Жильцам хочется демократии
Опять мы заводим разговор о проблемах в ЖСК. К сожалению, не иссякает поток обращений в редакцию. Люди жалуются на правовую безграмотность в кооперативах, на диктат и вседозволенность председателей правлений.
И справки не выдают, и квартирные счетчики устанавливать не позволяют, и отчитываться перед жильцами не желают. Немало историй мы уже рассказали. Очередная – про один ЖСК из Восточного округа.
Никому ничего не надо
Эмма Токарева, член этого жилищно-строительного кооператива, не из тех, кому все равно. Ее подозрение вызвало расходование денег, собранных с жителей по статье «содержание и ремонт жилого помещения»: председатель и члены правления – уважаемые люди, но, к сожалению, не отягощенные знаниями в вопросах ЖКХ. ЖСК как управляющая организация зарегистрирована в ЕРУ (Едином реестре управления многоквартирными домами г. Москвы), бюджетную субсидию на содержание и текущий ремонт общего имущества получает на свой расчетный счет. Но… допускает нецелевое расходование средств – как бюджетных, так и тех, что поступают от жителей. Расходы на управление составляют 35 процентов при нормативе пять. Скорее всего, злого умысла здесь нет, а есть элементарное незнание законов и инструкций.
– Председатель ЖСК слушать мои доводы не желает, убедить его я никак не могу, а обращаться в КРУ не рискую, чтобы не наказать родной ЖСК неподъемными штрафами. По сей день треть денег так и идет на содержание правления, а на оказание необходимых услуг их не хватает. Причем услуг, обязательных для дома, таких как опрессовка системы теплоснабжения, чистка вентиляционных каналов…
И вот еще чем терзается Эмма Григорьевна. Для получения бюджетной субсидии управляющая организация обязана представить в ГУ ИС перечень документов, в числе которых договор управления, заключенный с собственниками квартир. Обсуждаться и утверждаться он должен на общем собрании. Перечень услуг, работ и их стоимость – тоже. Однако ничего этого в ЖСК «Сатурн» (название изменено) не было. Договор вроде бы существует, иначе бы ЖСК не получал бюджетных денег. А вроде бы и нет, ведь жители о нем не знают. А раз нет договора – нет и проблем. Как кто-то может предъявить правлению претензию за неисполнение какого-либо пункта? Выступила Токарева на общем собрании с претензиями, но ее никто и слушать не захотел. Никому, по мнению Эммы Григорьевны, ничего не надо. Она уверена, над деятельностью управляющих организаций должен быть контроль со стороны города.
Поговори со мною, председатель
Честно говоря, импонируют мне те председатели, для которых норма – отвечать на любые, даже неприятные (бестактные, безграмотные) вопросы жильцов, строить отношения с ними на основе партнерства. Не отвечаешь, значит, темнишь. Ведь так думают все, кому председатель дал от ворот поворот. Не отмахнулся бы от Эммы Григорьевны председатель ЖСК «Сатурн», поговорил бы по душам… Ан нет!
За него на ее вопросы ответили участники нашего круглого стола.
Токарева уверена: управленческие расходы не должны превышать пять процентов от собранных средств на содержание и текущий ремонт общего имущества. Человек она дотошный, изучила федеральные, столичные нормативы, в частности, Методику формирования сметы расходов и доходов на содержание и текущий ремонт, утвержденную в 2004 году первым заместителем мэра Москвы Юрием Росляком. Жилищники ее так и называют: «методика Росляка». В ней, действительно, установлен норматив – пять-восемь процентов на управленческие расходы. Однако предназначалась эта методика для ГУП ДЕЗ. Но дирекции управляют десятками, а то и сотнями домов. Эти мизерные нормативы на управление для них приемлемы, ведь, чем больше домов в управлении, тем меньше издержки на каждый из них. Работает принцип: с миру по нитке.
ЖСК «Сатурн» содержит дом собственными силами. В штатном расписании 7,5 единицы. И лишних, вроде бы, нет. Судите сами, кого уволить? Председателя правления с зарплатой 21 000 рублей? Или его зама (17 000)? И без главбуха не обойтись (еще 17 000 рублей), и без диспетчеров – никак (4,5 ставки по 9000). Приплюсуйте сюда отчисления на налоги, в различные фонды. Сумма получается немаленькая. Откуда деньги брать на содержание «гвардии»? Выбор небольшой: либо дополнительно собирать с жителей, либо за счет жилищных услуг, в ущерб дому. И то, и другое происходит в большинстве ЖСК, вызывая недовольство его членов. И ситуация не меняется.
Похоже, дело не в упертости или неграмотности председателей. Многие из них достойны уважения уже за то, что десятки лет «тянут общественную лямку». А ведь есть объективные причины проявления в жилищной сфере столь консервативной прослойки – ЖСК!
