Господа-«товарищи», внимание: дубль два!
Еще лет 6–7 назад на вопрос «Что такое товарищество собственников жилья?» почти 90 процентов москвичей отвечали, что не знают. Сейчас отношение другое: знают (в основном) – и боятся. Не попасть бы в дом, где оно создано… Отчего же так? Переломить ситуацию с товариществами и призвана новая Комплексная программа по их развитию на 2007–2009 годы, проект которой разработан в Департаменте жилищной политики. Мы попросили рассказать о ней ее ведущего автора, руководителя управления департамента Виталия Акимкина.
Много это или мало?
В Москве сейчас 1800 ТСЖ. Цифра, казалось бы, не так уж и велика. Но как посмотреть? Некоторое время назад наш департамент провел на эту тему специальное исследование. Но прежде отметили факторы, благоприятствующие их созданию: более высокий – по сравнению со средним – уровень доходов жильцов, более молодой возрастной ценз (значит, более мобильные, активные люди), удачное месторасположение дома (что связано с возможностью размещения на нем рекламы, сдачи нежилых помещений). И тогда останется только 11 тыс. зданий. Какой процент по отношению к ним занимают существующие товарищества? 15. А это уже что-то…
Тем не менее, и эта цифра сейчас нас не устраивает. На недавней встрече (а также в ряде выступлений) мэр столицы Юрий Лужков назвал товарищества «основной формой управления многоквартирными домами». Сразу возникает вопрос: а готовы ли к этому сами граждане? Социологические опросы, проведенные некоторое время назад, дали впечатляющие результаты: поучаствовать в управлении своим домом согласились 5–8 процентов жильцов. Пять лет назад эта цифра равнялась 2 процентам. Кстати, за рубежом такое желание высказывает и вовсе один процент. Что и понятно. У них крыши не текут, батареи зимой теплые, а что такое безжалостные атаки комаров, которые из сырых подвалов залетают во все квартиры, они могут увидеть только в кошмарном сне.
Так вот, именно все ухудшающееся состояние домов, неэффективное ведение домового хозяйства подтолкнуло активность жильцов. С каждым годом людей, неравнодушных к условиям проживания, стремящихся что-то изменить в нем, становится все больше. Вот только вопрос: а что они могут сделать? При существующем положении вещей – несовершенной нормативно-правовой базе, негативном отношении к ТСЖ ряда городских ведомств – их возможности весьма ограничены.
И вот проект новой программы. Стоит напомнить, что первая подобная программа появилась в 2000 году. Новый проект не просто реанимирует старые положения, так и оставшиеся на бумаге, но и предлагает принципиально новые пути развития ТСЖ.
Обречены на выживание
Скажем о главных препонах, которые встают перед нынешними объединениями собственников. Трудности начинаются уже на стадии создания ТСЖ. Жильцы сталкиваются с тем, что нет описания общего имущества в домах, – а как без него принять дом на свой баланс, заключать договоры с управляющими организациями? Такое описание утверждено лишь для 4 тыс. многоквартирных домов. Отсутствуют границы земельных участков, без чего бессмысленно начинать разговор (будем откровенны – не разговор, а борьбу!) за право владеть принадлежащей собственникам территорией. Необыкновенно усложнена процедура регистрации ТСЖ в соответствующих органах. Только один пример: Управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве требует от жильцов подлинники правоустанавливающих документов на их собственность. Трудно представить себе, чтобы человек расстался с таким важным документом, как свидетельство о собственности на жилье, отдал его в чужие руки. Разве недостаточно копии, заверенной нотариусом?
Но вот, наконец, дом передается в управление. Выясняется, что нет технической документации (иногда есть, но дирекция просто отказывается предоставить ее жильцам), МОЭК и Мосводоканал предъявляют к ТСЖ завышенные финансовые требования. Собственники сталкиваются с тем, что вообще отсутствует типовая методика составления хозяйственно-финансового плана (бизнес-плана) по эксплуатации земельно-имущественного комплекса в составе многоквартирного дома.
Дискриминация на каждом шагу. Стоит создать в доме ТСЖ, как уменьшаются дотации города на обслуживание, а то и прекращаются вовсе. Логика проста: взялись сами управлять, вот и платите из своего кармана. А то, что граждане перекладывают на себя часть забот, снимая их с города, это во внимание не принимается. Товарищества почему-то считаются «коммерческими организациями», а значит, им повышают – и порой в десятки раз! – ставки за услуги коммунальных организаций: диспетчерских, аварийных служб.
У кого искать защиту?
