Бизнес мечты
Кто бы мог подумать, что получить многоквартирный дом в управление – примерно то же, что наткнуться на «золотое дно». Но видно, не все об этом пока догадываются, коль рынок пуст. Советник президента Московского центра развития малого предпринимательства Александр Павленко разъяснил, что значит управлять домом.
Чемодан с вещами
Дом представляет собой отдельный земельно-имущественный комплекс. Этот объект и управление им – бизнес мечты. Когда собственники московской четырехподъездной пятиэтажки общей площадью пять тысяч кв. метров стоимостью ни много ни мало 20 млн. долларов передают ее менеджеру в управление, они тем самым вручают ему огромный актив. Это все равно, что человеку привалило счастье в виде чемодана с деньгами. Но дом – не чемодан, в нем живут люди, права которых защищаются Конституцией и другими законами прямого действия. Они не только платят, но и требуют.
Эффективная модель возникает только тогда, когда совладельцы создают юридическое лицо, которое защищает их права. И мотив к созданию ТСЖ возникает, как правило, тогда, когда эти права нарушаются.
Товарищество по своей организационно-правовой форме самое перспективное жилищное объединение. Например, во Франции для управления многоквартирным домом создают акционерное общество, которое платит все налоги, включая налог на имущество. У нас ТСЖ от него освобождено. Грамотное ведение бухгалтерского учета позволяет товариществу быть свободным от всяких налогов, имея в активах многоквартирный дом огромной стоимости.
Высшая математика
Управление домом – это не занятие для кухарки. Конечно, достаточно и среднего образования для того, чтобы посчитать, не обманули ли жителей в тарифах. Но для реализации предусмотренных законодательством прав в полном объеме, конечно, нужно сформировать профессиональное управление.
Без создания объединения жителей и без принятия решения об управлении домом все мы – виртуальные собственники. Проведя эти процедуры, ТСЖ получает три новых права: на владение многоквартирным домом, на право быть заказчиком жилищно-коммунальных услуг и на право быть заказчиком-застройщиком при проведении капитального ремонта.
Если же собственники выбрали управляющую компанию, то надо понимать, что договор управления – это не договор оказания услуг, не договор подряда. Современная модель управления домом предусматривает договор доверительного управления. Доверительный управляющий должен осознавать, что дом, с одной стороны, бизнес мечты, с другой – это высшая математика. Он получает дом по акту приемки-передачи. В акте указывается, в каком состоянии дом, сколько он стоит сегодня и какой будет его амортизация через пять лет. После окончания этого договора управляющая компания отвечает перед законом и собственниками за результаты своей деятельности. Состояние дома должно быть не хуже, чем пять лет назад, когда она его принимала.