Когда-то с помощью государства люди на свои деньги построили дома, а потом государство отпустило их в свободное плавание. По сути, они реализовали на деле идеи самоуправления задолго до появления Жилищного кодекса. Жить привыкли сами по себе, как в консервной банке, и никому до них дела не было. И отношения внутри дома выстраивали так, как было принято в советские времена – командно-административные. Председатель – он же был как парт-босс! Не потому ли так тяжело пробиваются в ЖСК заложенные в Жилищном кодексе демократические принципы?
Конечно, появление недовольных в доме должно стать звоночком для консерватора-председателя. А тут уже все зависит от его личных качеств. Либо услышать и понять доводы людей (а во многих случаях, как у Э. Токаревой, они не лишены основания), либо продолжать упрямо гнуть свою линию. При этом, усугубляя конфликты, обижая, а часто и унижая своих жильцов.
Взять ситуацию с раздутыми управленческими расходами в том же ЖСК. Так ли она неразрешима? В прошлом номере «КР» (стр. 11) мы рассказали о том, как эту проблему решили в ТСЖ «На Ярославке». Заключили договор с профессиональной управляющей компанией на «поставку специалистов» и всего за 41 000 рублей в месяц получают теперь «необходимый пакет». Сейчас в городе развивается система сервисных центров специально для оказания помощи жилищным объединениям. Об одном из них, созданном на базе ТСЖ «Аркада-Хаус» в Юго-Западном округе, мы тоже не раз писали. При желании любое ЖСК или ТСЖ может заключить договор на полное бухгалтерское обслуживание. Обойдется это в мизер по сравнению с ценой содержания собственного главбуха. Можно скооперироваться нескольким ЖСК и организовать единую штатную службу. А если подумать, удастся найти еще тысячу и один способ сэкономить деньги жителей! Было бы желание.
Как скандалисткой не прослыть
Есть за что обижаться на своих председателей неравнодушным членам ЖСК. Вместо того чтобы решать поднимаемые ими проблемы, на них часто предпочитают навешивать ярлык скандалиста. А на самом деле, как в случае с Эммой Токаревой, люди пекутся об интересах дома. Но как ей достучаться до людей, если председатель не слышит, и общее собрание ее голос «затерло»? И иного пути, кроме как доказывания своей правоты на общем собрании, Жилищным кодексом вроде и не предусмотрено?
На самом деле, есть способ решения проблемы. Тем и хорош наш круглый стол: не только эксперты разумный совет дадут, но и рядовые участники уму-разуму друг друга научат. Как, например, Галина Сорокина, старшая по подъезду ЖСК «Тында», что в Крылатском – неутомимый борец за права человека в своем доме:
– Действительно, Эмма Токарева рискует прослыть скандалисткой. А чтобы этого не случилось, ей нужно доказать, что действует она в интересах дома. Причем, не словом, а делом. Я, к примеру, начала с того, что сделала свой подъезд образцовым, благоустроила территорию возле него. Да так, что беру призы на городских конкурсах. Во многом из-за этого сейчас меня поддерживает большинство жильцов подъезда. Какой итог? Начинала «бодаться» с председателем в одиночестве, сейчас со мной инициативная группа – человек 20. И мы – сила, способная противостоять самоуправству в нашем ЖСК! Причем, мы не воюем по пустякам. Сфальсифицировано решение общего собрания (в голосовании участвовало три подъезда из семи). Прошли весь судебный путь для того, чтобы опротестовать протокол. Председатель долго не давала жителям рассчитываться по индивидуальным счетчикам. Мобилизовала сторонников, для этого провела «разъяснительную работу» в каждой квартире. Организовала коллективный поход в управу, с ее помощью добились своего. Обнаружили, что нашим жителям излишне начислено за тепло почти 2 млн рублей. Это за 17 месяцев. Обратились в ОБЭП, однако дело на председателя не завели, так как деньги оказались нерастраченными и лежали на счету ЖСК. Последующая проверка КРУ подтвердила: начисление за тепло в летние месяцы производится неправильно. Речь идет о нецелевом расходовании не только наших, но и бюджетных средств. Летом ЖСК поставщику тепла не платит, так как расчет ведется по общедомовому теплосчетчику, но бюджетную субсидию (в том числе – и на оплату отопления на этот период) запрашивает и получает. Теперь документы находятся в прокуратуре.
– Не знаю кооператива, – продолжает Галина Ивановна, – где бы в конце года делали сверку по платежам за коммуналку и перерасчет. Но за два года борьбы мы добились перерасчета: вместо 15 руб. 30 коп. за кв. метр сейчас оплачиваем 11 руб. 80 коп. Но мы не согласны и с этой суммой, потому что на самом деле стоимость отопления в нашем доме составляет 9 руб. с кв. метра. Разве добилась бы я даже частичного восстановления справедливости, действуя в одиночку? Печально, конечно, что приходится проблемы дома решать таким образом. Но в нашем ЖСК жители, действительно, бесправны. Председатель даже устав ЖСК нам предоставить отказалась. Получили мы его в налоговой инспекции, заплатив за копию 200 рублей. Такая вот у нас демократия…