О взаимоотношениях объединений жильцов с органами местной власти. Ведь именно туда в первую очередь обращаются жильцы с просьбой о помощи. И… не находят ее.
Вот незаконное повышение тарифов для ТСЖ, о чем уже шла речь. Приходят в управу – почему допускаете такое? Но там разводят руками: «Так повышают цены самостоятельные хозяйствующие субъекты, мы над ними не властны». По меньшей мере – странный ответ. А кто привлекал их, объявлял среди них конкурс, выбирал лучших? Разве нельзя было записать в его условиях: «Все дома обслуживаются по одним и тем же расценкам»? Но не записали, и, кстати, не потому, что забыли. Просто товарищества чужие для управы. Не нужны они им.
Помню время, когда не редкостью было и весьма настороженное отношение некоторых префектов к ТСЖ. Не хочу называть фамилию, но вот характерный разговор с одним из них: «Товарищества? Это что же, новые хозяева в округе? Им надо передать часть муниципального фонда? Отнять собственность у города? Никогда на это не пойду». Теперь он думает иначе. Столкнулся с тем, что ценен не просто жилищный фонд, а ухоженный, сохраненный.
Характерный пример – капитальный ремонт жилых строений. Понятно, что деньги на него должны выделяться независимо от того, есть ли в доме ТСЖ или дом находится на балансе ДЕЗа. А на деле? Товарищества чаще всего лишают городской помощи.
Раз ступенька, два ступенька
В основе новой программы лежит принцип: ТСЖ должно получать денежные средства на расчетный счет и контролировать расходы по содержанию и ремонту домов. Из просителей товарищества должны стать равноправным субъектом жилищно-хозяйственных отношений в городе. И дотация должна быть не в урезанном размере, а в объеме, отражающем фактические затраты товарищества.
Вот лишь некоторые направления необходимой работы.
Надо внести изменения в федеральные и городские законы, регулирующие вопросы, связанные с общей долевой собственностью граждан. Не терпят отлагательства поправки в налоговое законодательство, исключающие взимание с ТСЖ налога на прибыль и НДС и, уж конечно, освобождающие от поборов накопления товарищества на капитальный ремонт. Требуется подготовить нормативные акты, определяющие состав общего имущества, порядок передачи домов в управление ТСЖ. Разработать примерный устав ТСЖ, а также договор между товариществом и управляющей организацией. Предложить такие же типовые договоры с ресурсоснабжающими организациями.
ТСЖ должны участвовать в городских программах: «Мой двор – мой подъезд», в конкурсах, определяющих компании, занятые аварийно-восстановительными работами в домах. И, естественно, их мнение должно учитываться при определении тарифов на указанные услуги.
При составлении титульных списков на капремонт именно ТСЖ должны иметь приоритет. Ясно ведь: в домах, где они созданы, затраты бюджета города будут наиболее эффективны, жильцы лучше сохранят сделанное для них.
Общее долевое имущество – это безусловная собственность собственников жилья, и как таковая она не подлежит отчуждению и должна находиться в управлении ТСЖ. В связи с этим предлагается разработать систему мер по возврату незаконно отчужденных помещений в домах ТСЖ, а если такой возможности нет – компенсировать товариществам их утрату. Как? Ну хотя бы провести там капитальный ремонт. Предоставлять нежилые помещения ТСЖ можно, в том числе и за счет перевода квартир первых этажей в нежилой фонд.
Общее долевое имущество – это не только подвалы и технические помещения, где располагается инженерное оборудование, но и стены, и крыша дома. И из них можно извлечь прибыль, увеличить бюджет ТСЖ – располагая там рекламу или телекоммуникационное оборудование. Однако в настоящее время деньги за это идут самым разным организациям, только не товариществам.
Что касается новых домов, то нежилые помещения должны быть предусмотрены уже в инвестиционном контракте. Создается проект будущего дома, и вот на этой стадии – а не тогда, когда роется котлован! – ищут для него покупателей. Их заранее извещают, что в доме формируется комплекс недвижимого имущества, которым они будут владеть. Хотите придомовой магазин? Пожалуйста. Салон красоты? К вашим услугам. Бассейн? Нет вопросов.
За все это люди, понятно, заплатят, но в дальнейшем постараются окупить свои расходы. Как? Это вопрос к самим жильцам или к управляющей компании, которую они пригласят.
…Жилищное самоуправление – а ТСЖ наивысшая и наиболее эффективная его форма, – находится в стадии становления. Не надо искусственно их насаждать – ничего хорошего это не даст. Но и мешать собственникам, задумавшим объединиться, не следует. Надо им помогать. В этом и есть главный смысл проекта подготовленной нами программы.