Тете Маше лифт не нужен?
1 декабря прошлого года вышло постановление правительства Москвы № 1294, устанавливающее в числе прочего цены за содержание и ремонт жилых помещений. Его уже наверняка изучило большинство москвичей, ведь вопрос квартплаты касается каждого. Есть в этом документе один момент, который не ускользнул от внимания наиболее внимательных и придирчивых граждан…
Считаем вместе
Смотрим таблицу с ценой за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей и собственников единственного жилья и зарегистрированных в нем. В домах с лифтом и мусоропроводом для вторых и последующих этажей она заметно выше, чем для первых, – 9 и 7,84 руб. с кв. метра соответственно. Попробуем с калькулятором в руках «почувствовать разницу».
Владелец скромной «двушки» в 52 кв. метра на втором этаже заплатит в месяц 468 руб., а его сосед с первого этажа – 407,68 руб., то есть на 60,32 руб. меньше. Еще значительнее будет разница у тех, кто платит за жилье по себестоимости – 22,92 руб. и 20,37 руб. с кв. метра соответственно. За квартиру той же площади жителю второго этажа ежемесячно придется вносить 1191,84 руб., тогда как его соседу снизу – 1059,24 руб., то есть на 132,6 руб. меньше.
Из-за чего возникает разница? Если цену разложить по полочкам, то в ней в числе прочих составляющих обнаружится и обслуживание лифтового хозяйства. Так вот, бремя его содержания несут все жители, кроме проживающих на первом этаже.
Справедливости ради
Почитаем редакционную почту… У Аллы Николаевой из Медведкова квартира расположена на втором этаже. Наша читательница возмущена:
– Моя семья практически не пользуется лифтом, почему же мы должны за него платить?
Светлана Крюкова живет на 17-м этаже. С десяток раз ей уже приходилось пешком подниматься до своей квартиры, и цену такого удовольствия, как лифт, она знает. Но не понимает одного: в Жилищном кодексе написано, что лифт относится к общему имуществу. А в ст. 39 ЖК РФ – «собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя ответственности на содержание общего имущества». Все, без исключения! В п. 4 ст. 37 указывается, что доля в праве общей собственности не может выделяться в натуре. Выходит, лифты каким-то образом в натуре выделены, коль часть собственников за них не платит только потому, что ими не пользуется.
«Значит ли это, – спрашивает Светлана Ивановна, – что я, проживая на верхнем этаже, не должна платить за содержание подвала, а моих соседей с нижних этажей не должно волновать состояние крыши?»
В Москве от платы за лифт освобождены жители только первых этажей. В подмосковном Орехове-Зуеве ситуация интереснее. Постановлениями главы местной администрации такой льготы удостоились жители аж двух нижних этажей! Причем лифты в этом городе наверняка золотые, потому что разница в платежах у жителей первых двух этажей и всех, что расположены выше, составляет 9,44 руб. с кв. метра. Для нижних этажей – 16,26 руб., для этажей, начиная с третьего, – аж 25,7!
Платят орехово-зуевцы давным-давно по себестоимости, а о бюджетной субсидии, компенсирующей долю расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества, им, в отличие от москвичей, приходится разве что мечтать, как и о капремонте домов за счет бюджета. По этой причине разница в квитанциях куда кусачей московской. Опять же в расчете на среднестатистическую 52-метровую «двушку» – жители этажей выше второго платят в месяц 1336,4 руб., а их соседи с нижних этажей – всего 845,54. Цена вопроса – почти полтысячи в месяц!
Об этом мы узнали из письма нашей читательницы, проживающей в этом городе. Созвонились по ее просьбе с начальником отдела цен администрации городского округа Орехово-Зуево Натальей Горевой:
– Как могло появиться на свет постановление об установлении размера платы, противоречащее Жилищному кодексу?
– Дело в том, что жители первых двух этажей были освобождены от платы за содержание лифтового хозяйства еще до принятия кодекса. С тех пор эта норма традиционно перекочевывает в каждое новое постановление. К тому же распоряжением Минэкономики РФ Московской области каждый год утверждаются предельные индексы максимально возможного изменения установленных тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса. Если мы распределим стоимость содержания лифтового хозяйства на общую площадь всего дома, то у жителей нижних этажей плата с кв. метра резко увеличится и превысит предельные индексы…
– Разве юристы администрации не проводят экспертизу выпускаемых нормативных актов на их соответствие действующему законодательству? А что, если какой-нибудь многоопытный собственник оспорит это постановление в суде?
– Нам же лучше будет. Но если мы сами выравняем плату, то получим такой резонанс!..
То есть нарушаем, потому что понимаем: как только жители нижних этажей обнаружат в платежках «сюрпризы», шишки посыплются на местную администрацию. А если собственники квартир с третьих и выше этажей догадаются потребовать еще и перерасчет за последние три года? То-то весело будет в славном городе Орехово-Зуеве!
На чьей стороне правда
Позиция обитателей нижних этажей вроде бы понятна – человек не должен платить за то, чем не пользуется. Однако цена-то устанавливается не за пользование, а за содержание и текущий ремонт общего имущества. И тут уже никакой роли не играет, нужен тете Маше с первого этажа лифт или нет.
Лучше почитаем, что в Жилищном кодексе написано. В п. 1 ст. 36: собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном участке.
Аналогичное положение содержится и в пп. «а» п. 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных постановлением правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Таким образом, лифт является элементом (частью) общего имущества многоквартирного дома в силу закона.
Включение лифта в состав общего имущества многоквартирного дома влечет за собой определенные правовые последствия для собственников. Они несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в этом доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество этого дома (ч. 2 этой же статьи ЖК РФ). Соразмерно своим долям в праве общей собственности собственники помещений вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме (п. 28 Правил 491).
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя, в том числе, плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 154 ЖК РФ). Такая же структура платы и для собственника помещения в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).
Кроме этих перечисленных норм, есть на сей счет и решение Верховного Суда РФ от 26.05.2005 № ГКПИ05-588, который признал правомерным взимание платы за лифт с жителей первого этажа, а заявление нанимательницы, проживающей на первом этаже, оставил без удовлетворения. Судьи пришли к выводу: в нормах ЖК РФ обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение.
Впрочем, проблему платы за содержание лифтового хозяйства можно решить в каждом отдельно взятом доме. Для этого и существует общее собрание. Собственники имеют реальную возможность скорректировать размер платы за лифт, которая будет отличаться от размера, установленного администрацией города. Эти расходы могут добровольно взять на себя жители верхних этажей, освободив от них соседей хоть с первого, хоть с двух или трех нижних этажей. И это решение не будет противоречить закону.