Победила «Дружба»
Что такое жилищное самоуправление? До сих пор эти слова людям непонятны. Но ведь уже около полувека существуют ЖК и ЖСК, заронившие саму идею ответственности жильцов за свой дом. Так что требовательность, которую предъявляет к собственникам уже новейшее время, для кооперативов не явилась неожиданностью: они только расширили и углубили ее. Один из них – «Дружба-16» (Садовая-Триумфальная ул., 18–20).
Саид в роли председателя
Когда-то это был обычный жилищный кооператив, строился в конце 60-х. По обычаям того времени профессионально ориентирован: для учителей и врачей. Уже позже в доме появились люди других профессий, среди них – Спартак Мишулин. В середине 90-х его выбрали председателем – с дальним прицелом: человек знаменитый, может, как-то поможет дому. Проблем в ту пору накопилось немало: необходимы были серьезные ремонтные работы, но их не делали. У дома были какие-то свои деньги, но немного (об этом – чуть позже), в основном надеялись на нежилые помещения, а именно – часть площади на втором этаже, которую купила парикмахерская. Хотя оплатили ее – как и весь дом – в основном жильцы. Но как доказать? Не все документы сохранились – кто тогда думал о собственности? Спартак Мишулин – на это надеялись пайщики – и должен был доказать право ЖСК. Позже, долго просидев в архивах, именно Мишулин и нашел необходимые платежки. Может, помогут? Ведь какие уплывают деньги! Если бы нежилые помещения сдавал кооператив – жил бы припеваючи. Спартак Мишулин – на это надеялись жильцы – и должен был доказать это: у ЖСК – своя собственность!
В ту пору с ним и встречался автор этой статьи. Помнится, задал ему такой вопрос:
– Спартак Васильевич, если сравнить работу председателя ЖСК с самыми известными вашими ролями: пана Директора из «Телекабачка», Карлсона и Саида из «Белого солнца пустыни», с кем вы себя отождествляете?
– Конечно, с Саидом! Стиснули со всех сторон и не дают шевельнуться.
К сожалению, он оказался прав. Уже позже я узнал, что ни исполнительной власти, ни суду (а Мишулин дошел до Высшего арбитражного) так ничего и не удалось доказать. Нежилые помещения на втором этаже кооперативу не вернули.
Испытательный срок
После уходы Мишулина правление возглавила Нинель Робертовна Трайнина, которая всю жизнь работала в жилищно-коммунальном хозяйстве, правда, как научный работник – в Академии коммунального хозяйства. Теперь уже была на пенсии. Сомневалась: справится ли? Организационная система ЖКХ была иной, чем в ее время, а главное, не все принимала в новых экономических условиях, и главное из этого – разграничения властных и общественных полномочий. Много обещают, но мало дают. А потому на первом же правлении, когда речь зашла о зарплате председателя, твердо сказала: «Первое время буду работать без денег. Дайте мне 100 дней, пусть это будет моим испытательным сроком». Конечно, справилась, но об этом с полной уверенностью можно было говорить за пределами 3-месячного срока, Трайнина же это время посвятила другому: стала разбираться в новом законодательстве по ЖКХ. Изучала его с дотошностью и багажом знаний, свойственных научному работнику, а в результате пришла к выводу: все нормативные акты на стороне жильцов, и если строго им следовать, добиваться, чтобы они выполнялись, то все же какие-то шаги сделать можно. Главное – не сдаваться. Но тут уж она была уверена в себе: что-что, а решительности ей не занимать. Если поставила перед собой задачу, если уверена в своей правоте – все будет, как задумала. И со всей энергией, невзирая на возраст, принялась за работу.
Как зарабатывает дом?
