Раз – ступенька, два – ступенька
Впервые норма о том, что у собственников квартир возникает право долевой собственности на общее имущество, появилась в 1994 году в Гражданском кодексе РФ, в ст. 290 был дан его перечень. В 1996 году она была продублирована в федеральном законе № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Жилищный кодекс РФ воспроизвел ее в несколько модифицированном виде.
Часто приходится слышать: город передает дом собственникам. В Жилищном кодексе РФ сказано, что владельцы его – сами собственники. Тогда как город может передавать то, что ему не принадлежит?
– В доме только квартиры находятся в собственности города, граждан, организаций. Конструкции, подвал, коммуникации, крыша являются общим имуществом. Если в доме двадцать процентов городских жилых и нежилых площадей, значит, и доля общего имущества города составит двадцать процентов. Причем общее имущество как материальный объект неделимо и принадлежит не только городу, а всем собственникам. Разговоры о «передаче дома» неправомерны. Речь должна идти только о технической документации.
По документам БТИ многие дома числятся на балансе ДЕЗа. Как это соотносится с нормами Жилищного кодекса РФ?
– Функция БТИ – техническое описание здания, а не определение принадлежности его частей. Раньше в таком учете не предполагалось показывать движение собственников по каждому объекту недвижимости. До 90-х годов дома принадлежали государству, передавались МУПам в хозяйственное ведение, которые и отражали их у себя на бухгалтерском балансе. В 1991 году началась приватизация. На месте единоличного собственника дома возникло множество собственников конкретных помещений. В федеральном законе о бухгалтерском учете написано, что организация учитывает на своем бухгалтерском балансе имущество, которое ей принадлежит или закреплено за ней на праве хозяйственного ведения. Поэтому только некомпетентные сотрудники ДЕЗа могут утверждать, что дом находится на балансе дирекции. Представьте ситуацию: купили вы автомобиль, а сосед у себя в блокноте написал, что это его имущество… Минрегион России 20 декабря 2006 года дал разъяснения № 14313 РМ/07 о недопустимости учета дома, как городского имущества, и его передачи.
В доме проведена несанкционированная реконструкция. В документах БТИ она не отражена. Как дирекция может передать документацию без внесения изменений в техпаспорт?
– Не надо ждать, когда БТИ уточнит учет. В Жилищном кодексе РФ, в Правилах содержания общего имущества нет норм, которые бы запрещали проводить собрания, выбирать способ управления, заключать договор с управляющим до тех пор, пока описание общего имущества не внесут в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Ни один орган власти не может устанавливать перечень общего имущества, кроме случаев, указанных в пункте 1 Правил содержания, которые записаны в постановлении от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме».
Как определить, какое имущество в доме относится к общему?
– В постановлении правительства РФ № 491 однозначно говорится о том, что сведения технической инвентаризации БТИ не являются основанием для описания общего имущества. Но при подготовке описания можно использовать поэтажные планы, технические характеристики. К примеру, из каких материалов сделаны стены, окна, двери. При этом даже не надо принимать во внимание величину технического износа, потому что она не отражает реального состояния здания.
Нет смысла основываться на информации о составе общего имущества из ЕГРП. В нем зарегистрировано право на квартиру, указано, какая доля общего имущества принадлежит ее собственнику. На какое именно имущество приходится этот процент, в реестре не говорится. В правила ведения ЕГРП постановлением правительства РФ от 22 ноября 2006 года № 710 внесены изменения. Теперь будут указываться только объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества: подвальные, чердачные помещения, лестницы, земельный участок, если его границы определены. Но описаний труб и приборов учета не будет.
Надо ли ждать, пока кто-то создаст «правильный» перечень общего имущества для того, чтобы собственники могли реализовать способ управления?
– Конечно, нет. В Правилах содержания общего имущества определены три лица, которые могут определять его состав. Собственники, причем любой из них. И в первую очередь тот, кто инициирует общее собрание. Органы местного самоуправления, но только при подготовке проведения открытого конкурса. Если у города есть в собственности помещения в доме, его представитель может прийти на общее собрание и предложить перечень общего имущества. Федеральное законодательство не дает ему права навязывать и утверждать его. Право определять, что же относится к общему имуществу, дано органам государственного контроля. Например, жилищная инспекция при проверке обнаруживает разрушение козырька над подъездом. Но собственники не внесли его в перечень. Инспектор на основании нормативных актов доказывает им, что козырек несет на себе нагрузку осадков, он вмонтирован в стену, на которую давят кирпичи вышестоящей кладки. Значит, он является ограждающей несущей конструкцией, а, следовательно, и общим имуществом. И предъявляет санкции.
Что собой представляет процедура описания: любой собственник с блокнотом в руках обходит дом и переписывает все, что видит?
– Есть две нормы федерального законодательства, на основании которых определяется состав общего имущества: ст. 36 Жилищного кодекса и пункты 2–9 Правил содержания общего имущества. Они почти идентичны. Разве что в Правилах более подробно перечислены элементы. Поэтому собственники, основываясь на этих нормах, самостоятельно определяют тот объект, в отношении которого будет осуществляться управление. И описывают его. Возможно, в чем-то они ошибутся или что-то не учтут. Но на сегодняшний день «правильного» перечня общего имущества нет нигде.
Мой совет: не усложняйте эту процедуру. Действительно, возьмите в руки блокнот, Жилищный кодекс РФ, постановление правительства РФ № 491 и – за дело. В перечень надо включать все имеющиеся элементы, указанные в этих нормах. Отказаться от чего-то нельзя.
В Правилах содержания общего имущества определены границы внутридомовых сетей: внешняя ограничивается стеной здания, внутренняя – до первого крана, отделяющего стояк от внутриквартирной разводки. Самый простой пример. Газовая плита и гибкий шланг, который присоединяет ее к стояку, принадлежат собственнику. Кран и стояк – всем. Приборы учета электроэнергии – индивидуальное имущество собственников, а не энергетиков, независимо от их расположения. По ним и определяется граница электросетей – общего имущества. Коллективный прибор учета всегда должен находиться в общедолевой собственности. Не может Мосводоканал, установив его на свои деньги, заявить, что это его собственность. Собственники могут оплатить установку в рассрочку.
Подготовку описания общего имущества взял на себя город, на это выделяются бюджетные деньги. Но конца-края этому не видно.
– На то, чтобы описать все дома в Москве, понадобится несколько десятков лет. Готовят перечень на каждый дом, тратя большие деньги, хотя в городе полно типовых зданий со сходным составом общего имущества, – описывай оптом, кварталами. Безусловно, это надо делать грамотно. Но надо понять, что отсутствие какого-то «правильного» перечня не является основанием для прекращения реализации Жилищного кодекса РФ до дня «икс». А главное, общее имущество должно быть описано не кем-то, а самими собственниками. Возник сложный технический вопрос – в любом доме найдется специалист, инженер, способный решить его. При всем разнообразии конструкций домов в Москве, сложных вариантов будет немного. Если возник спор из-за принадлежности подвала, то окончательное решение примет суд по иску заинтересованного лица. Мэр Москвы обещал, что город не будет отбирать подвалы. Но, возможно, собственникам за них придется побороться.