Если закон не сдается, его надо подправить
Пока деньги на капремонт отсутствовали, казалось, что вся загвоздка только в них. А когда нашлись, сразу объявилась масса проблем практического свойства. Корреспондент «КР» беседует о них с Олегом Толкачевым, председателем комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству.
– Первый вопрос все же о деньгах, точнее – о порядке их распределения. Очень много разговоров о неких условиях предоставления средств регионам из федерального бюджета. О чем идет речь?
– Как известно, деньги на ликвидацию аварийного и ремонт ветхого жилья выделены в рамках закона о Фонде содействия реформированию ЖКХ. В ближайшие четыре года на эти цели предполагается направить 240 млрд. рублей, еще 10 млрд. распределено в этом году. Чтобы деньги «не растекались», в документе подробно расписан порядок их использования. Причем, как следует из названия самого закона, выделенные средства должны не просто пойти на оплату конкретных ремонтных работ, но одновременно послужить преобразованию всего коммунального хозяйства.
Поэтому деньги выделяются регионам при соблюдении внушительного ряда условий, связанных с постепенным (растянутым на четыре года) реформированием отношений в ЖКХ. В общем и целом имеющиеся оговорки носят прогрессивный характер. Они нацелены на то, чтобы привлечь к ремонту деньги собственников и региональных бюджетов, местные резервы. Направление действий разумное. Однако как только мы приступаем к реализации намеченного, тут же сталкиваемся с целым рядом проблем.
– Если можно, то о проблемах подробнее…
– Самое первое: в законе о Фонде есть положение, по которому деньги будут направляться в те регионы, где уже перешли на 100-процентную оплату населением услуг ЖКХ, или где это произойдет в ближайшее время. Однако далеко не все субъекты Федерации близки к такому результату. По крайней мере, в Москве сейчас срочно, сию минуту никто не планирует вводить полную оплату коммунальных услуг, потому что это дополнительная нагрузка на население. В столице и без того пусть ненамного (на два рубля), но увеличится плата за проезд в общественном транспорте. На 14 процентов подрастет тариф на электроэнергию для населения. Уже подорожали продукты питания… Если еще и коммуналку вывести на полный уровень оплаты, для многих это может стать катастрофой. А раз тарифы не доведены до 100 процентов, то, соответственно, и денег на ремонт такому региону не выделяют.
Есть еще один схожий момент – требование о прекращении так называемого перекрестного субсидирования. Это когда недоплаты одной группы потребителей перекрываются расходами другой. Как правило, речь идет о промышленности и населении. А отмена такого субсидирования означает ускоренный рост платежей населения.
5 процентов
Предполагается, что 95 процентов средств на ремонт выделяет государство, а пять – доплачивают собственники жилья. Но одно дело, когда в доме полдюжины хозяев. А как собрать по пять процентов в 120-квартирном жилом здании с людей, из которых кто-то в командировке, кто-то уехал, кто-то развелся, кто-то сдал квартиру, кто-то – каждый божий день пьет и просто не хочет платить? Абсолютно нереально! Вот правительство Москвы и предложило эти пять процентов заплатить из городского бюджета.
Конечно, приглашать собственников к оплате с точки зрения логики правильно, но пока мы будем ходить, сколько времени утечет? Ведь домов не один и не десять, а многие-многие тысячи! Однако инициативу столицы надо тоже прописать в законе, иначе нельзя.
Следующий вопрос: доля предприятий с частным капиталом в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг должна по годам нарастать с 25 процентов до 80. Идея-то хороша, частные предприятия надо приглашать для развития конкуренции на рынке. Но эти цифры не должны быть «обязаловкой». А вдруг таких предприятий окажется не 80 процентов, а только 79? Тогда полный отказ в финансировании?
Можно продолжать перечисление, но резюме очевидно: большинство оговоренных законом условий требует своего развития. Их не обязательно целиком отменять. Исходно они разумны. Но надо находить формы, как их реализовать.
– Однако из Минрегиона отвечают: закон есть закон.
– Значит, надо работать с законом. Надо объяснять его несовершенство. Предложения о дополнениях от Совета Федерации уже есть. Но ведь дело не в том, чтобы только прокукарекать, а дальше хоть не рассветай. Надо, чтобы дополнения прошли через Госдуму. Вопрос: только когда она начнет работать? Ведь сейчас, в ноябре, она понятным образом занята предвыборными делами. И все же, думаю, корректировка будет. Особенно, если предложения начнут исходить от правительства, тогда их движение заметно ускорится.