Из чего складывается бюджет дома – особенно если он, дом, юридическое лицо, и имеет возможность зарабатывать и распоряжаться этими средствами? Сразу скажем – только на заработок и можно было надеяться. С жильцов здесь – а такое сейчас не редкость – денег не собирали. Да и о каких поборах могла идти речь в доме на Триумфальной? Прошло время, когда членов жилищных кооперативов называли «богатенькими», теперь – по статистике – в ЖСК живут самые малообеспеченные люди. Более чем в половине квартир обитают его отцы-основатели, первые жильцы, теперь уже глубокие пенсионеры. Свыше трети из них получают субсидии. В общем, надо искать средства…
И эти поиски стали главной заботой дома. Еще Спартак Васильевич добился того, что дому разрешили сделать пристройку – там, где были колонны. Пространство между ними обнесли стенами, получилось небольшое помещение – 30 кв. м. Его и стали сдавать в аренду. Деньги за нее поступают на счет ЖСК, сумма прилична – аренда в центре стоит дорого.
Далее – реклама. Есть федеральное законодательство: деньги за нее получает собственник дома, в данном случае – кооператив. Должен, но не все ЖСК и ТСЖ могут этого добиться: в городе есть собственное рекламное агентство, оно распоряжается порядком на фасадах. Но «Дружба-16» все-таки смогла отстоять свои права – за различные щиты и вывески, которые расположены на доме, плата также поступает на счет кооператива.
И еще. В доме много арендаторов. Зарегистрировано – положим – два человека, а живут четверо. Больше забот у уборщиц, консьержки, слесарей. Раз так – платите! Посчитали все затраты и определили: 300 руб. в месяц с квартиры. Возражений не поступало.
Плата за воздух
Переломным в работе нового председателя стало известное постановления № 299-ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом РФ» от 24 апреля 2007 года. Согласно ему ЖСК и ТСЖ – если там создана управляющая организация – должны получать городские субсидии на свой счет. Прекрасно! Жилищные объединения, созданные в домах, будут сами распоряжаться средствами, которые выделяет им городская казна. Не тут-то было! Для этого надо было предоставить массу документов: список жилых помещений, наниматели и собственники которых имеют право на оплату услуг и работ по содержанию и ремонту жилых помещений, перечень общего долевого имущества. Требовалось предоставить заверенные копии свидетельств о собственности, и еще десяток всяких справок, что вряд ли было по силам жильцам. Административным учреждениям такие сведенья – по первому же запросу – высылают по электронке, а граждане извольте обивать пороги сами. Люди расценили такой порядок как бюрократический частокол на пути к жилищному самоуправлению. Только недавно постановлением правительства Москвы № 78-ПП от 10 февраля 2009 г. «О внесении изменений…» прежние документы скорректировали, и путь к субсидиям стал проще. Но тогда не было даже надежд.
Так вот, «Дружба-16» не отступила и в то время. Собрать документы трудно, но ведь не невозможно! Городские субсидии как приходили, так и приходят сейчас непосредственно на счет кооператива.
Но главные перемены были впереди.
Речь идет о взаимоотношениях домов и обслуживающих организаций, их – эти отношения – необходимо поставить с головы на ноги. Чтобы перечень работ диктовала не дирекция, а заказчик. Он же платит! Но до сих пор диктует ДЕЗ. В сметах, представленных ими, например, указывается ремонт противопожарной автоматики и дымоудаления. Но такой автоматики в доме нет вообще. Или: замер сопротивления входящего кабеля и прочистка вентканалов. Никогда эти работы не выполнялись и не выполняются до сих пор. Одному дому выставили счет за покупку кровельного железа. Но там была мягкая кровля… Рычаг давления на «упрямых» председателей ТСЖ и ЖСК: «Не подпишете акт – добьемся, что не получите субсидий».
Нечто подобное было и в ЖСК «Дружба-16» – от него потребовали деньги за… работу каменщиков. Какие каменщики? Дом панельный, там вообще нет кирпичной кладки. Конечно, никакой субсидии дом бы не лишили, она уже была у него, но то, что такой мифический счет выставили – факт.
Так вот, ЖСК «Дружба-16» сумела поломать эту нелепую ситуацию. И теперь платит только за те работы, которые в доме проведены и качество которых может проверить сам кооператив.
