101 начальник и полсантехника
Зайдешь в ДЕЗ – в кабинетах заблудишься, рассказывают наши читатели. И спрашивают: «А как определить, сколько и каких работников должно быть в управляющей организации?» Интерес понятен, ведь все они содержатся за счет платежей жителей. Причем собственникам из домов ТСЖ и ЖСК правление часто и не всегда законно (сверх платы за содержание и текущий ремонт общего имущества) вменяет так называемые управленческие расходы.
Как же правильно рассчитать, сколько управленцев и рабочих должно обслуживать дом? Чем при этом руководствоваться – нормативами или здравым смыслом? Об этом рассказала Лариса Денисова, генеральный директор Межрегиональной организации объединений домовладельцев.
Если плясать от норматива
22 декабря 2010 года вышло распоряжение Департамента ЖКХиБ № 05-14-559/0 «О нормативах численности персонала управляющих организаций и организаций, осуществляющих работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме». Этим документом утвержден и рекомендован к применению с 1 января 2011-го порядок расчета нормативной численности персонала управляющих и подрядных организаций (приложение 1), а также укрупненные нормы обслуживания на работы по санитарному содержанию мест общего пользования (приложение 2), придомовых территорий (приложение 3), нормы обслуживания по содержанию и текущему ремонту общего имущества (приложение 4).
Это и есть те нормативы, которыми руководствуются все ДЕЗы. Однако возникает вопрос: как можно регулировать численность коммерческой структуры и ради чего? Ответ прост: ради бюджетных субсидий. Пока они выделяются, все управляющие и подрядные организации должны следовать нормативам. Как только субсидии перестанут давать, про нормативы, скорее всего, забудут.
Делиться надо
Из-за субсидий это распоряжение придется учитывать и некоммерческим управляющим организациям – ТСЖ и ЖСК. А именно тем из них, которые применяют размер платы, установленный правительством Москвы и дающий право на получение бюджетных субсидий.
Схемы в Москве используют разные. Товарищества и кооперативы могут быть на самоуправлении и получать субсидии на свой расчетный счет. А могут заключить договор управления с дирекцией и (из-за боязни связываться с бюджетными деньгами) поручить ей оформление субсидии и ведение отчетности за ее использование. В этом случае ТСЖ или ЖСК передает дирекции все или часть управленческих функций.
Возможен также договор подряда с дирекцией. В этом случае ей поручается только обслуживание общего имущества, а управленческие функции товарищество или кооператив выполняет самостоятельно. При этом субсидии получает жилищное объединение.
В субсидию в числе прочих включены и услуги управления. Значит, часть бюджетных денег правление должно получать от ДЕЗ либо отдавать дирекции субсидию не целиком, а за вычетом управленческих расходов (если ТСЖ или ЖСК получают ее на свой счет). Словом, делиться надо.
Где-то ДЕЗы это уже понимают, где-то – нет, а где-то председатели ТСЖ и ЖСК даже не знают о такой возможности, продолжая незаконно вписывать в жировки отдельной строкой взносы на управление.
Козыри для председателя
Чаще всего дирекция и товарищество (кооператив) не могут договориться о цене вопроса: дом хочет денег побольше, а ДЕЗ порой вообще делиться не желает. Без ссылки на нормативы численности персонала председатель правления вряд ли сможет обосновать свою позицию.
Для начала ЖСК (ТСЖ) надо посчитать реальные затраты на обеспечение работы управленческого персонала по дому. Причем брать суммы не с потолка, а с точки зрения нормативной логики, которую поймет бухгалтер ДЕЗ.
В распоряжении, которое мы упомянули выше, нормативная численность персонала определяется для планирования бюджетных субсидий на содержание и текущий ремонт общего имущества. Речь идет об административно-управленческом персонале управляющей организации и работниках эксплуатирующих организаций.
В советское время численность управленцев рассчитывали исходя из затрат на технический персонал. Предположим, затраты организации на рабочих (зарплата, налоги, спецодежда, материалы, оборудование, инструменты, пожарная безопасность, охрана труда) составили 1,5 млн рублей. Руководитель имел право запросить на управление 70–120 процентов от этой суммы. Сколько именно, решал он сам в зависимости от числа работников и от уровня оплаты труда.
