Все мы когда-нибудь будем «товарищами»!
Об этом заявил начальник управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами, паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы Виталий Акимкин за «круглым столом», прошедшим в РИА «Новости».
Сейчас в Москве насчитывается 1996 ТСЖ. И те на свет появились в основном в 90-х годах прошлого века. Темпы были, скажем прямо, черепашьи! При таком раскладе успех плана повальной ТСЖации столицы в столь короткие сроки дал бы эффект похлеще, чем китайская культурная революция. Дело за малым — «устранить препятствия» и «создать условия»…
«Старшего брата» не обидят!
Виталий Акимкин, начальник управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами, паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы:
– С выходом Жилищного кодекса РФ стало ясно, что наряду с квартирами собственникам принадлежит еще и общее имущество – технические подвалы, лифты, чердаки, стены, фундамент, перекрытия. Вопросы управления этим «народным добром» весьма актуальны. Выбрав как способ управляющую компанию, каждый собственник заключает с ней договор. Представьте себе дом в триста квартир! Значит, и договоров не меньше. Мало их подписать, надо еще и наладить контроль за их выполнением.
Эффективность такой схемы не всегда бывает высокой. Эту тему не раз обсуждали на совещаниях у мэра Москвы и пришли к выводу, что наиболее эффективным является способ управления товариществом собственников жилья. Жители сообща решают все проблемы, они знакомы друг с другом и объединены одной целью – обустроить быт, наладить управление. При этом ТСЖ заключает один договор с управляющей компанией. Было решено создать городскую программу поддержки организации и деятельности ТСЖ, ЖК и ЖСК. Но… чем больше создается товариществ, тем больше проблем возникает на их пути. Связаны они не только с недоработками чиновников. Много вопросов не урегулировано в Жилищном кодексе РФ. Нужно дополнительное нормативное регулирование, новые подходы, опыт. Эта программа призвана обеспечить баланс интересов органов власти, жителей и управляющих компаний. Вопросов много. Главный – капитальный ремонт. Жители опасаются, что после создания ТСЖ им придется делать его за свой счет.
Евгений Хромушин, начальник управления развития ЖКХ Департамента ЖКХиБ г. Москвы:
– Мы провели инвентаризацию жилого фонда. Недоремонт, то есть долг города по капитальному ремонту, составляет 260 млрд. рублей. Из них около 20 млрд. рублей приходится на дома, в которых организованы ТСЖ. На капитальный ремонт в нынешнем году выделено около 17 млрд. рублей. По поручению мэра Москвы до конца 2008 года он будет проведен во всех ТСЖ, которые были образованы в домах муниципального жилого фонда и в которых конструктивные элементы находятся в ненадлежащем техническом состоянии. В проект бюджета на 2008 год внесена поправка, финансирование увеличено почти в два раза и составит более 40 млрд. рублей. Останется запас средств на «погашение долга» товариществам, которые будут созданы в 2007–2008 году. Они должны иметь приоритет.
Правительство столицы однозначно берет на себя устранение недоремонта, а вот в дальнейшем… По федеральному законодательству, город должен участвовать в капремонте только в доле принадлежащей ему собственности. Но социальная политика Москвы всегда более мягкая, чем этого требуют федеральные документы. В дальнейшем будут предусмотрены схемы участия города в капитальном ремонте. Нельзя допустить, чтобы это бремя стало для собственников непосильным. Сейчас разрабатывается система, аналогичная схеме жилищного страхования.
Нелли Лукина, председатель правления ТСЖ «Запад-2»:
– Наше товарищество создано на базе ЖСК постройки 1964 года. И мне не нравится, что прежде всего будут профинансированы ТСЖ, созданные в бывших муниципальных домах. В них живут такие же собственники, как и в наших кооперативах. Причем не только те, кто приватизировал квартиры. Многие участвовали во вторичных сделках – покупали, меняли, получали по наследству. Я не говорю о новостройках, при качественной эксплуатации ТСЖ отодвинут срок капремонта как можно дальше. За бортом остались ЖСК. Не раз их накопления на кап-ремонт обесценивались. Нельзя делить на «наших» и «ваших». Если речь идет о финансировании капремонта, все должны быть равны.
Анатолий Иванов, председатель ТСЖ «Чертаново-17», ЮАО, Северное Чертаново:
– Капитальный ремонт – вопрос и экономический, и политический. Закончить капремонт в 2008 году – хорошее обязательство, но не верится, что срок реальный. Чтобы управиться, надо, по крайней мере, в 2007 году провести обследование жилого фонда. Справится ли с этой задачей Мосжилинспекция, ведь это единственная организация, которая может выдать квалифицированное заключение – требуется ремонт или нет.
Евгений Хромушин:
– Сейчас готовится распорядительный документ о централизованном проведении технических заключений, с приложением сметы. Это будет сделано по каждому дому.
