Есть время подготовиться

Жилищный кодекс РФ наделил обязанностями не только собственников жилья, но и исполнительные органы власти. Они представляют городскую долю собственности в многоквартирных домах, организуют проведение конкурсов среди управляющих компаний для домов, не определившихся со способами управления. Спустя год обязаны будут организовать собрания в домах, которыми управляли организации. И, наконец, органы власти, в том числе префектуры, должны обеспечить условия для развития самоуправления в Москве, создания ТСЖ…

Сейчас часто приходится слышать о том, что органы исполнительной власти не справляются со своими обязательствами. Может быть, такое мнение сложилось потому, что работа, которую они проводят, не видна невооруженным взглядом. Впрочем, давайте разберемся по порядку, какие проблемы решают сейчас городские власти.

Механизмы

Москва и дальше будет помогать жителям при оплате жилищно-коммунальных услуг. Такая возможность у города есть, но как ее реализовать на деле?

Сейчас бюджетные средства распределяются через дирекции единого заказчика, если в домах есть квартиры, принадлежащие городу. В домах, где отсутствует городская собственность, финансирование жилищных объединений идет через МГУП «Жилкооперация». Товарищества заключают с ДЕЗ или этой организацией договор, и субсидии перечисляются на их расчетные счета. С 2007 года дирекции выйдут на рынок с коммерческими структурами на тех же условиях, и по своим функциям ничем не будут от них отличаться.

Сейчас определяется как размер возмещения стоимости ЖКУ для собственников и нанимателей, так и механизм перечисления бюджетных средств, алгоритм «передачи» денег из городского бюджета к получателю, одинаковый для всех. Главное, довести бюджетную составляющую, которую мы привыкли называть «дотацией на эксплуатацию», в каждый дом, в зависимости от установленного в нем размера оплаты.

Все делается для того, чтобы, в конечном счете, бюджетная помощь предоставлялась через жилищные объединения, управляющие компании, и как можно скорее – непосредственно жителям. При этом потребители будут расплачиваться «полным рублем» за оказанные услуги в соответствии с качеством, определенным договором управления.

Но основная сложность даже не в разработке нового механизма распределения бюджетных средств. Она заключается в том, чтобы увязать нормы Жилищного кодекса и возможность оказания городом своим жителям такого вида социальную помощь с учетом Бюджетного кодекса и других норм действующего законодательства.

Инструменты

Жилищный кодекс предусматривает переход от государственной системы управления многоквартирными домами к управлению каждым конкретным домом. Любая организация может участвовать в этом бизнесе. А вот как создать условия, которые бы привлекали предпринимателей в ЖКХ, – задача городских властей. Рано сейчас говорить о конкурентоспособности участников этого рынка. Основной ее показатель – качество управления многоквартирным домом. Значит, надо решать вопрос сертификации жилищных услуг и, прежде всего, процесса управления. Но и это преждевременно, потому что не определена методология менеджмента многоквартирного дома.

Только на первый взгляд кажется, что выбрать способ управления просто: проголосовал – и дело с концом. На самом деле эта процедура требует большой подготовительной работы, понимания, чем же предстоит управлять, имеются ли для этого необходимые ресурсы. Полтора года ушло на разработку Центром реформы такого сложного документа, как примерный договор управления. Но сейчас очевидно, что жилищные объединения должны заключать с управляющей организацией не договор управления, а договор на оказание услуг. И здесь опять возникает сложность. Услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества нет в классификаторах видов экономической деятельности, Нет и соответствующих специальностей, если говорить о профессиональной подготовке руководителей и специалистов.

Договор был подготовлен и ранее, но тут появляются на свет новые федеральные правила содержания общего имущества, правила предоставления коммунальных услуг. Пришлось вносить поправки и в договор управления, и в остальные документы, тесно взаимосвязанные с ним. Отмечу, что ГУ «Центр реформы в ЖКХ» подготовлен инструментарий для того, чтобы можно было управлять домом. Это договор управления и договор оказания услуг, критерии оценки деятельности управляющих организаций, порядок передачи домов в управление, устав товарищества собственников жилья, а также подробные методические рекомендации по организации и порядку проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способу управления многоквартирным домом.

Еще один важный вопрос, который необходимо разрешить на законодательном уровне, – это описание общего имущества, его реальный учет и регистрация. Как определить границу, где заканчивается общее имущество многоквартирного дома? В основном это касается инженерных коммуникаций, проложенных под земельным участком и за его пределами, объектов инженерного назначения.

Всеобуч…

Профессиональные кадры для ЖКХ – управляющих многоквартирным домом и руководителей управляющих организаций – не готовят ни в Москве, ни в других регионах России. А ведь человеку, взявшему на себя смелость организовать ТСЖ и управлять им, придется выстраивать взаимоотношения с асами своего дела – управляющими, специализированными, ресурсоснабжающими организациями. И что не менее важно – с собственниками своего дома. Риски во многом зависят от их образовательного и социального уровня, самоорганизации. От того, насколько профессионально разработан бизнес-план дома, увязан с выбранным способом управления, в конечном счете зависит и эффективность для всех. Коллектив собственников ответственен за заключение договора управления, должен контролировать качество его выполнения управляющей организацией. И самое сложное – заключить хороший, правильный договор управления с обоснованной и устраивающей всех стоимостью квадратного метра и ценой управленческой услуги.

За два–три дня науку управления не освоить. Поэтому перенос сроков проведения открытых конкурсов (если он состоится) надо использовать для подготовки кадров. ГУ «Центр реформы в ЖКХ» сейчас разрабатывает систему модульного обучения в зависимости от уровня и подготовки групп слушателей, их направленности и ориентированности на тот или иной способ управления. Причем образовательные программы мы ориентируем на международные стандарты управления и обучения.

Конечно, многое еще предстоит сделать. Но ничто не мешает и сейчас, и в следующем году реализовать собственникам свое право выбора способа управления или управляющей организации. Необходимый для управления многоквартирным домом инструментарий готов, надо просто выполнять рекомендации и следовать букве закона.

…и тайм-аут для собственников

Госдума одобрила поправку в Жилищный кодекс только в первом чтении. Казалось бы, час «Х» переносится на 1 января 2008 года. Решение правильное, потому что все положения кодекса сложно было реализовать в столь короткий срок, учитывая регистрационно-имущественные аспекты. Однако речь идет только о переносе срока проведения открытых конкурсов. Для собственников эта поправка ничего не меняет. Они, согласно Жилищному кодексу, могут в любой момент провести общее собрание, определить или поменять способ управления или управляющую компанию. Хоть за день до конкурса, хоть через неделю после него. Главное, использовать этот тайм-аут с толком – подготовить собственников для того, чтобы они сделали взвешенный, правильный выбор.

Наталия Алферова, заместитель руководителя ГУ «Центр реформы в ЖКХ»