«Тихий» собственник – желанная добыча
Проблемы управления многоквартирными домами – эту тему «КР» предложил обсудить нашим читателям на сайте газеты www.moskv.ru вместе с уполномоченным по правам человека в городе Москве Александром Музыкантским.
Безразмерная статистика
СМИ часто обращаются сейчас к проблеме липовых ТСЖ, однако приводимые цифры не всегда согласуются между собой. Хотелось бы, наконец, узнать, сколько товариществ собственников жилья в рамках городской программы создано. Какое число нарушений закона выявлено? Как работали правоохранительные органы и каковы результаты рассмотрения дел по ликвидации товариществ в судах?
Виктор
– Относительно неполных и недостоверных данных в средствах массовой информации… Это не их вина, а вина тех, кто вольно или невольно допустил массовое нарушение закона, тех, кто имеет эти сведения, но хочет скрыть истинное положение дел, чтобы уйти от ответственности.
По информации столичного департамента ЖКХиБ, в городе всего 32 468 многоквартирных домов. В 2283 из них действуют ЖСК, в 1872 домах – ТСЖ, созданные до 2007 года. В ходе реализации городской программы в 2007–2009 годах созданы ТСЖ в 10 472 домах. Жилых зданий, подлежащих сносу, реконструкции, ведомственных, общежитий и других, где ТСЖ не могли создаваться, – 5889. В 11 952 домах потенциально ТСЖ еще могут быть созданы.
По данным налоговой инспекции, в 2008, 2009 и 2010 годах зарегистрировано соответственно 4361, 1949 и 82 ТСЖ, то есть всего 6389. При этом в 2007-м документы на регистрацию товариществ не подавались. Отказано в регистрации 1438 товариществам. За этот же период ликвидировано 176 ТСЖ. Всего в налоговую инспекцию за три года поступило 482 исковых заявления о признании создания ТСЖ незаконным.
Что касается числа нарушений, то точной цифры сегодня никто назвать не может. По данным ДЖКХиБ, проверка нарушений затронула только 1942 ТСЖ, созданных в 2009 году. Она касалась наличия и оформления документов, при этом не проверялась их подлинность, и жители в проверке не участвовали.
Те или иные нарушения выявлены при создании примерно половины ТСЖ, при этом четверть всех нарушений существенные или неустранимые. На самом деле недочетов значительно больше, потому что данные во многих документах сфальсифицированы. Органы прокуратуры выдали более 100 представлений работникам управ и ГУ ИС районов с требованием устранить нарушения. Возбуждено не менее 16 уголовных дел по фактам подделки и использования подложных документов.
Судами рассмотрено более 400 исков о признании недействительными решений общих собраний по созданию ТСЖ, более 80% из них удовлетворены.
Что делать? Кто виноват?
Зачем создавались эти тысячи фальшивых товариществ? Кому это было выгодно?
Татьяна
– Кому конкретно, пусть разбираются компетентные уполномоченные органы. Многим «коммерсантам» было очень выгодно, чтобы председатели правлений липовых ТСЖ из числа работников ГУ ИС районов заключили договоры управления с нужными управляющими организациями в своих районах, а также подписали акты государственной приемки домов после капитального ремонта без особых претензий (хотя полнота и качество ремонта нередко оставляли желать лучшего). Схема «липовое ТСЖ – липовая управляющая компания» очень устраивает недобросовестных чиновников, желающих сохранить под своим контролем огромные финансовые потоки, вращающиеся в сфере ЖКХ.
У нас в доме два года назад без нашего ведома образовано товарищество собственников жилья. «Инициатива» районных властей поражает. Что посоветуете?
Николай Иванович, Северное Бутово
– Если вы не против ТСЖ как способа управления многоквартирным домом, то пора брать власть в свои руки. Проводите общее собрание, избирайте новый состав правления, новую ревизионную комиссию, регистрируйте изменения в 46-й инспекции ФНС по Москве и принимайте управление домом на себя. По истечении двух лет вам это и по закону положено сделать.
