Кто определяет судьбу аварийного дома?
Москва – город «пожилой». И одновременно – «молодящийся». Его лицо порой, как морщины, портят старые, не представляющие ни исторической, ни архитектурной ценности дома. К тому же иногда они могут представлять угрозу для своих обитателей.
В последние годы отцы города вплотную занялись домами-долгожителями. К судьбе каждого из них подходят осторожно: прежде чем принять решение сровнять его с землей, выясняют, нельзя ли обойтись реконструкцией. Причем, грань между ветхим и аварийным жильем весьма условна: из ветхого оно легко может перейти в аварийное. Да и аварийный дом не обязательно ветхий…
Каковы же критерии аварийности? Кто определяет, сколько строение еще может простоять? Каков порядок принятия подобных решений? Ответы на эти и другие вопросы — в сегодняшнем выпуске «Справочного бюро».
«Жилые помещения признаются аварийными в случае, если их техническое состояние определяется как состояние крайней степени непригодности для проживания (грозит обрушением и представляет угрозу жизни для проживающих граждан) и соответствует методике выявления признаков аварийности в зданиях жилищного фонда города Москвы и аварийности строений, утвержденной распоряжением премьера правительства Москвы от 1 апреля 1999 г. № 276-РП».
Из постановления правительства Москвы от 26 августа 1997 г. № 643 «О порядке признания жилых помещений (домов) аварийными в городе Москве» (с изменениями на 26 декабря 2000 г.)
Вскрытие покажет
Понятное дело, мы сами, даже если кажется, что нам на головы вот-вот обрушится потолок, не в состоянии профессионально определить «крайнюю степень непригодности для проживания». Такой диагноз должны ставить специализированные проектно-изыскательские организации, которые имеют лицензии на проведение соответствующих работ. Причем требуется очень серьезное обследование.
Заказывает «осмотр» собственник жилого дома – ДЕЗ, ТСЖ… В Москве обследованием домов на предмет выяснения их дальнейшей судьбы занимаются, в частности, специалисты ГУП «МосжилНИИпроект». Они же разработали методику определения аварийности строения.
По этой методике проводится комплексное обследование всего жилого дома с помощью самых современных приборов. Причем не менее чем в 80 процентах квартир. В первую очередь осмотру подвергается фундамент. Если он изношен более чем на треть, то исследуется с особой тщательностью. Допустим, на отдельных участках фундамент дал осадку, дверные и оконные проемы перекошены, цоколь полностью разрушен, грунт вспучен, кладку можно разобрать вручную… Это уже явные признаки аварийности.
Такому же придирчивому обследованию подлежат основные конструктивные элементы здания, его несущие конструкции. Проверяются на прочность стены, колонны, полы, перекрытия, крыша, окна, двери, лестницы, лоджии, балконы. К примеру, вскрываются полы, осматриваются перекрытия. В комплексное обследование входят еще инженерные коммуникации. Затем делаются специальные расчеты, все сводится в отдельную таблицу, которая дает точную картину износа здания.
Конечный этап – изыскатели составляют техническое заключение о состоянии дома. В «истории болезни» ставится диагноз – опасно оно для жизни или еще простоит. Даются рекомендации, что делать с домом – капитально ремонтировать, реконструировать или сносить.
Аварийность как крайняя степень непригодности
- Основные критерии аварийности:
- Аварийное состояние фундамента;
- Аварийное состояние стен, колонн;
- Аварийное состояние перекрытий.
Заключения, которые были сделаны по результатам инженерно-технических обследований домов, выполненных ГУП МосжилНИИпроект в 1998 году в Центральном округе столицы, свидетельствуют о том, что аварийность жилых зданий в основном зависит от года их возведения.
- Так, из обследованных домов, имеющих признаки аварийности:
- – 64 процента – постройки до 1917 года;
- – 36 процентов постройки до 1941 года.
При этом основная причина, которая определяет аварийное состояние – износ деревянных перекрытий.
| Все здания Москвы условно классифицируются по следующим признакам: | |
|---|---|
| Характеристика зданий и их конструктивных элементов | Срок службы (в годах) |
| 1. Здания каменные особо капитальные, стены кирпичные толщиной в 2,5 — 3,5 кирпича; с железобетонным или металлическим каркасом, перекрытия железобетонные. Здания с крупнопанельными стенами высотой более 5 этажей, перекрытия железобетонные. | 150 лет |
| 2. Здания с кирпичными стенами толщиной в 1,5 — 2,5 кирпича, перекрытия железобетонные, бетонные или деревянные; с крупноблочными стенами, перекрытия железобетонные. | 125 лет |
| 3. Здания со стенами облегченной кладки из кирпича, монолитного шлакобетона, легких шлакоблоков, ракушечника, перекрытия железобетонные, бетонные или деревянные; здания крупнопанельные из 3-слойных панелей высотой до 5 этажей | 100 лет |
| 4. Здания со стенами смешанными, деревянными рублеными или брусчатыми перекрытиями. | 90 лет |
Раз в пятилетку
Техническое обследование зданий производится не реже одного раза в пять лет. При выявлении признаков аварийного состояния несущих конструкций владелец (собственник) строения обязан немедленно дать заказ специализированной проектной организации на инструментальное обследование и обеспечить безопасность проживающих. Заказчиком на выполнение этих работ являются жилищные предприятия, учитывающие строение на своем балансе – ДЕЗы, ТСЖ.
