ГУП ДЕЗ и ООО ДЕЗ: почувствуйте разницу
Столичный рынок управления многоквартирными домами активно осваивается частными предпринимателями. Вопрос в том, как они оказываются в наших домах.
Картина маслом
Официальная информация из ЕРУ (Единого реестра управления многоквартирными домами) позволяет проанализировать ситуацию в городе.
Взять, к примеру, Центральный столичный округ. В четырех районах из десяти большая часть жилищного фонда передана коммерческим монополистам-управленцам.
В районе Арбат в управлении ГУП ДЕЗ осталось 29 домов, тогда как у УО Арбат – 90. В Басманном: у ГУП ДЕЗ – 17 домов, у УК «Дом мастер» – 506. В Красносельском: у ГУП ДЕЗ – 38 домов, у УК «Красное село» – 140. В Пресненском: у ГУП ДЕЗ – 37 домов, тогда как у ООО УК ЭЖНФ – 123, ООО УК Пресненского р-на – 105, ООО УК-10 – 49.
В этом же районе неожиданно возник монополист – ООО ДЕЗ, которому передано 330 домов и несколько десятков административных зданий, оформлен в собственность мансардный этаж здания на Красной Пресне, 26. ООО ДЕЗ занимает и значительную часть помещений третьего этажа. На остальных этажах четырехэтажного здания ютятся ГУП ДЕЗ, ГУ ИС, ОДС, ЕИРЦ, паспортный стол, общая канцелярия.
Примерно такая же картина в Северном округе. В районе Аэропорт в управлении ГУП ДЕЗ осталось всего два дома, ООО ДЕЗ «Аэропорт» передано 234 строения. В Головинском районе: у ГУП ДЕЗ 24 дома, у ООО УК ДЕЗ «Головинский» – 118. В Тимирязевском: ООО УК управляет в 220 домах, у ГУП ДЕЗ их – 38.
Сохранены ГУП ДЕЗ в Северо-Восточном, Западном, Южном и Зеленоградском административных округах.
В целом по городу картина довольно пестрая. В каких-то районах стабильно управляют домами ГУП ДЕЗ, в каких-то – значительная часть жилищного фонда оказалась у коммерческих УК, в каких-то – соблюдается пропорциональное разделение домов между управляющими организациями.
Обращает на себя внимание также тот факт, что в названии значительного числа частных УК наличествует аббревиатура «ДЕЗ». Хорошо бы проанализировать, кто устремился управлять жилой недвижимостью. Полезно было бы ввести в стандарт раскрытия информации публикацию резюме руководителей коммерческих УК и их учредителей.
Жалобы в никуда
Проблема «липовых» ТСЖ освещалась в СМИ достаточно. Но не менее серьезная проблема – административная передача домов из ГУП ДЕЗ в управление аффилированным коммерческим компаниям. Об этом все знают, но мер пока никто не принимает. Многие управляющие организации не избирались жителями, а были «назначены». Исправлять свои ошибки чиновники не торопятся. Попытки жителей вернуть дома в управление ГУП ДЕЗ, как правило, безуспешны.
Например, в районах Пресненский, Басманный, Красносельский, Арбат появились неестественные монополисты – частные управляющие компании с сотнями домов в управлении, тогда как в ГУПах их – раз-два и обчелся. Жители пишут жалобы, прокуратура выносит представления, а в ответах на них нет и намека о привлечении виновных к ответственности.
В Москве вышло уникальное постановление прокурора об отмене постановления следователя о возбуждении уголовного дела по факту подделки протокола общего собрания жителей о создания ТСЖ. Основание отмены – «протокол общего собрания не является официальным документом».
Между тем, согласно сообщению уполномоченного по правам человека в г. Москве Александра Музыкантского, по факту использования подложного протокола общего собрания собственников о создании ТСЖ или о выборе управляющей компании имеются реально возбужденные уголовные дела по ч. 1 и 3 ст. 237 УК РФ. Но дела эти проходят по другим регионам.
Общая схема «прихватизации» домов выглядит следующим образом. Начальник ГУ ИС, используя фальсифицированные документы, становится председателем ТСЖ в нескольких десятках домов. Затем передает своим решением управление всеми домами в частную компанию, потом увольняется. Еще несколько десятков домов, в которых не создано ТСЖ, передаются в управление той же компании на основании фальсифицированных протоколов собраний собственников.