Впрочем, поражает не только «инициатива» районных властей – поражает пассивность собственников помещений в многоквартирных домах! Если вы не хотите сами заниматься своим домом, то желающие им заняться всегда найдутся на стороне. Так что просыпайтесь и включайтесь сами в защиту своих конституционных прав и свобод! А мы вам в этом поможем.
Если же большинство жителей дома против ТСЖ, то проводите общее собрание собственников помещений и выбирайте новый способ управления. Если проголосуете за управление домом с помощью управляющей организации, то одновременно должны будете принять решение о ликвидации ТСЖ на основании ч. 3 ст. 161 ЖК РФ.
Работа над ошибками
Александр Ильич, что предпринимается в городе для исправления негативной ситуации с организацией ТСЖ и что вообще нужно делать?
Оксана
– Одной из широко рекомендуемых столичным департаментом ЖКХиБ мер является смена председателя правления товарищества – работника ГУ ИС на частного собственника помещения, проживающего в конкретном доме. Однако, как мне представляется, это далеко не лучший выход. Скорее, очередное нарушение закона. Ведь решение о смене председателя правления обычно принимается на заседании правления, которое нередко и само избрано с нарушением закона.
Полагаю, что окружным и районным властям следует проинформировать всех жителей домов, в которых созданы ТСЖ, через районные газеты, объявления на подъездах о созданных товариществах, чтобы жители могли ознакомиться со всеми документами и решить: ликвидировать ТСЖ или сохранить. Ведь до сих пор многие москвичи даже не знают, есть в их доме товарищество или нет.
Необходимо признать допущенные чиновниками ошибки. А также, обсудив существующие проблемы с руководителями ТСЖ и ЖСК, управляющих своими домами самостоятельно (а таких более 2000) или по договору с управляющей организацией, разработать реальную программу поддержки этого направления в городе. Главный упор при этом следует сделать на информационно-разъяснительную работу.
По моему мнению, совместная деятельность собственников помещений дома по сохранению своего общего имущества и улучшению условий проживания является ключевым звеном реформы ЖКХ. Организованные жители выступают заказчиком услуг, контролируя их качество. Пробуждение чувства хозяина у миллионов граждан, ранее не имевших никакой недвижимости, задача исключительно важная, но и одновременно чрезвычайно сложная. Этой работе нужно уделить особое внимание.
Правильным решением, на мой взгляд, было бы создание Департамента по управлению жилыми домами города Москвы, подчиненного непосредственно мэру столицы. Это бы позволило собрать под одной крышей лучших специалистов, в том числе имеющих собственный практический опыт работы в товариществах. Новый департамент следовало бы наделить полномочиями решать все вопросы, связанные с управлением домами.
Сегодня в профильном управлении в Департаменте ЖКХиБ работают всего четыре человека, хотя ранее в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в этом управлении работали 12 специалистов.
Мы, жители дома на Старой Басманной, сами создали ТСЖ. Однако у нас нет специалиста, который бы взялся управлять жилым зданием, а управляющую компанию подобрать никак не можем. Те немногие, которые мы находили, боятся противодействия со стороны управы района и УК, монополизировавшей рынок управления в районе. Что делать?
Елена
– Действительно – проблема. Беда не только в том, что рынок управления жильем в городе разделен по территориальному принципу, и на свои грядки чужих не пускают. В 2006 году доминировали государственные унитарные предприятия ДЕЗ, а сегодня в целом ряде районов (это не только Басманный, но и Арбат, Пресня в Центральном округе, Богородское и Измайлово – в Восточном, Аэропорт и Тимирязевский – в Северном, Выхино-Жулебино – в Юго-Восточном, Гагаринский – в Юго-Западном) за спиной жителей, без проведения общих собраний управление жилыми домами местные чиновники передали частным аффилированным компаниям.
Делать же нужно вот что. Объединяться в дееспособные ТСЖ, несмотря на все нехорошие слухи, мифы и негатив от тысяч липовых товариществ, созданных чиновниками. Выбирать в правление порядочных, пользующихся авторитетом жителей. Помогать в этом деле соседним домам. И все-таки искать независимые управляющие компании.