Олег Золотарев, председатель правления ТСЖ «Курчатовское», Щукино, Северо-Западный округ:
– Тема капремонта для нашего дома актуальна, потому что дом 1946 года постройки, проблем достаточно, бюджетных дотаций мы не дождались, меняем трубы за счет собственников. Хотелось бы, чтобы нам компенсировали затраты, но думаю, что этого не случится. Радует, что правительство Москвы идет на то, что ТСЖ будут отремонтированы в первую очередь. Нужно поощрять собственников, которые пошли на создание ТСЖ.
Виталий Акимкин:
– Капремонт будет проводиться во всех строениях, где конструктивные элементы находятся в неудовлетворительном состоянии. Исключение составят дома, построенные после 1994 года. Там собственники покупали квартиры по инвестиционным контрактам, и они под ответственность города по недоремонту не попадают. Во всех ранее построенных домах капитальный ремонт будет сделан. Если это ТСЖ или ЖСК, то они в первоочередном порядке включаются в список. У нас ЖСК, можно сказать, – «старший брат» ТСЖ, разделения на «наших» и «ваших» не будет!
С ЕИРЦ «дружить» не собираемся!
Евгений Хромушин:
– Раньше ТСЖ получали городские дотации на эксплуатацию – через ДЕЗы там, где имелась площадь города, и через Мосжилкооперацию, где ее не было. Проблемы были. Финансировались товарищества и кооперативы по остаточному принципу, и не всегда деньги выделялись в достаточном объеме. Правительством Москвы с 1 сентября 2007 года утверждена новая система предоставления бюджетных субсидий. На равных условиях их будут предоставлять управляющим компаниям всех форм собственности, в том числе ТСЖ. Если товарищество нанимает управляющую организацию, то оно само будет определять, как расходовать эти средства. Утверждена объективная бюджетная ставка. Раньше она утверждалась на несколько лет, теперь будет пересматриваться ежегодно.
Много нареканий у жителей вызывает сложившаяся система договорных отношений между ТСЖ и ресурсоснабжающими организациями. Люди регулярно платят за коммунальные услуги, но их деньги до поставщиков не доходят. В ТСЖ установлены приборы учета, с ресурсоснабжающими организациями расчет ведут по их показаниям, а собственникам выставляют счета по нормативам. По поручению руководителя Комплекса городского хозяйства Петра Аксенова ресурсоснабжающие организации инициируют перезаключение договоров с ТСЖ и ЖСК, в которых бы предусматривались расчеты по приборам учета и через систему ЕИРЦ. Рядовых членов ТСЖ и ЖСК должно беспокоить, если по каким-то причинам руководство не желает рассчитываться по прозрачной системе, при которой каждая копейка тут же поступает на счета поставщика. Теперь руководители ресурсоснабжающих организаций будут еженедельно отчитываться в том, сколько договоров удалось перезаключить.
Анатолий Иванов:
– ТСЖ может нанимать персонал, но не хватит никаких денег, чтобы обеспечить круглосуточное обслуживание. Приходится рисковать, нанимать «кулибина», который может запить, и тогда дом попадает в сложное положение. ТСЖ может выбрать управляющую организацию и, как домком, помыкать ею. Девяносто процентов московских ТСЖ и ЖСК заключили договоры с ДЕЗами только на техобслуживание. Как управляющая компания дирекция им не нужна. В постановлении правительства Москвы от 24 апреля 2007 года № 299-ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом РФ» не предусматривается схема этого смешанного управления: либо ТСЖ, либо нанятая компания. Именно она и будет получать дотации. Может получиться, что к 1 сентября 2500 ЖСК и ТСЖ столкнутся с проблемами, когда захотят оформить на себя бюджетную субсидию. Для ее получения нужно представить кучу документов, в том числе на собственников неединственного жилья, но неизвестно, где их взять. Это не могут толком разъяснить ни в префектуре, ни в управе. Надо обучить специалистов, потому что никто не знает, что нас ждет.
Возникает впечатление, что ЕИРЦ лоббируют. В нашей ассоциации сорок ЖСК и ТСЖ, ни в одном из них никогда не возникало проблем с ресурсоснабжающими организациями ни по заключению договоров, ни по их исполнению. То, что происходит в ЕИРЦ, наших жителей не устраивает. Такая точка зрения существует, и она аргументирована. Пока ЕИРЦ не начнут работать так, как нам хотелось бы, мы туда не пойдем.
Евгений Хромушин:
– Что касается бюджетных субсидий. В Жилищном кодексе РФ сказано, что ТСЖ являются управляющей компанией, субсидии будут получать именно они. Если есть договор с ДЕЗ, то финансирование зависит от того, сколько выделит товарищество. В доме может быть только одна управляющая компания.