Трещина и маяк
Под особым контролем эксплуатационников должны находиться несущие конструкции зданий, имеющих физический износ более 60 процентов. По данным МосгорБТИ, в жилищном фонде Москвы количество жилья, имеющего физический износ 61 процент и более, насчитывается 0,6 процента от общей площади. Одно из обязательных условий признания дома аварийным – определенный период наблюдений за ним эксплуатирующей организацией и ведение специального дневника.
Если дом подает сигналы SOS, например, по нему пошли трещины, ДЕЗ или другая эксплуатирующая организация контролируют его дальнейшее «поведение» с помощью так называемых маяков. Они представляют собой небольшие гипсовые пластинки, которые крепятся на стену в месте наибольшего раскрытия трещин. Если она продолжает расползаться, маячки разрываются – значит, деформация несущих конструкций развивается, прогрессирует. И когда они вырастают до 12 мм, это уже зашкаливает за допустимые нормативы.
То, что здание находится в критическом состоянии, угрожающем безопасности жильцов, должно подтверждаться опять же техническим заключением специализированной проектной организации.
В такой ситуации необходимо принимать срочные меры. Прежде всего – провести охранные мероприятия, чтобы не допустить обрушения. И дать время на принятие решения, найти, куда переселить людей.
Не рой другому яму
Ладно, если дому в обед сто лет, и он действительно дышит на ладан. Но бывает и по-другому: стоит здание большое, вроде бы крепкое. А рядом роют котлован и вбивают сваи. Сейчас, особенно в центре Москвы, модно «точечное» строительство. В результате близкого соседства со стройкой дом, выражаясь языком профессионалов, может потерять пространственную жесткость и начинает деформироваться. Это тоже может привести к аварийным ситуациям, из-за чего разгораются нешуточные скандалы.
По существующим правилам, строители обязаны сами (или нанять для этих целей кого-то) вести мониторинг за окружающими строениями до окончания строительства. И нести ответственность за их состояние. Да, это стоит определенных денег. Но затраты оправданны. Случись что, ликвидация последствий обойдется строителям гораздо дороже. Восстановительный ремонт может порой превысить стоимость нового возводимого здания.
Окончательный диагноз
Признание дома «в крайней степени непригодным (аварийным) для проживания» производится в определенном порядке. Он установлен правительством Москвы (постановление от 26 августа 1997 года № 643 «О порядке признания жилых помещений (домов) аварийными в г. Москве» (с изменениями от 13 апреля 1999 года, 26 декабря 2000 года), а также федеральным жилищным законодательством и нормативными актами правительства РФ.
Порядок этот, надо сказать, не прост и имеет несколько ступенек. Сначала дом обследуется на уровне префектуры. В каждом округе есть своя межведомственная комиссия, на рассмотрение которой выносится судьба здания. Предположим, она признает дом грозящим обрушением и представляющим угрозу для жизни проживающих в нем. Префект административного округа пишет распоряжение об отнесении его к категории «аварийные». Но окончательный «приговор» выносит городская межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда для оценки аварийности зданий. Она принимает решение о включении жилого здания в число аварийных, если признает его таковым, или о проведении ремонтно-восстановительных работ либо дополнительного обследования. Возглавляет городскую МВК руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Петр Сапрыкин.
Решение принимается большинством голосов. Члены комиссии, имеющие особое мнение, письменно выражают его в отдельном документе. В случае, если городской межведомственной комиссией жилой дом не признан аварийным, ею даются рекомендации префектам округов, организациям, управляющим жилищным фондом, о необходимости провести в этом доме капремонт, реконструкцию и охранные мероприятия, чтобы предотвратить наступление аварийного состояния.
Признание комиссией многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу может основываться только на результатах, изложенных в техническом заключении специализированной организации, проводящей обследование.
По усмотрению заявителя – собственника жилого дома также могут быть представлены заявления, письма, жалобы жителей на неудовлетворительные условия проживания.
