Капремонт: громы и молнии
В 2008-м наш дом № 9 по Крутицкой набережной погрузился в капремонт… Рабочие сломали водосточную трубу, в результате чего были залиты две квартиры. Довели до ручки и без того не самый крепкий лифт. Снесли дверь на чердак, искалечили – входную, поломали кодовый замок. Все эти огрехи, за исключением не отремонтированных до сих пор квартир, районный ДЕЗ, будучи нашей управляющей организацией, исправлял за свой счет.
А был ли мальчик?
Исправлять пришлось и электрику, проложенную столь удивительным образом, что почти каждый вечер в доме гас свет. А про состояние «отремонтированной» кровли даже говорить не хочется.
Однако обращаться в прокуратуру и суд мы не стали, рассудив, что объект к производству работ был открыт без нас. Принят по завершении ремонта – тоже. Так был ли капремонт?
Проектно-сметную документацию мы не видели. Зато видели письмо ДЕЗа о том, что в 2008 году в доме предусмотрен косметический ремонт подъезда. Видели несколько предписаний ДЕЗу от пожарных и жилинспекции – привести в норму электрощитовую и сети, инженерные коммуникации в подвале, починить кровлю и загерметизировать межпанельные швы на фасаде. Именно такие работы и проводились, но разве это капремонт?
Кроме того, имеется техническое заключение о состоянии конструкций дома (ТЗК), составленное в марте 2008-го специалистами МосжилНИИпроекта. В нем указывается 65-процентный износ всех инженерных систем – холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, канализации, – что означает их полную замену! То есть замену всех стояков, разводок, запорно-вентильной арматуры в квартирах, а не только оборудования в подвале.
Поэтому весной 2009-го, проводя ежегодное общее собрание в заочной форме, мы добавили в повестку дня совершенно новые вопросы и сделали для них отдельный лист голосования. Во-первых, решили ходатайствовать перед городом о включении дома в программу реформирования ЖКХ России по закону № 185-ФЗ с нашим 5-процентным софинансированием стоимости капремонта. Во-вторых, предложили избрать лиц, уполномоченных на совершение всех связанных с этим действий, в том числе – на подачу заявления в мэрию.
Предложения прошли. ГУ ИС, которому принадлежало 13% голосов в нашем доме, тоже проголосовал за.
Составили протокол и написали три письма с ходатайством: в Фонд содействия реформированию ЖКХ, в мэрию и Минрегионразвития. К письмам приложили копии листов голосования, протокол и страничку из ТЗК с показателями степеней износа.
Скоро сказка сказывается, да не скоро дело делается. К примеру, в письме Департамента капитального ремонта жилищного фонда г. Москвы нам объяснили, что выполнение условий закона № 185-ФЗ невозможно, поскольку политика правительства столицы имеет социально ориентированную направленность, и москвичи своими деньгами в капремонте не участвуют. Тем не менее позже из того же департамента поступило приглашение – поприсутствовать на тендерных торгах. И еще он сообщил, что в доме за счет московского бюджета в рамках программы утепления фасадов будет производиться установка навесного вентилируемого керамо-гранитного фасада, двухпакетных окон из пластикового профиля и остекление балконов по принципу «купе»!
Пластиковыми окнами сегодня никого не удивишь, да и остеклением балкона – не особенно, но навесной фасад из керамогранита…
В том же приглашении указывался номер торгов и лота, а также давалась ссылка на сайт тендерного комитета. На сайте нашли «наши» торги и лот, а также полную конкурсную документацию. Тут и техзадание по нашему дому, и проект госконтракта, и суммы, и расчеты – читайте люди, изучайте!
Сразу написали письмо в департамент капремонта с просьбой включить наших представителей во все комиссии (они все перечисляются в тексте госконтракта) и передать нам техдокументацию.
В процессе изучения материалов сайта выяснилось, что кроме нашего дома, в программу утепления фасадов попало еще четыре соседних жилых здания, то есть всего пять из семи одинаковых башенок-коробочек на Крутицкой набережной.
Когда работы начались, жильцы из неохваченных домов нам звонили и обижались, почему мы их «не включили в этот капремонт»…
Разрешите познакомиться!
Понятно, что исход тендера ни в коей мере не зависит от присутствия на нем представителей ТСЖ. Зато по окончании торгов ТСЖ может сразу познакомиться со «своим» подрядчиком. Постарайтесь как можно скорее навести справки о нем: в Интернете, у знающих людей через общих знакомых.
Нам повезло. Мы выяснили, что ЭнергоТехМонтаж существует уже более 70 лет и имеет восьмилетний опыт, связанный с монтажом навесных фасадов на самых престижных зданиях Москвы.
После торгов сразу познакомились с исполнительным директором компании и рассказали о проблемах с предыдущим капремонтом. Предупредили, что проектной документации по дому может не оказаться.
Он отнесся к нашим проблемам всерьез. Действительно, сроки поджимали, фирму понуждали открыть объект без техдокументации. Мол, получите потом. Но руководитель на уговоры не поддался и техдокументацию добыл. Кроме того, сообщил нам, когда прибудет комиссия по открытию объекта и составлению акта о состоянии дома.
