Просто Марина
В декабре 2004 года, когда ТСЖ «На Ярославке» только создавалось, ситуация была уникальной. Вернее, не сама ситуация (частные инвесторы оказались обманутыми дольщиками), а ее разрешение. Люди объединились в ТСЖ, доплатили недостающую сумму (600 рублей с квадратного метра), и дом был достроен, сдан. На улице – без денег и крыши над головой – никто не оказался. Половину собранных средств удалось сэкономить, их пустили в резервный фонд. Инициативную группу тогда возглавила Марина Ермакова, экономист по образованию, с успешным опытом ведения собственного небольшого бизнеса: и посчитать все грамотно умеет, и не боится рисковать.
Не как у других
С тех пор прошло пять лет. Опыт становления этого жилищного объединения, председателем которого и стала Марина Ермакова, тоже оказался не совсем обычен. Жильцы дома платят за квартиру меньше, чем в других аналогичных домах города. Вот тебе и ТСЖ! Стало быть, напрасны страхи людей, а все «страшилки» про ТСЖ – неправда?
Почему же неправда, возражает Марина, это как дело повести. Есть много способов «задрать» цены на содержание жилья, немало способов их снизить. Каждый дом – это отдельная история о собственных возможностях и проблемах.
Например, имея в собственности нежилые помещения, можно сдавать их в аренду. Есть примеры, когда, имея такой источник доходов, ТСЖ значительно снижает размер квартирной платы. Можно получать доходы от размещения на доме рекламы. Но в ТСЖ «На Ярославке» нет нежилых помещений, а местоположение дома в стороне от многолюдных трасс делает его непривлекательным для рекламодателей.
Так что здесь пришлось задействовать единственный доступный ресурс – эффективное управление.
Вот его результаты. За 2-комнатную квартиру площадью 54 квадратных метра при двоих зарегистрированных в ней здесь платят 1800 рублей. Это примерно на 600 рублей меньше, чем за такую же площадь в любом другом районе Москвы. Конечно, при условии, что жилье является единственным, а регистрация – постоянной. В этом доме уже четыре года жильцы не платят за подогрев воды, то есть горячая вода стоит здесь столько же, сколько и холодная. Но с ресурсоснабжающей организацией ТСЖ рассчитывается «копейка в копейку» и день в день.
В ТСЖ есть индивидуальный тепловой пункт (ИТП), в котором установлен теплосчетчик. Сколько тепла поступило в дом, за столько и платят. Жители оплачивают тепло по тарифу – 15 рублей 30 копеек с кв. метра, этих денег хватает и на отопление, и на подогрев холодной воды. Для надежного функционирования ИТП ТСЖ заключило договор на его техническое обслуживание, которое обходится ему 4,85 рублей с квадратного метра. На первый взгляд – дополнительные расходы, на практике – приличная экономия.
Страхование общего имущества – тоже как будто дополнительный и необязательный расход: 30 тысяч рублей в год платит ТСЖ «на всякий случай». Марине задают вопрос: «А если так ничего и не случится? » В доме делается для этого все возможное: подъезды оборудованы противопожарным инвентарем, профилактика всех инженерных сетей проводится регулярно. Но если все же случится? Ведь форс-мажорные обстоятельства возможны. Вот для этого и страховка. А еще она для того, чтобы не думать ежедневно, как бы чего не произошло, а спокойно и планомерно заниматься и текущей, и перспективной работой по управлению ТСЖ.
Профилактика для пациента
Еще один видимый результат эффективного управления: 2-подъездный 17-этажный красавец-дом выглядит ухоженным и респектабельным не только снаружи, где прилегающая территория благоустроена и функциональна, но и внутри. При этом, подчеркивает Марина Ермакова, никаких дополнительных сборов денег не было: хватает тех, что поступают на счет ТСЖ по статье «техническое обслуживание» – 21 рубль 02 копейки с квадратного метра, как определено правительством Москвы. Вот это один из основных элементов эффективного управления – разумное и грамотное использование полученных средств. Конкретный пример – текущий ремонт. Его можно делать по-разному, красить и подмазывать каждый год и все равно жить в ободранном и грязном подъезде. В ТСЖ «На Ярославке» поступили по-другому. Оба подъезда приведены в порядок – не пожалели денег на ламинированные панели, на которых не видны ни царапины, ни грязь. Ремонт лестничных пролетов в этом подъезде отложили на год: сейчас новоселы ремонтируют муниципальные квартиры. Грузовой лифт в доме есть, но все равно, как ни осторожничай, а крупногабаритные вещи поцарапают или испачкают стены. Так зачем бросать деньги на ветер?
Дальновидный хозяин не упустит вопрос и о будущем, капитальном ремонте. Обдумывается он и здесь. Собирать деньги сейчас, чтобы потратить их через 20 лет? Глупо. А грамотно эксплуатировать дом, вовремя делать профилактику всех систем – вовсе нет. Есть у Марины методическое руководство по эксплуатации жилищного фонда, очень старое, но толковое. К нему Ермакова, не имея специально коммунального образования, обращается постоянно. Там расписаны нормативы ухода и эксплуатации: и кровли, и инженерных сетей, и фасада. Выражение «предупредить болезнь легче, чем лечить», несмотря на банальность, применимо и к такому «пациенту», как многоквартирный дом.
Штатная экономия
Оптимизировать расходы можно и по другим статьям. Например, содержание штата правления ТСЖ. Здесь всего четыре человека, включая председателя. В прошлом году был еще штатный сантехник и комендант. На коменданте, как говорится, – оперативное управление – на случай непредвиденных аварийных ситуаций. С Нового года необходимость и в штатном сантехнике, и в коменданте отпала: ТСЖ заключило договор на обслуживание с ООО «Управляющая компания «Толока» за 41 тысячу 700 рублей в месяц, получив в свое распоряжение четырех специалистов: сантехника, электрика, электрогазосварщика, кровельщика. Таким образом, и с финансовой стороны жильцам легче, и высокое качество обслуживания дома обеспечено.
Еще один путь уменьшения расходов – прямые договоры с поставщиками всех услуг: постоянными и разовыми. Часть работ при этом, конечно, приходится взять на себя. Например, договор на замену дверей заключается не с фирмой-посредником, а с производителем. Интернет дает широкие возможности выбирать товары и услуги по оптимальным ценам, экономя при этом время и силы. Прямые договоры заключены на вывоз бытового мусора, на обслуживание лифтов, поставку ресурсов.
Прямой доступ
И, наконец, еще один элемент эффективного управления, без которого не обойтись. Это – обратная связь между правлением, председателем и жильцами, умение согласовать интересы различных групп, ведь в доме 136 квартир – это примерно четыре сотни жильцов. Непреодолимым препятствием для многих подобных объединений становится невозможность принять общее решение, провести собрание. Закон дает возможность заочного голосования. Используется она и в ТСЖ «На Ярославке», но выборы председателя и членов правления, убеждена Марина Ермакова, необходимо проводить только очно, на общем собрании. Доверие к правлению и его председателю будут оцениваться по результатам работы.
Еще один важный принцип Марины Ермаковой – отвечать всем и на все возможные вопросы. Не каждый может разобраться в экономических мотивах принятия тех или иных решений. Что ж, председатель ТСЖ всегда доступна для диалога, документы и справки у нее наготове. Для оперативной связи есть электронная почта, в ящик Марина заглядывает каждый вечер, чтобы ни одно обращение не осталось без внимания и ответа.