Правительство Москвы на основании актов (протоколов) межведомственной комиссии принимает решение о признании жилого дома аварийным с указанием дальнейшего его использования. А также сроков отселения физических и юридических лиц из дома, признанного аварийным, источников финансирования по отселению. И выпускает соответствующее постановление. Только после этого судьба дома окончательно определена.
И уже на основании постановления правительства Москвы префект издает распоряжение об освобождении жилых помещений, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности, а также занимаемых ими по договорам найма или аренды либо на других законных основаниях.
Довести до сведения
После того как дом признан аварийным, собственник недвижимости или его представитель обязаны немедленно оповестить жителей о принятом решении. Информация об этом публикуется в СМИ – «Вестнике мэра и правительства Москвы», «Тверской, 13» и других официальных изданиях, а также в окружных и районных газетах. Руководители управ района проводят встречи с жителями, отвечают на их вопросы. Все должно быть предельно гласно и прозрачно. Так, по крайней мере, в теории.
Сроки переселения определяются отдельно в каждом конкретном случае. Все зависит от масштабов бедствия.
Имеете право
- Согласно статье 20 закона города Москвы от 9 сентября 1998 г. № 21-73 «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» (с изменениями и дополнениями от 14.01 и 22.12.2004), москвичи, занимающие жилые помещения в освобождаемых строениях, имеют право создать общественный совет. И он уже, в свою очередь, вправе:
- – получать полную информацию по всем интересующим жильцов вопросам в связи со сносом дома и переселением;
- – направлять своего представителя в состав общественной жилищной комиссии района, административного округа, на территории которых расположено строение, с правом решающего голоса при рассмотрении вопросов, касающихся отселяемого строения;
- – направлять в исполнительный орган государственной власти, принявший решение, свои предложения, касающиеся сноса, реконструкции, капитального ремонта строения и освобождения жилых помещений в нем.
В случае несогласия с действиями жилищных органов граждане вправе обратиться в столичный Департамент жилищной политики и жилищного фонда либо обжаловать их решения в судебном порядке. Они могут также провести независимую экспертизу.
Переселение с гарантией
Порядок и условия переселения граждан, освобождающих жилые помещения по решению органов власти cтолицы, регламентируется законом города Москвы от 9 сентября 1998 года № 21-73 «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» и «Положением о порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы», утвержденным постановлением правительства Москвы от 18.01.2000 г. № 30.
При освобождении здания жителям предоставляется благоустроенное жилье в виде отдельных квартир. Нанимателям – по договору социального найма в жилищном фонде социального использования. Собственникам – по договору мены либо денежная компенсация. Размер общей площади предоставляемого нанимателям жилья при переселении (в том числе, если они имели излишнюю площадь), должен соответствовать норме предоставления для семьи данной численности на дату принятия решения об отселении.
По действующему законодательству норма предоставления жилого помещения по договору социального найма составляет 18 квадратных метров общей площади на человека. А собственникам – равноценное жилье или денежная компенсация.
Жилое помещение должно отвечать установленным санитарным, техническим требованиям и быть благоустроенным применительно к условиям Москвы. Оно должно соответствовать следующим стандартам: дом (квартира) со всеми видами удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка) независимо от материала стен. При этом жилая площадь предоставляется как в домах-новостройках, так и освобождаемая в связи с выбытием граждан.
Вместо послесловия
Как видите, процедура признания дома аварийным и готовым вот-вот обрушиться – целая история. Еще несколько лет назад, в связи с бурным развитием инвестиционной деятельности, эта история была значительно короче. Конечно, у инвестора был свой интерес – заполучить уже отселенное здание. И подчас старый, но еще крепкий дом оказывался (на бумаге) в аварийном состоянии. Ведь чтобы выселить жителей и заполучить дорогую недвижимость, достаточно признать дом аварийным и подлежащим сносу. Особенно, если он находится в престижном районе. И вот префекты распоряжались: переселить жильцов подальше, а дом отдать инвестору под снос… Теперь подходы ужесточились, распоряжения префекта о признании домов аварийным не достаточно. Действительно только постановление правительства Москвы.
Как узнать тайну о состоянии своего дома? Можно письменно обратиться в районную управу. Если в течение месяца не ответят, строчите жалобу в префектуру…
НА ЗАМЕТКУ
С момента публикации документа о признании дома аварийным жилищные операции в нем – обмен, изменение договоров социального найма без согласия наймодателя, предоставление жилья, вселение членов семьи нанимателей (кроме несовершеннолетних детей) – становятся невозможными (ст. 9 городского закона от 9 сентября 1998 г. «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» с изменениями на 22 декабря 2004 г.).
Подготовлено при содействии специалистов «МосжилНИИпроекта»