Наше неожиданное присутствие на этом мероприятии вызвало откровенное удивление прочих членов комиссии. На тот момент у нас еще не было ответа из ДКРЖФ о включении нас в состав комиссии, однако мы с подрядчиками пели в одну дуду, и остальным членам комиссии, скрепя сердце, пришлось вписать в акт о состоянии нашего дома все изъяны ремонта 2008 года.
Начало большой дружбы
Это была наша последняя стычка с чиновниками, потому что вскоре они сами стали искать нашей поддержки. Дело в том, что к акту открытия объекта должен прилагаться протокол общего собрания дома, того самого, которое принимает решение о проведении ремонтных работ и избирает уполномоченное лицо по вопросам капремонта. Понятно, что такое собрание должно было проводиться до тендерных торгов, но на его проведение требовался минимум месяц, а объект-то надо срочно открывать – график! Однако из всех пяти домов подходящий протокол и уполномоченные лица оказались только у нас. Остальные четыре дома «зависли».
Надо сказать, в этих домах тоже есть ТСЖ, но они, что называется, были созданы за спиной собственников, и председателем во всех является начальник ГУ ИСа. Не может же он в актах ставить сразу две подписи – и как начальник, и как председатель! Разумнее было провести общие собрания и избрать уполномоченных лиц из числа сотрудников ГУ ИСа. Авось пройдет, ведь жители будут вне себя от счастья от «бесплатных» навесных фасадов и пластиковых окон.
Тем не менее в одном из домов получившие такие уведомления и листы голосований жители заволновались. Позвонили нам. По их просьбе мы организовали встречу с активом. Обсудили ситуацию, предложили переизбрать правление ТСЖ и взять все в свои руки. В ответ – нерешительность. И тогда наш председатель Алексей Засимов напомнил о том, что вопросы капремонта решает общее собрание, независимо от того, создано или нет в доме ТСЖ. И предложил средний вариант: избрать уполномоченными вместо гуисовцев своих людей.
Опыт проведения общего собрания очень полезен – все перезнакомятся, поделятся мнениями. Капремонт проверит их силы, станет своего рода тренингом перед легализацией ТСЖ. Наши соседи так и поступили. Переписали уведомления и листы голосований так, как им нужно, провели собрание и избрали своих жителей.
С некоторой опаской повезли документы на подпись в ГУ ИС, а там, вопреки ожиданиям, обрадовались и даже выписали доверенность одному из уполномоченных лиц на исполнение обязанностей председателя. И председатель этот сразу же написал в ДКРЖФ о включении представителей ТСЖ во все комиссии!
Дальше – больше. Управа района попросила нас помочь провести собрания с жителями остальных трех домов, попавших в этот капремонт. В результате еще два дома изъявили желание стать полноценными ТСЖ.
Как это было
Установка навесного фасада – это грохот перфоратора и стук от забиваемого в стену крепежа. Плюс снующая туда-сюда мимо окон люлька. Мы договорились с подрядчиками о том, чтобы они не начинали работать раньше девяти-десяти утра. По субботам «шумели» не дольше, чем до трех, а по воскресеньям, на Рождество и Пасху не работали совсем.
Нас ждала также замена окон и остекление балконов, да еще на многих балконах следовало заранее разобрать самодельные «курятники». Тут требовалось организовать процесс четко, чтобы не простаивали ремонтники и не было нужды отпрашиваться с работы жителям. Причем сначала ведь в каждой квартире надо было замерить размеры окон. Частенько выяснялось, что человек, монтаж окон у которого назначен на следующий день, вдруг «не может».
Готовые окна завозили небольшими партиями, бессистемно – не так, чтобы сразу на подъезд или этаж. Были случаи брака, несоответствия изготовленных окон нужным размерам. Поэтому составлять график можно было только после доставки очередной партии. Ежедневно работали две-три бригады, каждая из которых делала две квартиры под ключ.
В холодную зиму простои были неизбежны: при температуре воздуха ниже минус 14 монтажная пена не сохнет, а при минус 20 нельзя работать на лесах. График сбивался, зато рабочие получали возможность немного отдохнуть, тем более что трудились они не жалея сил.
Не представляю, как происходит капремонт в жилых зданиях, где собственники не участвуют в его организации… В нашем доме работа с окнами и балконами заняла два месяца. В соседних– примерно четыре, потому что люди в них так и не организовались.
28 апреля – срок окончания работ и подписания акта государственной приемочной комиссией. К этому времени невыполненным осталось только внутреннее благоустройство балконов – стяжка полов, укладка плитки, шпаклевка, покраска потолков и стен. Не была закончена отделка цоколя дома. Зима выдалась холодная, и мы с подрядчиками договорились перенести работы, требующие просушивания, на теплое время года. На все невыполненные работы взяли с них гарантийное письмо и подписали акт приемки.
В остальных же домах до завершения работ было еще долго – там по-прежнему стояли леса, и рабочие только-только приступали к монтажу фасада вокруг окон и балконов.