Нелли Лукина:
– ТСЖ и ЖСК сами определяют функции, которые они хотят поручить управляющей компании. Закон позволяет передать ей эксплуатацию. Зачем товариществу как юридическому лицу, имеющему расчетный счет, передавать право сдавать в аренду свои свободные помещения и размещать рекламу?
Олег Золотарев:
– Мы отказывались от услуг ЕИРЦ долго и мучительно. До тех пор, пока специалисты ЕИРЦ не пришли на собрание и не убедились, что это не прихоть председателя. Какие функции выполняет центр – собирать и отдавать деньги? Работа с должниками не ведется, качество услуг от поставщика не учитывается, деньги моментально уходят в ресурсоснабжающие организации без учета качества услуг. Иное дело, когда мы рассчитываемся сами. Если дом не убирается, то можно полностью перечислить деньги компании или за вычетом штрафных санкций. Для получения дотаций ТСЖ ежегодно должно сдавать справки по каждой квартире – неединственному жилью. Если расчеты ведутся через ЕИРЦ, то сдавать ничего не нужно. Это ли не лукавство! Органы власти эту информацию могут запрашивать в Мосрегистрации бесплатно, а ТСЖ придется платить деньги. Почему не обязать управы «снабжать» товарищества такими справками? Ставки бюджетных дотаций предусматривают к основной сумме прибавку – 3,33 рубля, если земельный участок в собственности. Как быть, если документы на землю не оформлены, но за товариществом закреплена уборочная территория? Дотацию мы на нее не получим.
Евгений Хромушин:
– Пока земля не оформлена в собственность, ответственность за ее содержание лежит на ГУ «Инженерная служба района». Претензии к ТСЖ предъявлять никто не будет. Нельзя брать деньги за то, что вам не принадлежит. Во многих российских городах власти уже столкнулись с проблемой. Собственники, прочитав постановление правительства РФ № 491, перестали оплачивать содержание придомовой территории.
И перышки не проросли, а денежки плати!
Олег Золотарев:
– Зачастую жители, задумавшие создать ТСЖ, не понимают, что после регистрации юридическое лицо обязано сдавать бухгалтерскую отчетность. Даже не приняв дом в управление от ДЕЗа, ТСЖ должно иметь средства. Правительству Москвы нужно подумать о стартовом капитале – это около 200 тысяч рублей. Иначе ТСЖ, не оперившись, столкнутся с трудностями. В одних домах по триста квартир, в других – по двадцать. Наше ТСЖ создано из трех домов по двадцать квартир в каждом. Более двух лет мы «принимаем» управление от нашего любимого ДЕЗа, все это время жители платят нам деньги на управление. К сожалению, органы исполнительной власти не могут воздействовать на коммерческую структуру ГУП ДЕЗ. Такое впечатление, что она городу вообще не подчиняется. Не можем подписать договоры с ресурсоснабжающими организациями, потому что директор не подписывает бумагу с просьбой вывести наши дома из своего контракта. А недавно я пришел к выводу, что ТСЖ сейчас и зарегистрировать нельзя. Наши федеральные законодатели отнесли товарищества к неправительственным организациям и требования предъявляют невыполнимые.
Виталий Акимкин:
– Создание ТСЖ – это не только его регистрация, не только проведение собрания, но и целый комплекс мероприятий по организации деятельности. Где мы найдем столько председателей, управляющих, чтобы за несколько лет создать ТСЖ в большинстве домов? В программе по поддержке ТСЖ, которая должна вот-вот выйти и уже представлена на подпись мэру Москвы, предусмотрено создание на территориях административных округов сервисных центров по поддержке ТСЖ. Это и помощь на ведение бухгалтерии, и в производстве работ, связанных с содержанием дома, и в организации ТСЖ. Приглашаю представителей ТСЖ с идеями. Дело-то новое.
Действительно, два года назад регистрацию ТСЖ передали от налоговой инспекции к органам Росрегистрации. Надо представить пакет документов, включающий копии свидетельств о праве собственности на помещения. Вряд ли какой собственник передаст копию своего свидетельства избранному председателю. Мэр Москвы обратился к президенту РФ Владимиру Путину с перечнем проблем, требующих немедленного решения. В том числе и этой. Надо больше требовать при передаче домов в управление, а не в момент регистрации. Надо сказать, что и прежний упрощенный порядок был плох, появлялись ТСЖ, созданные двумя–тремя собственниками, обладающими несколькими процентами долей. Цели они преследовали разные: взять дом в управление, захватить власть в доме, поближе подобраться к деньгам, которые идут на содержание. И сейчас ничего хорошего. Значит, надо выбирать золотую середину. Московскими властями подготовлены предложения по упрощению регистрации. Возможно, сервисные центры и станут некой палочкой-выручалочкой для ТСЖ именно на стадии организации.