Вот пример реагирования на нарушение: «Учитывая, что документация по созданию ТСЖ и выбора способа управления домами согласно информации ГУ ИС района «Арбат» уничтожена, дать оценку соблюдения установленного жилищным законодательством процедуры проведения общего собрания и законности принятых им решений не представляется возможным» (из ответа первого заместителя прокурора Москвы на коллективную жалобу жителей).
А ведь задачу можно было бы решить довольно просто: направить для проведения опросов участковых или других уполномоченных лиц и выяснить, было собрание или нет.
Документация по выбору управляющей компании (в том числе протоколы собраний собственников) является неотъемлемым приложением к договору о выплате управляющей компании бюджетных субсидий. А такой договор с УК заключает не ГУ ИС района, а ГУ ИС округа. Что мешает прокуратуре выяснить, имеется ли в ГУ ИС округа договор, на основании которого управляющей компании выплачены из бюджета десятки миллионов рублей?
Такая политика невмешательства привела к тому, что во многих районах города (Пресненский, Арбат, Басманный, Красносельский, Аэропорт, Левобережный, Свиблово, Зюзино, Котловка) ГУП ДЕЗ фактически оказались банкротами. Думаю, надзорный орган вполне мог бы разобраться, нет ли тут признаков преднамеренного банкротства, особенно с учетом того, что при смене управляющей компании все активы передавались новой частной компании, а все долги оставались у ГУП ДЕЗ.
Еще пример. «Участковым уполномоченным района «Арбат» по коллективному заявлению жителей вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, которое заместителем Пресненского прокурора было отменено, а материал возвращен для проведения дополнительной проверки. По ее результатам дознавателем ОД УД по ЦАО вынесено постановление о возбуждении уголовного дела в отношении неизвестного лица по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 330 УК РФ (Самоуправ-ство). Однако, в тот же день и. о. заместителя прокурора ЦАО постановление отменил как незаконное, в связи с отсутствием состава преступления» (из письма зам. начальника ГУВД на имя уполномоченного по правам человека в городе Москве).
Заметим, что возбуждено уголовное дело было в 18.45 вечера, а прокурор каким-то образом успел изучить материалы и вынести постановление об отмене в тот же день.
Опасность в том, что коммерческие структуры приходят к управлению жилым фондом во многих случаях с нарушением норм Жилищного кодекса. Над деятельностью этих компаний нет надлежащего контроля ни со стороны городских структур, ни со стороны жителей, многие из которых до сих пор не знают, что их домом управляет ООО с уставным капиталом в 10 000 рублей.
Потерялась эстафетная палочка
Население выбирало ГУП ДЕЗ по одной простой причине: это гарантировало обслуживание домов. Насколько качественно оно проводится, зависит от активности, компетентности и требовательности жителей. В Москве немало примеров эффективного сотрудничества инициативных групп, домкомов со своими ГУП ДЕЗ. И требования активистов выполняются, и работы контролируются как следует.
Кроме того, привлечение ГУП ДЕЗ в качестве управляющих компаний позволяет решать многочисленные проблемы с предоставлением жилищно-коммунальных услуг через органы власти, которые являются учредителями этих ГУПов. В то время как при других способах управления собственники вынуждены решать спорные вопросы в судебном порядке.
В Москве было выпущено распоряжение Департамента ЖКХиБ от 29.10.2006 № 05-14-316/6 «Об утверждении порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм». Однако в большинстве домов при переходе от ГУП ДЕЗ к коммерсантам соблюдение этой процедуры никто не проверял.
Проведена ли на момент перехода домов в управление коммерческим компаниям инвентаризация невыполненных обязательств по капремонту с расчетом задолженности по каждому дому, кредиторской задолженности перед подрядными и ресурсоснабжающими организациями, технической документации? Зафиксировано ли состояние дома на момент передачи?
Ничего этого, как правило, не делается. Хотя каждый дом должен обследоваться комиссионно с представителями собственников, управляющей организации и жилищной инспекции.
Никто не проверяет наличие технической документации на дома ни у ГУП ДЕЗ, ни у ООО ДЕЗ. Это особенно актуально для старого жилищного фонда, документы по которому либо устарели, либо утеряны. А при смене УК бумаги должны передавать по акту.
Да и задавался ли кто-нибудь вопросом: насколько улучшилось состояние каждого конкретного дома после перехода от ГУП ДЕЗ к частнику? Если нет, то кому он нужен, такой рынок?