Переэкзаменовка для тех, кто не выучил новые правила предоставления услуг ЖКХ
Если хочешь, чтобы тебя хорошо обслуживали, – «требуй долива пива после отстоя пены». Кто отвечает за то, чтобы содержание дома и коммунальные услуги стали качественными? Вопрос для собственников жилья в преддверии 1 января 2007 года важнейший. Где гарантия, что жилищная организация или управляющая компания себя оправдают? Юристы и коммунальщики пытаются спрогнозировать, к чему приведет предстоящий выбор…Об особенностях применения «Правил предоставления коммунальных услуг»
(постановление правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307) при различных способах управления домом продолжает рассказывать (см. № 31 от 3 августа
2006 г.) Дмитрий Гордеев, ведущий юрисконсульт Фонда «Институт экономики города», один из разработчиков этого документа.
Услуга = качество
«Правила предоставления коммунальных услуг гражданам», наконец, разрешили вечный спор юристов и коммунальщиков на тему: ресурсоснабжение – это товар или услуга? Гражданский кодекс, например, подачу энергии по сетям называет энергоснабжением. Энергия – товар, передача энергии – услуга, а все вместе – это энергоснабжение. Но поскольку электроэнергетика реформируется, то энергоснабжение в общем случае дробится на генерацию, транспортировку и сбыт.
Нынешние правила не только устанавливают перечень необходимых гражданам коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление), но и называют основной их признак: подача ресурса должна обеспечить комфортное проживание граждан в жилом помещении.
Для жителей это значит, что с момента вступления в силу этих правил за предоставление всех коммунальных услуг в доме отвечает одно лицо. Причем, не имеет значения, производит или приобретает исполнитель эти коммунальные ресурсы. Он должен отвечать за обслуживание внутридомовых инженерных систем в любом случае.
Это хорошо видно на примере отопления.
Раньше теплоснабжающая организация давала определенное количество гигакалорий и выставляла счет на оплату. Ее не волновало – тепло ли в вашей квартире или все ушло в форточки и щели… Теперь одна организация отвечает перед потребителем как за подачу тепла, так и за содержание сетей, по которым это тепло подается. То есть за то, чтобы в отопительный сезон у вас в комнате было 18 градусов.
Управляющая организация несет такую ответственность на основании договора управления. И если температура в вашей квартире окажется ниже, вы будете разговаривать только с ней, а при управлении товариществом или кооперативом – с представителями аппарата своего ТСЖ/ЖСК.
Дешевле ли управлять самому?
Появился новый тезис: выбирайте способ непосредственного управления домом, чтобы сэкономить на услугах управляющего и не отвечать за долги соседей. Что же на самом деле произойдет с коммунальными услугами при этом способе управления?
В случае выбора собственниками способа непосредственного управления на каждый вид коммунальной услуги каждый из собственников будет заключать с ресурсоснабжающей организацией отдельный договор. Точнее два: на предоставление коммунальных услуг и на содержание и ремонт соответствующих внутридомовых сетей. Например, Мосводоканал будет не только подавать воду в жилые помещения, но и содержать сети и оборудование дома, обеспечивающее подачу воды в квартиры.
Здесь возникают две проблемы. Первая – заключить эти договоры правильно и своевременно. Если вы не привлекли, согласно договору, тот же водоканал для содержания и ремонта «внутрянки», его деятельность не подпадет под определение «коммунальной услуги», а станет всего лишь ресурсоснабжением. То есть правила эти на него распространяться не будут. Тогда водоканал подаст воду до стены дома, а что с ней случится дальше – дело не его. Нужны ли вам такие отношения – решайте сами…
Другая проблема: главное преимущество новых «Правил предоставления коммунальных услуг гражданам» – ответственность перед вами одной организации. Но если таких исполнителей будет много, то вам придется контролировать их всех по отдельности. Для этого придется приложить немало сил или надеяться на авось. Управляющий-профессионал должен справляться с такими проблемами эффективнее. При непосредственном управлении, кроме договоров на каждый вид коммунальных услуг, вам придется заключать договоры на вывоз мусора, обслуживание лифта и т. д., и т. п. Возможно, это что-то и сэкономит. Но точно не силы и время.
