его и раньше, осуществлять контроль содержания общего имущества, когда сочтет это необходимым. Это право не упраздняется и не умаляется.
Совет дома может вступить в переговоры с управляющей организацией, чтобы понять, какие у нее планы, предполагаемые действия для улучшения обслуживания. Совету необходимо разобраться, проанализировать их, и свое заключение представить общему собранию. Понятно, что этим рекомендациям люди поверят больше, нежели самым радужным обещаниям управляющих организаций. Ведь это их же соседи, с которыми у них общие проблемы и заботы. На общее собрание могут быть приглашены представители управленцев. И тогда они вместе обсудят предложения, найдут оптимальный вариант.
Совет дома, это, по сути, инкубатор, который готовит его к самоуправлению, если хотите – мини-ТСЖ, «ТСЖ-лайт» с урезанными по сравнению с ТСЖ правомочиями. Можно предвидеть такую ситуацию. Домом управляет управляющая организация, и – по ЖК РФ – выбран совет. А потом у людей со временем, когда уже обозначился актив, проявивший себя, возникает потребность в создании ТСЖ. Именно совет, кстати, может инициировать поддержку ТСЖ снизу – ведь он доказал преимущества самоуправления, а отсюда один шаг к созданию товарищества. С момента избрания правления функции совета прекращаются. В товариществе вместо совета будет работать уже оно, у правления более широкие полномочия. Но и наработанная практика не пропадет даром. В правление могут войти люди, которые уже успешно поработали в совете, завоевали доверие соседей. Безусловно, собственники отдадут им предпочтение на выборах – они уже увидели, кто наиболее активен, занимает правильную, конструктивную позицию. Такое правление будет и компетентным, и работоспособным.
Есть ли вероятность, что муниципалитеты будут насаждать «своих», послушных им людей в советы? Не исключено. Но здесь самим собственникам надо быть более принципиальным: выбирать только тех, в ком они уверены и кому доверяют лично. Тех, кто будет последовательно и твердо защищать их интересы. Роль муниципалитета лишь в том, что он инициирует общее собрание – если собственники «не раскачаются» сами. Даже если собрание не состоится, никто не вправе волевым решением «назначать» совет, а попытки фальсифицировать общие собрания должны жестко пресекаться.
Ну а если совета все же не будет, то это значит, что дом будет управляться хуже, менее качественно, и собственникам не останется ничего другого, как винить в этом себя. Хотя ЖК РФ обязывает их создать новый орган управления в доме, но если его не будет, никто не вправе на нем настаивать. При этом иных форм, кроме создания совета общим собранием собственников, Кодексом не предусмотрено. Собственники должны хорошо понять: от их воли, желания зависит комфортность проживания в их жилищах, и потому равнодушие в этом деле будет больно бить по ним самим.