Пока спрос на такие компании невелик, и их число тоже невелико. Без сплоченности большинства жителей домов им трудно защищать и свои права и интересы, и права и интересы жителей.
Также нужно создавать свои частные управляющие компании, подбирая грамотных, профессионально подготовленных людей.
Без грифа «Секретно»
Почему ГУ ИС отказывает в праве ознакомиться с письменно оформленными решениями собственников по общему собранию? Говорят, что им это запрещается законом о персональных данных, что, дескать, эта информация конфиденциальна. Не нарушается ли таким образом мое право на получение достоверной и полной информации о собрании?
Алексей, Зеленоград
– Жилищный кодекс РФ разрешает собственникам помещений проводить общие собрания, как в очной, так и в заочной форме. При проведении собрания в очной форме любой его участник может лично убедиться в том, что другие участники собрания имеют те же права, что и сам собственник: а) может предъявить удостоверение личности и документ, удостоверяющий право владения собственностью, следовательно, имеет право убедиться в том, что и другие участники находятся на собрании на законных правах; б) может участвовать в собрании и голосовать по вопросам повестки дня тем числом голосов, которое у него есть, следовательно – имеет право проверить правильность расчета голосов для любого участника собрания на основании предъявленных этим участником документов; в) может обратиться в президиум собрания по вопросам законности участия отдельных физических лиц, если к тому имеются существенные основания.
Таким образом, на очном собрании обеспечивается право каждого участника удостовериться в законности и легитимности проводимого собрания.
Очевидно, что подобные условия должны быть обеспечены и при проведении общего собрания в форме заочного голосования. То есть право ознакомления с документами по проведению общего собрания (в том числе – письменными решениями собственников) не может быть ограничено произвольно.
Хотим провести общее собрание собственников в доме, обращались за получением списка собственников в управу района, а там сказали, что списки содержат персональные данные и потому они не могут нам их передать. Что делать? Ходить по квартирам?
Ирина
– Местные органы власти (управы, муниципалитеты районов) по закону обязаны оказывать помощь и содействие инициаторам проведения собраний собственников помещений в многоквартирных домах. И бесплатно, под ответственность инициаторов собрания, по письменному заявлению предоставлять им списки граждан и организаций, которые имеют в собственности жилые и нежилые помещения в доме (с расчетом долей в праве общей собственности на общее имущество для каждого собственника). Такой список (реестр) содержит персональные данные, которые, в соответствии с законом, являются общедоступными.
При подаче заявления необходимо представить документ, удостоверяющий личность заявителя, и документ, подтверждающий наличие у вас права собственности на помещение или часть помещения в доме, список собственников которого вы запрашиваете. При таком подходе вам не должны отказать в предоставлении реестра собственников помещений для проведения общего собрания.
Спросить самих собственников
Как вы относитесь к поправкам в Жилищный кодекс, касающимся создания и деятельности ТСЖ, которые внесены группой депутатов Госдумы во главе с В. Плескачевским?
Вячеслав
– Если говорить коротко, то отрицательно. Ряд депутатов Государственной Думы на волне массовых возмущений граждан во всех регионах России из-за многочисленных фактов создания фальшивых ТСЖ при прямом участии самих местных властей решили законодательно «похоронить» самостоятельность товариществ, их независимость, то есть фактически ликвидировать самоуправление граждан в жилищной сфере.
Полагаю, не обошлось без лоббирования интересов крупных частных управляющих компаний, которые не хотели бы иметь в лице дееспособных ТСЖ конкурентов и которым не нужны сплоченные, грамотные и требовательные в вопросах содержания и ремонта домов собственники помещений: такие собственники не позволят им получать легкую прибыль.
Прежде чем принимать какие-либо поправки, связанные с правами собственников помещений, нужно хорошенько посоветоваться с этими собственниками. И в этом плане я поддерживаю деятельность Общественной палаты России, которая проводит обсуждение поправок, а также Ассоциации ТСЖ и ЖСК, собравшей замечания и предложения по этим поправкам из регионов страны.