Контроль за качеством «коммуналки» сегодня у нас и так очень низкий. А простому гражданину, не имеющему специального образования, проследить за работой нескольких организаций сложно. Кроме того, в непосредственном управлении заложено много возможных конфликтов по поводу оплаты общедомовых расходов… Так что качество услуг при непосредственном управлении многоквартирным домом снизится почти наверняка.
Мы с товарищами – сила!
Конечно, неплательщики были, есть и будут. Их не так много (в среднем что-то около 5%), но остальным, добросовестным плательщикам отвечать за их долги очень обидно.
Наивно надеяться, что поставщик коммунальной услуги, получив деньги от 80% собственников помещений в доме, предоставляет качество на все 100%. Себе в убыток никто работать не станет. Знаете вы о том или нет, но за неплательщиков вы все же платите. Представьте, что в доме регулярно не оплачивается 10 процентов работ. Скорее всего, исполнитель выполнит работы на полученную сумму. Он самостоятельно установит баланс между выручкой и затратами. Но в убыток себе работать не станет. Вывод: вам кажется, что вы получаете качественную работу, соответствующую вашей плате, а на самом деле…
Исполнитель, недополучив деньги, или просто обманывает честных жильцов, или делит полученную сумму на всех. Или снижает объемы работ и услуг. Либо их качество. Потому-то услуги эти называются не индивидуальными, а «коммунальными».
Лучше не пытаться просто убежать от чужих долгов, а внимательно изучить раздел правил о приостановке и ограничении предоставления коммунальных услуг. Теперь эти меры разъяснены в правилах наиподробнейшим образом, пошагово. Здесь как раз и заложены меры борьбы с недобросовестными потребителями и защита прав добросовестных.
Ограничивать или приостанавливать можно практически все коммунальные услуги. Например, можно уменьшить в квартире неплательщика напор воды до того уровня, что чайник он наберет, а вот душем нормально воспользоваться не сможет. Причем, если человек не платит умышленно, допустим, за воду, управляющая организация или ТСЖ/ЖСК может отключить ему и электроэнергию, хотя за электричество он платил.
Поэтому с этой точки зрения наиболее жизнеспособными представляются два способа управления многоквартирными домами в городах: управляющая организация и ТСЖ. Понятно, что если за предоставление всех коммунальных услуг в доме отвечает одна организация, то принять меры по отключению значительно легче.
Жилищный кодекс предусматривает, что все вопросы управления домом решают собственники. Люди не обязаны объединяться в товарищества собственников жилья, но, похоже, что так или иначе многие к этому придут. Когда собственники объединяются и создают юридическое лицо, степень их влияния на контрагентов резко возрастает. То есть в любом случае это будет довлеющее мнение, потому что для создания товарищества необходимо, чтобы вступившие в него собственники владели более чем половиной площадей квартир и нежилых помещений в доме.
Наняли – поучись
Для управляющих организаций «Правила предоставления коммунальных услуг гражданам» предвещают повышение требовательности со стороны потребителей. Конечно, пока еще можно воспользоваться неосведомленностью и пассивностью москвичей, но степень их грамотности, сознательность и требовательность к исполнителям будут расти. Может, не в один день, а в ближайшие годы, но люди поймут, что они вправе требовать качества за свои деньги.
По мере появления все новых управляющих компаний в сфере ЖКХ, жители будут выбирать ту, которая обеспечит им наилучший сервис за оптимальную плату. Так что тем организациям, которые хотят добиться успеха на этом рынке, стоит уже сегодня задуматься о формировании своей положительной репутации, сориентировать свою деятельность на повышение качества обслуживания, служить не чиновникам, а людям.
Новые «Правила предоставления коммунальных услуг гражданам» позволяют строить отношения между ресурсниками, жилищниками и потребителями практически на европейском уровне. Там, кстати, жестче и ответственность для недобросовестных организаций, и контроль предоставления коммунальных услуг со стороны государства и самих собственников. Но чем детальнее урегулированы отношения в этой области, тем больше пользы для всех сторон, а в конечном итоге – для добросовестного потребителя.