Понятно, что все запрашивали больше. Сумеет руководитель правильно обосновать – получит максимум, не сумеет – будет довольствоваться минимумом. Но жесткий норматив существовал только на технический персонал, потому что затраты можно к чему-то привязать: к погонным или квадратным метрам, количеству гаек, стоимости материала. Для управленческого персонала такой привязки нет. Зато есть внушительный объем работ, который связан с документами, их хранением, материальной ответственностью, организацией деятельности предприятия.
Поэтому нормативы Департамента ЖКХиБ, касающиеся управленческого персонала, даны без детализации и вне строгой зависимости численности сотрудников от конкретного числа обслуживаемых домов. Имеет значение еще и объем запланированных в доме работ.
Дирекция не имеет права превысить норматив, но это не значит, что она должна автоматически взять из него цифру и перенести в смету. У бухгалтера перед глазами должен быть конкретный план работ по конкретному дому с калькуляцией стоимости работ именно в этом жилом здании. Если по нормативу выполнять запланированную работу должны три сантехника, значит, и калькуляция должна составляться именно на эту работу, именно для троих сантехников.
ДЕЗу этого делать не хочется, ему проще автоматически перенести цифры из норматива в смету. Поэтому не только ТСЖ и ЖСК, но и собственникам «неорганизованных» домов надо добиваться от дирекций того, чтобы калькуляция соответствовала реальным работам в жилом здании.
Даже по нормативам советских времен управленческий персонал рассчитывали исходя из реальных потребностей. В жилищно-эксплуатационной организации, которая обслуживала не меньше миллиона кв. метров жилья, работал один юрист. Но с началом приватизации возникли договорные отношения с частными собственниками, и норматив пришлось отменить: один юрист уже не справлялся с возросшим объемом работ. Пришлось на тот же миллион кв. метров взять уже трех юристов.
Копейки на квадратный метр
И в наше время дирекции поступают по старинке. Скажем, в обслуживании ДЕЗ находится три десятка домов, на которые положено 3,5 ставки юриста. Затраты на их содержание раскидываются на общую площадь без привязки к реальным потребностям каждого дома. Получаются сущие копейки в расчете на 1 кв. метр.
Но ТСЖ и ЖСК не следует рассчитывать оклад своего юриста по нормативу до копейки. Надо ориентироваться на зарплату специалистов ДЕЗ. Если там юрист получает 12 тысяч рублей в месяц, а председатель запросит для своего специалиста 30 тысяч, то, понятно, что договориться не удастся.
Так же следует сравнить зарплату бухгалтера ТСЖ (ЖСК) и ДЕЗ с учетом того, что первый обслуживает один дом, а второй – 30. Но при этом надо расписать функции, которые выполняет бухгалтер товарищества или кооператива.
Не имеет смысла слишком дотошно копаться в нормативах и по техническому персоналу: сравнивайте уровень затрат – своих и дирекции. Какие реальные работы по должностной инструкции выполняют ваши работники, а какие – те же слесари в ДЕЗ. Тогда есть реальный шанс договориться.
Согласно распоряжению Департамента ЖКХиБ зарплата управленческих работников ДЕЗ определяется в расчете на тысячу кв. метров обслуживаемой площади. Расписаны и функции, которые считаются оплачиваемыми по этому нормативу: общее руководство всеми видами деятельности предприятия, организация и ведение бухучета, планирование финансово-хозяйственной деятельности, кадровая и юридическая работа, организация работ по содержанию и текущему ремонту (без учета функций начисления платежей за ЖКУ, паспортно-учетной работы и кассового обслуживания).
Эти функции следует включить в обоснование зарплат управленческих работников и ТСЖ (ЖСК).
По нормативу в управляющих компаниях, обслуживающих 900 тыс. кв. метров жилья (это примерно 90 домов по 10 тыс. кв. метров общей площади), минимум два человека осуществляют общее руководство, и 10 специалистов занимаются организацией эксплуатации. Это начальники отделов – производственного, технического и других, главный специалист, инженер по эксплуатации, техник, инспектор по технадзору, качеству и приемке работ.