Кстати, наилучшим вариантом разрешения множества проблем, связанных с ТСЖ и ЖСК, был бы выпуск нового Федерального закона о ТСЖ, аналогичного тому, который был отменен Жилищным кодексом РФ.
Перебор с коммерцией
В газете «Квартирный ряд» опубликованы два материала экспертов по управлению многоквартирными домами, которые весьма негативно оценивают нововведения в Жилищный кодекс, предложенные депутатами Госдумы В. Плескачевским, В. Пехтиным, А. Чиркиным и другими. Каково ваше мнение на сей счет, ведь 23 ноября 2010-го поправки уже прошли первое чтение?
Анатолий
– Если эти поправки проверить на антикоррупционную составляющую, то может оказаться, что депутаты, предложившие их, выполняют чей-то конкретный заказ на дискредитацию и ликвидацию жилищного самоуправления в стране, на ликвидацию ТСЖ, ЖСК как института управления многоквартирными домами. Предлагается взять курс на полную коммерциализацию деятельности по управлению многоквартирными домами в интересах коммунальных монополий. Такие поправки нанесут существенный вред реформированию ЖКХ, поскольку ограничивают права и свободы граждан в вопросах развития жилищного самоуправления, свободы заключения договоров и свободы выбора партнеров по договорам, связанным с предоставлением жилищных и коммунальных услуг. На мой взгляд, такие поправки принимать нельзя.
Как вы относитесь к появлению саморегулируемых организаций в сфере управления жилищным фондом, так называемым СРО?
Александр
– Считаю это несколько преждевременным. Саморегулируемые организации эффективно работают в странах с развитой демократией, где существует реальная конкуренция и сложились рыночные отношения. Там управляющие компании достигли высокого профессионального уровня и хотят поднять его еще выше, там все знают качество товаров и услуг, предлагаемых ведущими фирмами. У нас же рынок ЖКХ преимущественно монополизирован, свободной конкуренции фактически нет, правосознание всех, кто причастен к проведению реформы, низкое, доминирует правой нигилизм, поэтому крайне мало хорошо подготовленных заказчиков услуг и профессиональных управляющих компаний. Объединение же непрофессиональных организаций в СРО приведет к новой форме монополизма и снижению качества услуг.
Необходимо начинать не со СРО, а с собственников помещений как заказчиков услуг. Необходимо помочь им понять свои права и обязанности, научить контролировать деятельность управляющих организаций, объяснить, на чем можно сэкономить и на чем можно заработать средства, например для текущего ремонта дома, и как лучше распорядиться квартирной платой.
Не пустые формальности
Какие изменения, на ваш взгляд, нужно внести в порядок регистрации ТСЖ, в Жилищный кодекс РФ, чтобы поставить серьезный заслон мошенникам?
Феликс
– В комплект документов для регистрации ТСЖ необходимо включить, помимо протокола общего собрания, первичные документы, положенные в основу протокола – решения собственников помещений. Также было бы целесообразно внести поправку в ЖК РФ о том, что протокол общего собрания собственников помещений, а также протоколы общих собраний членов ТСЖ, ЖК, ЖСК являются официальными документами. В этом случае их подделку и использование, в том числе для регистрации товарищества, внесения изменений в уставные документы, можно будет квалифицировать как уголовное преступление.
Также необходимо дать возможность активным собственникам помещений, желающим обсудить вопросы повестки дня, проводить собрание, собираясь в одном месте и в одно время, а нежелающим обсуждать – голосовать заочно. При этом все собственники заполняют бланки поименных решений, составленные по одной форме. Листы голосования можно опускать в одну урну, а потом считать общие результаты. При подсчете голосов должны присутствовать наблюдатели из числа собственников помещений с правом подписи протокола и записи особого мнения. Такой порядок используется при проведении выборов в органы власти, и его нужно распространить в жилых домах.