Докажи, что ты подвал!
Есть в Москве дом. И подвал в нем. Непростой подвал – с коммуникациями, узлами учета воды и тепла. Значит, технический. И нам, и вам это понятно. А вот попробуйте это доказать…
На «квадратах» сижу и сидеть буду
Дом построили в 1930 году как рабоче-крестьянский кооператив. В 2005-м современные «рабочекрестьяне» создали в нем ТСЖ. Потихоньку стали приводить дела в порядок, наконец руки дошли до оформления общего имущества. Собрали документы, в том числе и перечень такового имущества, утвержденный префектурой, и понесли в Федеральную регистрационную службу. Там и узнали, что зарегистрировать их добро не представляется возможным, так как из 400 кв. метров техподполья 300 уже оформлено в собственность города как нежилое помещение и находится в хозяйственном ведении ДЕЗа.
Тут-то правлению и понадобились вещдоки на свой подвал. С отказом из регпалаты направились в БТИ, потому как в техпаспорте на это помещение были указаны только стены и перегородки, а коммуникаций как будто бы и нет. Попросили: измените функциональное назначение подвала (то есть, укажите, что это техподвал), нанесите на схему коммуникации. Представили план этих самых коммуникаций, заверенный дирекцией. Более того, председатель провела в Мосгорархиве немало времени, и ей удалось-таки обнаружить родословную подвала. В документе подтверждалось, что в нем изначально, по проекту, располагались котельная и сарайчики для каждой квартиры.
БТИ в ответ отправило собственников в префектуру – пусть, мол, определят, есть ли у этого помещения признаки общего имущества. Там согласились изменить статус подвала, но… только после обращения товарищества к президенту России.
И что? БТИ, как и прежде, отказывается нарисовать в плане трубы, регистраторы разводят руками – собственник 300 «квадратов» уже внесен в ЕГРП (Единый госреестр прав на недвижимость).
И 300 общенародных «квадратов» по-прежнему использует дирекция под склад и мастерские.
Попурри в тему
С оформлением прав на общедолевую собственность, в частности на чердаки и подвалы, проблемы возникают по всей стране. Каких только нелепиц не рассказывают! Чиновник комитета по управлению госимуществом Санкт-Петербурга заявил: «Мало ли, что коммуникации находятся в подвале! А если через квартиру проходит стояк, то, значит, она тоже – общее имущество?» Как будто для того, чтобы «продуть» отопительную систему всего дома, нужен доступ к стояку в чьей-то спальне.
Сложности с определением назначения техподвалов характерны не только для старых домов. В новостройках – еще хуже. Из техдокументации убирают слово «лифтерная», остается нежилое помещение, которое можно сдать в аренду.
В Самаре застройщик оформил в собственность техническую надстройку, 17-й этаж в 16-этажном доме, и продал под квартиры. Федеральная служба регистрации отказалась оформить их покупателям право собственности, заявив, что дом без технических помещений на этом этаже эксплуатировать невозможно. Суд ее «поправил». Теперь регистраторы выясняют: могут ли они отказать в регистрации, несмотря на решение суда.
Трактуют по-разному не только закон, но и само понятие «нежилые помещения», называя так технические подвалы, колясочные, консьержные. Правильно было бы называть нежилыми те помещения, которые могут использоваться для бизнеса (те же магазины на первых этажах) или социальных служб. А помещения, которые являются техническими или специально предназначенными, именовать нужно «помещениями, относящимися к общему имуществу и входящими в состав общего имущества».
Не все так плохо
В последнее время одно за другим появились несколько принципиальных решений федеральных структур, которые могут серьезно облегчить участь собственников при оформлении общего имущества. Появились не случайно. Как та капля камень сточила, так и многочисленные отказные судебные решения, жалобы товариществ, настойчивость общественных организаций сделали свое дело. Подробнее об этих документах рассказали руководители общероссийской Жилищной федерации Герман Ломтев и Лариса Денисова.
Ассоциация ТСЖ Центрального района Санкт-Петербурга и общественная организация «Союз защиты пермяков» обратились в Конституционный суд РФ. Был поставлен вопрос: правомерно ли отказывают суды в признании права общей долевой собственности на технические помещения на том лишь основании, что в них размещены или могут размещаться магазины, офисы, кафе. Заявители просили проверить нормы, которые содержатся в ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса и в ч. 1 ст. 36 – Жилищного. Им ответили – соответствуют. Вроде бы – отказали.