Как добились? Это особая история.
Выходим из квартиры. Лифт новый. Можно нажать сразу несколько кнопок, остановится на каждом этаже – такие только в учреждениях. Спасибо «Мосжилкооперации» – организации, созданной еще в начале 90-х, специально для капитального ремонта домов ЖК и ЖСК, золотого фонда Москвы, как их тогда называли.
Нинель Робертовна показывает лестничные площадки – останавливает лифт на каждом этаже. Пол устлан кафелем – что ни этаж, то свой рисунок, свой цвет. Побелены потолки, стены покрашены в пастельные (а не привычно ядовитые) тона. Все это сделано еще при Спартаке Васильевиче, но вот цветы на площадках, зеркала появились уже позже. Председатель открывает технические ниши, одна пожарная – там новенький гидрант, шланг. Дело в том, что года два назад загорелся мусоропровод, до квартир, к счастью, огонь не добрался, но на лестницах почернели все стены. Пожарные были бессильны – в доме была старая система пожаротушения, шланг не подходил. Тогда и пришлось все заменить. В другой нише – для электрики – новенькие и надежные предохранители, медный (вечный!) провод, вместо состарившегося алюминиевого. Впрочем, не все так хорошо, и моя спутница с горечью показывает на свисающие с потолка провода, старые светильники. Надо бы поменять, но пока нет денег.
Гордость дома – холл. Красивые почтовые ящики, кондиционер. Но главное – помещение консьержки. Выгородку сделала дирекция, а вот всю оснастку, т. е. все то, что необходимо человеку для круглосуточной работы: кресло-кровать, холодильник, микроволновку, телевизор, – все это кооператив купил на свои деньги. Так же, как и оснастку для небольшого помещения коменданта – компьютер, ксерокс, принтер, факс.
С этого у нас как раз и начался разговор о разграничении полномочий обслуживающей организации и кооператива. По сути это один из коренных вопросов реформы ЖКХ. Проект договора, который представил ДЕЗ дому, Трайнина отказалась подписать. Вернула, сделав немало замечаний. Мало того, что там фигурировали ненужные дому работы, но была еще и такая странная строчка: «мелкий ремонт», против которой, кстати, стояла внушительная сумма. А что такое – мелкий? Сменить дверную ручку – тоже «мелкий», но это же не десятки тысяч рублей! Есть другое понятие – «текущий», тоже, кстати, не очень определенное. Как отличить его от «капитального»? Этот вопрос поднимался даже на правительстве Москвы, им сейчас занимаются. Но «текущий ремонт» по крайней мере имеет какие-то нормативные рамки. Их перечень как раз и приведен в уже упомянутом постановлении № 299. Он вполне удовлетворял дом.
Его и представили ДЕЗу. «Только по нему будем заказывать работы. И подпишем акт тогда, когда их примем». Куда деваться дирекции? Правительственный документ… Только об одном попросили: «Никому не говорите о нашем договоре…» В самом деле – а вдруг все кооперативы и товарищества начнут диктовать свои условия?
Остался последний вопрос – на что дом расходует заработанные деньги? Часть добавляет к платам жильцов и субсидиям. Не надо иллюзий – для полноценного обслуживания жилья не такая уж большая сумма. Надо бы пополнить… Сколько? Нинель Робертовна, опытный и знающий специалист, точно рассчитала: 27% от стоимости всех намеченных в доме работ. Их и перечисляют дирекции.
Еще Спартак Мишулин ввел практику: малоимущим людям из казны ЖСК возмещать часть жилищно-коммунальных расходов. Сейчас, к сожалению, такой возможности нет – платежи возросли, на доплату денег не наберется. Но такое было. Об этих людях, впрочем, не забывают и сейчас: на день рождения ветеранам преподносят небольшую продуктовую сумочку – деликатесы, которые они никогда в жизни себе бы не позволили.