Кто все эти функции выполняет в ТСЖ и ЖСК? Как правило, один человек – председатель правления. Он же начальник отдела, он же главный специалист по эксплуатации, он же инспектор по технадзору и приемке. Сам себе начальник и инженер, сам работы подписывает, сам зарплату получает. Вопрос лишь в объемах работ – ставку ему платить или только половину? Ведь у него в управлении обычно один дом.
По нормативу финансово-экономическую деятельность УК, обслуживающей те же 90 домов, ведут шесть специалистов: главбух, финансовый директор, старший бухгалтер, начальник планово-экономического отдела, экономист, инженер-сметчик. В ТСЖ (ЖСК) все это делает один бухгалтер. Определить его реальную зарплату не составит труда. Оклад дезовского бухгалтера нужно умножить на шесть и уменьшить раз в десять, с учетом того, что он обслуживает не 90 домов, а один.
Дайте хоть четверть ставки!
В Москве есть ТСЖ и ЖСК, которые управленческие функции передали дирекции. Могут ли они претендовать на возмещение затрат из бюджета?
Могут, потому что, исходя из необходимости функционирования юридического лица, в любом ТСЖ должен быть председатель и бухгалтер. И они обязаны как минимум сдавать налоговую отчетность, подписывать документы и ставить печать. Хоть на полставки, хоть на четверть, но они должны работать!
При частичной передаче управления ДЕЗу нужно считать объем работ, который делается силами персонала ТСЖ (ЖСК). Кроме председателя и бухгалтера должен быть и технический работник. Необязательно называть его главным инженером. Это может быть и сантехник, если дом небольшой.
В старом доме тремя специалистами не обойтись. Там нужен не только сантехник, но и электрик, сварщик, а над ними – технический руководитель. Эту функцию обычно возлагают на председателя и доплачивают за это. Ведь к его «бумажным» обязанностям прибавляются технические осмотры инженерных коммуникаций, подготовка техдокументации и т. д.
ДЕЗ учитывает износ здания, норматив увеличивается на определенный процент в зависимости от его «возраста». Логика понятна: если в доме не было капремонта 20 лет, то увеличивается объем аварийных работ, больше требуется текущего обслуживания. То же самое должен делать и председатель ТСЖ (ЖСК).
Конечно, председатели должны платить такую зарплату, чтобы работники не разбежались. К примеру, по нормативу на дом приходится 0,48 ставки сантехника. За эти деньги никто в ТСЖ работать не пойдет, специалист захочет получать сумму, которая выражается, скажем, полутора дезовскими ставками. Значит, председатель договаривается на определенную сумму, за которую человек согласится работать, а потом будет соображать, какой объем работы представить в обоснование его зарплаты.
Другой пример. Зарплата бухгалтера ТСЖ (ЖСК) 50 тысяч – это много, 5 тысяч – мало, а 12 тысяч – вполне реальная цифра, в пределах которой можно подать заявку в дирекцию и получить деньги из бюджета. Но можно запросить не 12 тысяч, а 20, если правильно обосновать, какие функции бухгалтер ТСЖ выполняет самостоятельно, ничего не поручая ДЕЗ. К примеру, он ведет не только бухучет, но и кадровую работу с персоналом товарищества. Может быть, составляет смету на капремонт. Следовательно, он должен быть квалифицированным работником и знать эту специфику.
Дирекции не понравится, что ТСЖ не заказало такую дорогостоящую работу у нее, но тем не менее будет вынуждена согласиться. В заявке все работы важно не только правильно назвать, но и обозначить их объем. К примеру, какая отчетность и в каком объеме сдается каждый месяц, сколько обрабатывается лицевых счетов. Одно дело, когда бухгалтер вообще не работает с наличными, другое – когда на нем лежит материальная ответственность, ведение кассовой книги, хранение денег. Соответственно и зарплата у него должна быть больше.
Всем выгодно, а жителям – нет
Нормирование – дело крайне выгодное. Для ДЕЗ оно выгодно, потому что упрощает ее работу, для распорядителей бюджетными средствами – потому что позволяет контролировать расходование субсидий и не давать лишнего. Но жителям от нормативов пользы никакой.
