Где ты, управляющая составляющая?
В настоящее время крайне острым является вопрос взаимодействия управляющих компаний в лице ЖСК – заказчиков по договорам на техническое обслуживание – с исполнителями, в основном ДЕЗами.
Конфликты возникают повсеместно, поскольку дирекции систематически завышают стоимость своих расходов и не представляют ЖСК отчетов о реально произведенных ими работах. Планово-нормативная ставка на 2010 г. утверждена постановлением правительства Москвы № 1294-ПП от 1 декабря 2009 г. в размере 22,92 руб. / кв. м площади. Мы постоянно сталкиваемся с тем, что московские ДЕЗы, как правило, агрессивно требуют перечислять им все средства, предназначенные для содержания и ремонта домов, управляемых ЖСК. На что должны существовать кооперативы, непонятно. И как определить, какую часть ставки может оставить себе ЖСК, а какую отдать ДЕЗу? На основании каких нормативов можно рассчитать управленческую составляющую? Эта проблема носит общегородской масштаб, помогите разобраться.
Эмма Огнева, заместитель председателя правления ЖСК «Октябрьский»
Нормативы – не указ, а подсказка
Часто приходится слышать, что расходы на содержание правления ЖСК, ТСЖ и на какие-то внутренние затраты не являются жилищной услугой. На самом деле председатель и бухгалтер выполняют те же функции, что и руководители любой коммерческой управляющей компании, исходя из объемов работ по конкретному дому. Из собранных с дома средств на содержание и ремонт ориентировочно 15 процентов идет на управление. Эта цифра взята из специально разработанной методики Минрегиона и предназначена для коммерческих управляющих компаний. Она рассчитывается исходя из того, что у них есть реализация услуг, коммерческая деятельность, есть нормативы, по которым все это можно просчитать. Но ценообразование в некоммерческих управляющих организациях – ТСЖ, ЖСК – строится на иных принципах.
Многие спрашивают, какие нормативы и как применять в ЖСК, ТСЖ. После вступления в силу Жилищного кодекса нормативы как таковые не работают вообще, потому что размеры платежей устанавливаются собственниками. Тогда почему жилищным объединениям все время их навязывают ДЕЗы?
Сначала разберемся, как вообще появилось понятие нормативов. В советское время все жилищные организации жили исключительно по нормативам. Потому что был один источник финансирования – бюджет, и всем жилищным организациям в зависимости от количества обслуживаемых метров нужно было дать равное количество денег. Нормативы были железные, в том числе и на заработную плату, отойти от них было невозможно. Каждые пять лет они пересматривались. Примерно в 1998 году в них появилась запись о том, что по штату на млн кв. метров полагался один юрист. Позднее внесли запись о том, что если обслуживаемая организацией площадь стала более чем на 50 процентов приватизированной, то на работу принимался второй юрист и создавался юридический отдел.
Сегодня нормативы тоже есть, но они рекомендательные даже для коммерсантов и уж тем более для ЖСК и ТСЖ, потому что появился рынок, и размеры платежей устанавливаются собственниками. Нельзя заставить все управляющие организации работать по одной стоимости квадратного метра, иначе не будет рынка, не будет конкуренции.
В советское время составители нормативов исходили из того, что жилищная организация имела право существовать только в том случае, если обслуживала не менее миллиона кв. метров жилья. Сейчас управляющая организация может работать и на одном доме, и на 300 домах. Если какой-нибудь председатель ЖСК или ТСЖ попытается с точностью до рубля рассчитать управленческие затраты, исходя из рекомендуемых нормативов, то получит полнейшую ерунду. Однажды уже была попытка сосчитать, сколько должно быть управленческих и технических работников в среднестатистическом доме ТСЖ общей площадью 10 тысяч кв. м. Вышло 0,48 единицы технического работника и 0,74 единицы управленца на кв. метр.
ДЕЗ вынужден считать управленческие затраты по нормативам, потому что у них объемы площадей большие. Другое дело, что для получения бюджетных субсидий ТСЖ и ЖСК приходится ориентироваться на нормативный порядок расчетов наших ДЕЗов и подстраиваться под них. Отсюда и получилась общая для ТСЖ, ЖСК и ДЕЗов цифра – приблизительно 15 процентов на управленческие расходы.
После того как бюджетные субсидии прекратят выплачивать, у ТСЖ, ЖСК не останется необходимости соответствовать установленным гор
одом ставкам. Единственным нормативом станет только Жилищный кодекс и его норма о том, что размеры платежей устанавливаются самими собственниками.