Нам хотя бы вагончик во дворике…
Александр Медведев, начальник управления Департамента имущества г. Москвы:
– Нежилые помещения необходимы товариществу для размещения своих служб, для хозяйственной деятельности по управлению домом. Но вопрос выделения и использования нежилых помещений в каждом конкретном случае надо решать отдельно. В одних домах их вообще нет, в других – несколько тысяч квадратных метров. Естественно, город будет получать доход, сдавая их в аренду. Мы не можем передать в аренду технические помещения, подвалы, чердаки. Правда, департамент издал распоряжение об использовании подвальных помещений, передача которых в аренду запрещена, но использовать их надо по согласованию с ТСЖ – либо для служебных целей, либо передавать в аренду. Можно решить вопрос путем строительства на этой территории каких-либо вспомогательных помещений.
Сейчас в договоры с арендаторами городских нежилых помещений вносятся изменения, предусматривающие обязательства по долевому участию в расходах на содержание и благоустройство домов, управление которыми осуществляет ТСЖ.
Виталий Акимкин:
– Все нежилые помещения по закону передаются на конкурсной основе. ТСЖ торги никогда не выиграют. Перед нами поставлена задача: за несколько лет создать колоссальное количество ТСЖ. Если будем решать проблему без заранее выработанной системы, нам ее не решить. В проекте программы по поддержке ТСЖ предусматривается создание реестра нежилых помещений, предназначенных для размещения управляющих компаний и ТСЖ, но не для других целей. Предусмотрен перевод освобождаемых городских квартир на первых этажах домов в нежилой фонд и передача их товариществу в аренду на период его деятельности по управлению.
Анатолий Иванов:
– У этой проблемы есть несколько путей решения. Если в доме есть нежилые помещения, принадлежащие городу, то по истечении договора аренды от площадей у арендатора можно «отщипнуть» кусочек и отдать его на нужды ТСЖ. Не обязательно предоставлять квартиры на первом этаже. В некоторых товариществах правления занимают квартиры на втором и выше этажах. Можно поставить во дворе дюралюминиевый вагончик и работать в нем летом.
Товарищества нередко конфликтуют с арендаторами, которые не вносят платежи на содержание общего имущества, установленные общим собранием. Территориальное агентство на них повлиять не может. Не верится, что собственник помещений не может обязать своих арендаторов платить.
Олег Золотарев:
– Третий год пытаемся добиться передачи нам пустующего нежилого помещения. Трижды имущественно-земельная комиссия префектуры Северо-Западного округа принимала решение о передаче. Сейчас та же комиссия передает помещение другой организации.
Виталий Акимкин:
– Департаменту имущества дано поручение предоставлять товариществам помещения, свободные от обязательств, без конкурса, в приоритетном порядке, по минимальной ставке арендной платы. Предлагаю дождаться выхода постановления правительства Москвы о комплексной городской программе поддержки и развития ТСЖ.
Как «снять сливки» со стены
Виталий Акимкин:
– Стена дома – хорошее место для размещения рекламы, она может приносить доход, и немалый. По поручению правительства Москвы наш департамент подготовил постановление о порядке размещения рекламы на многоквартирных домах. Оно упорядочивает процедуру оформления и упрощает ее. ТСЖ будет знать, какие документы надо сдать, чтобы получить разрешение. Органы, выдающие его, должны знать, как должен оформляться протокол общего собрания, кем подписан, каким числом голосов принимается решение.
Анатолий Иванов:
– ТСЖ может извлекать доход из своего имущества – это очевидно. Непонятно, зачем нужно устанавливать порядок? Со своей стены мы деньги снимем сами.
Почему же «буксует»?
Юрий Ермолов, заместитель руководителя Департамента территориальных органов исполнительной власти г. Москвы:
– Утверждают, что туго идет передача домов в управление, потому что управы что-то не понимают. Не первый год в Москве ведется работа по обучению специалистов, разъяснению среди жителей, описанию имущества. Исполнителями этой работы являются территориальные органы власти, практически не располагающие для этого ни ресурсами, ни деньгами. Но условий, необходимых для реализации прав собственников для выбора способа управления, в городе пока не создано. Нам иногда приходится разбираться с жалобами, в том числе и по вопросам, связанным с реализацией Жилищного кодекса РФ. Выезжая в разные районы, мы видим разное отношение должностных лиц к своим обязанностям. Дело не в органе, а в должностном лице. Бывает, и орган буксует. Неудивительно, ведь на управы возложено 119 различных полномочий.
Более трех часов длился этот напряженный разговор. Как сказал Виталий Акимкин, по поручению мэра и правительства Москвы в городе должны быть созданы такие условия, чтобы за три–четыре года в большинстве многоквартирных домов были созданы ТСЖ. Задача трудная. А не слабо нам сказку сделать былью?