Но отказу этому общественники обрадовались. Определение Конституционного суда как нельзя лучше соответствовало их чаяниям. Из части 1 ст. 36 Жилищного кодекса не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер. Как не содержится в ней критерий иных полезных свойств у помещения, которые используются в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества.
То есть, Конституционный суд исключил подмену понятия «назначение помещения» термином «использование помещения».
В чем тогда, собственно, практическая ценность этих разъяснений? Да в том, что, если в помещении есть оборудование, предназначенное для обслуживания других помещений жилого дома, то и само это помещение относится к общей долевой собственности. Никаких других требований для этого ст. 36 ЖК РФ не содержит.
Помещение, внутри которого расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд домовладельцев, определено как «не имеющее самостоятельного назначения». Это означает, что оно может находиться в собственности отдельных лиц, которые вправе распоряжаться им по своему усмотрению (передавать в аренду, продавать, дарить, передавать в залог). И если в помещении находится оборудование, обслуживающее другие помещения жилого дома, то такой правовой режим для него исключается – оно должно принадлежать собственникам и использоваться по соглашению между ними.
Разъяснения эти обязательны для судов общей юрисдикции.
Цирюльня – не жилье
Еще один важный документ. 23 июля 2009 года вышло постановление пленума Высшего арбитражного суда № 64. В нем также содержится несколько принципиальных выводов. В частности, суд не то чтобы распространил нормы Жилищного кодекса на коммерсантов, заполонивших первые этажи в жилых домах. Просто разрешил ими пользоваться, так как другого закона, регулирующего их отношения с собственниками квартир, нет. Этим суд подтвердил: Жилищный кодекс никакого отношения к магазинам и цирюльням в наших домах не имеет. Чем и поставил точку в многочисленных спорах.
Дело в том, что предприниматели, владельцы магазинов, аптек, банков, расположенных в домах ЖСК, ТСЖ, хотят платить за свои кв. метры ту же ставку, что и жители. Хотя в отличие от них, коммерсанты получают прибыль от эксплуатации общего имущества, труб, по которым в их помещения поступают ресурсы. Впервые провозглашено, что можно официально оформлять сдачу в аренду кусок крыши, стены. Скажем, за вывеску «Парикмахерская» ее хозяин должен заплатить ЖСК и ТСЖ.
Потолки в нежилых помещениях, как правило, намного выше, чем в квартирах. Раньше эта разница никак не влияла на размер доли коммерсантов в содержании общего имущества. Теперь при спорах суды должны это учитывать. Если разница существенная, доля владельца первого этажа будет учитываться не по площади, как написано в ЖК, а по объему. Для этого используется коэффициент, который корректирует размер площади помещения на высоту.
И еще. Минувшим летом появилось письмо Минрегионразвития, разъясняющее порядок отнесения технических подвалов в состав общего имущества. Пока оно направлено в адрес председателя одного из ТСЖ в Курске, который два года бьется за свой подвал. Скоро Минрегион распространит его на всю страну, поскольку ситуация характерна для всех регионов.
В письме отмечено, что квалифицирующим признаком отнесения помещения общего пользования к общему имуществу является наличие в нем инженерных коммуникаций и иного оборудования, обслуживающего более одного жилого или нежилого помещения. По мнению Минрегиона, наличие такого оборудования в помещениях общего пользования должно быть известно органам местного самоуправления, как бывшим собственникам большинства многоквартирных домов. В случае спора наличие таких помещений может определяться по результатам строительно-технической экспертизы.
Отмечено к тому же, что органы местного самоуправления должны всячески содействовать правильному определению собственниками состава общего имущества. Самостоятельно власти уполномочены определять его только при проведении открытого конкурса по отбору управляющей компании для управления многоквартирным домом (постановление правительства РФ от 6 февраля 2006 года № 75). В остальных случаях муниципальные образования должны при определении состава общего имущества действовать наравне с другими собственниками помещений. Законодательство не предоставляет им каких-либо преимуществ перед гражданами.