Не хочу сейчас говорить о деталях, скажу лишь о сути. Предложения должны быть нацелены на снятие лишних барьеров, на то, чтобы деньги все же попали в регионы.
– А сами регионы готовы к использованию этих денег?
– Основная проблема – отсутствие программ ремонта. Количество требующих вмешательства домов назовет, пожалуй, любой градоначальник. А есть ли смета на каждый дом, известно ли, что надо делать с ним? Кто-нибудь проводил обследование этих домов? Нет, конечно. Поэтому рассуждать так: вы мне дайте денег, я все по факту отремонтирую, а потом вам расскажу – не годится. Это и есть кража денег. Нужна смета работы, и она должна быть проверена экспертизой.
– Как обстоят в Москве дела с подготовкой к глобальному ремонту?
– В столице работа началась очень активно. Установлены принципы организации ремонта. Подготовлены списки домов, намечена очередность, определен порядок разработки документации на ремонт. В Москве всего около 39 тысяч строений, из них жилых – порядка 32 тысяч, городских (не ведомственных) – 28 тысяч. В той или иной степени подлежат ремонту 17 тысяч.
В будущем году впервые на эти цели будет выделено 42 млрд. рублей, в двадцать (!) раз больше по сравнению с предыдущим. Это революция. Значит, кроме списков домов, кроме смет, надо заниматься подготовкой кадров. Надо работать с жителями, объяснять им, что и как будет сделано. Надо заниматься контролем и техническими условиями ремонта. Программа действий недавно обсуждалась на правительстве, она одобрена, ее решили доработать по замечаниям – это нормально. Но важно, что уже сегодня понятны основополагающие принципы.
– Чем в первую очередь озабочены нынче городские власти?
– Прежде всего, необходимо обеспечить документацией для ремонта типовые панельные дома. Те, что строили ДСК, что возводились сериями, и состав работ на которых единообразен. Необходимо определиться, где что менять: кровлю, лифтовое хозяйство, электрооборудование, сантехнику, газовое хозяйство, столярку. Важно понять, какие дома брать в комплексный ремонт, какие – в выборочный.
Соответственно должна быть сориентирована действующая промышленность, которая призвана обеспечить ремонт серийных домов типовыми материалами. В массовых масштабах потребуются электрические кабели, газовые и водопроводные трубы, батареи отопления, окна, столярка, краска и прочее. Это должно решаться не индивидуально для каждого дома, а в индустриальном порядке. В городской программе должна быть обозначена вся цепочка работ: где брать, у кого брать, по каким ценам.
Цена и качество
Следующая проблема – качество ремонта. Сегодня по разным материалам гарантийные сроки составляют примерно от 2,5 до 4,5 лет, иногда до пяти. Электромонтажные работы – примерно 4,5 года, фасадная краска 2,5–3 года. А задача – поднять качество всех работ, грубо говоря, вдвое.
Возможно, кто-то посчитает, что и удвоения гарантийных сроков недостаточно. Но тут должно быть оптимальное соотношение цены и качества. Наверное, можно найти супертехнологии и покрасить дом так, что и на пятнадцать лет будет гарантия. Но сколько это все будет стоить? Надо сопоставлять желания с имеющимися условиями и возможностями.
И еще о качестве. Приниматься ремонт будет не просто административной комиссией, а государственной. Отличие в том, что вторая более независима и меньше поддается на уговоры подписать акт о завершении работ при наличии недоделок.
– Трубы и краска, безусловно, очень важны, но есть же еще люди, москвичи… Что с человеческим фактором?
– Ремонт в квартирах будет проводиться без отселения. А это вызывает немало специфических проблем. Нельзя менять трубы по стояку сегодня в одной квартире, завтра в другой, через неделю в третьей. Они стыкуются, значит надо обеспечить одновременный доступ в квартиры, обитатели которых заняты на работе. Надо гарантировать безопасность, в том числе домашнего имущества.
Последнее не так просто, как кажется. Буквально на днях ко мне обратились жители дома на Поварской улице, в центре города. У них по дому ходят неизвестные и объясняют, что дом идет на капитальный ремонт: «Мы его будем делать, сейчас вас расселим, все сделаем, надстроим, и потом вы вернетесь». Я в курсе городских планов, примерно представляю, что делается на Поварской, и этот дом никто трогать не собирался.