Почему так сложно дождаться сантехника ДЕЗ по заявке? Потому что работает он в одну смену, по нормативу или по договору обязан выполнить заявку в течение определенного времени, а обслуживает он 20 домов. Вот и бегает, как спринтер, от дома к дому, чтобы успеть.
Между тем правильнее было бы организовать его работу по-другому. Есть заявки срочные, а есть те, которые могут подождать до следующего дня. Разумнее было бы на каждый дом оформить на полставки персонального сантехника или обязать одного сантехника работать по определенному графику: до обеда выполнять срочные заявки, а после – обслуживать какой-то один дом.
Как правило, этого ДЕЗы не делают. Зато новые коммерческие УК, которые недавно пришли на этот рынок, мыслят по-другому. Они понимают, что в их интересах организовать работу того же сантехника так, чтобы была польза для жителей и возможность прилично зарабатывать честным путем, без необходимости совмещать беготню по заявкам с поиском «калыма».
У ДЕЗов свободы маневра нет – они придерживаются старых схем и нормативных рамок. Коммерческие компании работают иначе. Другое дело, что они, как и ДЕЗы, вынуждены привязываться к той же нормативной ставке – кто же откажется от бюджетных субсидий? Тем не менее, про нормативный метод планирования они вспоминают только для отчета за бюджетные деньги.
Похвальное слово коммерсанту
Не нужны десять «нормативных» работников, лучше нанять трех, зато квалифицированных, и зарплату им платить в полтора раза больше, чем по нормативам, но и спрашивать с них больше. Отсюда и возникает эффективность работы. ДЕЗ неделю будет квитанции рассчитывать, а в коммерческой УК это сделают за полчаса.
Дирекции не научились отчитываться за субсидии даже по нормативам, им ГУ ИСы без конца возвращают отчеты. А коммерсанты делают это более профессионально и грамотно, указывают не голые цифры, а объемы работ по дому. Они набирают профессионалов, которые целенаправленно изучают, можно ли построить свою работу так, чтобы она занимала меньше времени и давала больший эффект.
Работая, коммерсанты непременно калькулируют реальную себестоимость реальной услуги. Причем она может меняться из месяца в месяц, поскольку в их среде принято отслеживать изменение предложений на рынке. С коммерсантом жители могут поторговаться, сказав: «За утвержденную правительством Москвы ставку хотим получить не только минимум услуг, это как бы само собой, но и какие-то работы сверх того». Попробуйте так договориться с ДЕЗ!
Возможность маневрировать есть и у ТСЖ (ЖСК). Они сами могут сообразить, какие работники и для чего нужны. И при этом часть работ передать ДЕЗ, а часть – оставить себе. Можно, к примеру, половину функции бухгалтера оставить себе, а половину – поручить дирекции (если это по каким-то причинам удобно и выгодно товариществу). Должна быть полная свобода маневра в распределении работ и дележе бюджетных средств между ТСЖ (ЖСК) и ДЕЗ.
Конечно, дирекциям этого не хочется, и сами они предлагать ничего не будут. Значит, инициативу должно проявить товарищество или кооператив, представить расчет на реальную сумму.
К примеру, председателю одного из старых ЖСК в Восточном столичном округе ДЕЗ отдает треть субсидии. Он выполняет функции управляющего, на нем юридическая, бухгалтерская, кадровая работа, сам находит подрядчика на разовые работы и заключает с ним договор, скажем, на укладку плитки на первых этажах подъездов. Вместе с ДЕЗ формируют общий отчет по бюджетным деньгам.
Дирекция поначалу денег дала меньше, чем просил ЖСК. Но председатель за них безупречно отчитался: представил договоры на выполненные работы, дал раскладку управленческих функций: что и за сколько делает бухгалтер, какие документы оформлялись, какие отчеты сдавались. В следующем квартале дирекция с удовольствием отдала ему треть субсидии. Не потому что добрая, а потому что третью часть работы по отчету за бюджетные деньги за нее сделал председатель.