На всякий случай уточняю в префектуре – нет, отвечают там, ничего в этом доме не планируется, ремонт в нем был семь лет назад, инженерные коммуникации в нормальном состоянии. Получается, что по дому ходят мошенники. А люди нервничают, волнуются, намерены уже стачкомы организовывать.
Жильцов, конечно, успокоили, официальную бумагу прислали и в подъездах разъяснения развесили. Но хорошо, что жители вовремя обратились, а то ведь и до беды недалеко. Никто же не знает, с какими истинными целями затевалось «расселение».
А теперь представьте, что действительно пойдет ремонт. Кто ходит по дому, что у ходоков в голове? Это серьезнейший вопрос!
Дальше: предстоит не просто информировать жителей, необходимо вместе с ними проводить общее собрание на тему: что именно нужно сделать в конкретном доме. То есть исходную смету гражданам предложить надо, но дальше уже вместе смотреть и оценивать ее на соответствие реалиям жизни. Ведь обитатели знают свой дом не хуже проектантов со стороны. А вообще, все это психологически тяжелая и очень объемная работа. Люди разные бывают, со своими особенностями восприятия и мышления. Тем не менее, находить общий знаменатель надо.
– Вопрос капремонта тесно переплетен с проблемой выбора управляющей компании. Основной смысл реформирования ЖКХ – перевести его с государственных на рыночные рельсы. Тогда, дескать, и родится конкуренция. Но она невозможна без значительного числа участников, прежде всего малых и средних предприятий. При всем том малая компания с уставным капиталом в десять тысяч рублей не способна отвечать перед жителями за нанесенный ущерб, когда речь идет о жилье. Спрашивается – какие управляющие компании допускать на рынок, какие – нет? Где проходит золотая середина?
– Принцип должен быть такой: выбор по конкурсу. Конкурсная комиссия формулирует предварительные условия, связанные с квалификацией, наличием предыдущей «производственной» истории, образцов работы. Необходимо иметь лицензии на все те виды работ, за которые берется компания.
Договор
Необходима банковская гарантия – в том смысле, что у компании должен быть счет в банке, а в договоре с компанией обязательное условие – безакцептное снятие с этого счета средств за нанесенный ущерб.
В договоре, который заключают либо жильцы, либо ТСЖ с этой компанией, должны быть четко оговорены обязательства сторон: что происходит в случае, если не платят жильцы, что происходит, если компания в течение нескольких дней не вывозит мусор… Надо, чтобы эти договорные отношения были типовыми. Особенности не исключаются, но основа должна быть единой. Всякое существенное отличие должно вызывать закономерный вопрос: а почему?
В каждом конкретном случае необходимо четко и ясно оговаривать ценовые рамки договора. Это предполагает работу в пределах тех нормативов, по которым функционировали ДЕЗы. Если происходит увеличение цен, то какое? И уж, конечно, не в разы, а, скажем, на пять процентов, на двадцать, на тридцать. И с обязательной мотивировкой – что будет дополнительно сделано за эти деньги.
Должны быть возможности расторгнуть договор. А первый договор не должен заключаться сразу на десять лет. Потому что любое расторжение – это судебная процедура. Лучше подписывать его на год. Если в течение года компания показала себя с положительной стороны, значит, следует автоматическая пролонгация либо перезаключение договора. Дальше можно увеличивать срок до трех лет, затем до пяти. Важно, чтобы граждане не оказались крепостными, имели возможность расторгнуть договор по определенной процедуре.
Под управлением компании должно быть определенное количество домов. Если это одно жилое здание, то процесс управления экономически неэффективен. Если пятьсот – компания с ними просто не управится. Необходимы какие-то нормативы, определяющие разумный диапазон обслуживаемых объектов.
Компания с капиталом в десять тысяч рублей не попадет на такой рынок.
– Следовательно, попадут те, у которых миллион долларов, а это крупные компании. И тогда – прощай, конкуренция!
– Это и есть искусство управления, это и есть вопросы конкурса. Большинство компаний не держат на счетах крупных денег, средства постоянно находятся в обороте. Но город должен установить все же какую-то планку, определенный уровень, ниже которого запасы снижаться не должны.