Кого забыли вписать в закон?
Реформа системы ЖКХ в России – дело выстраданное. Затеяна она, в том числе, и для того, чтобы нам, потребителям услуг, было легче приобщаться к благам цивилизации, а у столичной администрации меньше болела голова от жилищно-коммунальных проблем. Вот она и взялась разрабатывать нормативные документы, призванные воплотить букву закона в ЖКХ Первопрестольной.
Бесправные правовые акты
Один из таких правовых актов – постановление правительства Москвы от 17.01.2006 г. № 9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве». Специалисты утверждают, что выход данного документа – факт, безусловно, положительный. Но, как всегда, есть нюансы.
О них шел разговор на недавнем заседании Общественного экспертного совета по жилищному самоуправлению, который создан при фракции «Яблоко – объединенные демократы» в Московской городской Думе. Председатель совета, депутат трех предыдущих созывов МГД, давний друг редакции «КР» Дмитрий Катаев пояснил, что главное упущение – задержка с выпуском постановления. Оно появилось с опозданием на год. Хотя одна из основных целей этого документа – передача земли и управления многоквартирными домами собственникам жилья – продекларирована давно. Так что при передаче жилых зданий в собственность постановление не оказало существенной поддержки всем заинтересованным сторонам. К тому же оно рекомендует опираться на документы, которых попросту нет – и как раз по причине задержки самого постановления.
– В частности, – говорит Д. Катаев, – не установлен порядок предоставления бюджетных средств на содержание и текущий ремонт общего имущества. Нет нормы передачи многоквартирных домов от ДЕЗов другим управляющим организациям. Не разработан договор о взаимодействии с ними органов исполнительной власти. Также нет системы ведения реестров этих договоров.
Правда, образец «примерного договора» собственников с выбранной ими управляющей организацией все же есть, причем весьма обстоятельный. Огорчает лишь то, что он почти не известен широкой общественности, поскольку мало где опубликован. В результате ДЕЗы, пользуясь некомпетентностью граждан, нередко навязывают им неграмотно составленные договоры в свою пользу.
– Официально рекомендованный текст, – подчеркивает Д. Катаев, – совершенно необходим после 1 января 2007 года, когда договоры будут заключать не собственники, а органы власти. А они, как можно предположить, все оставят подконтрольным им ДЕЗам.
Не завершена также разработка законопроекта о стандартах оплаты содержания, ремонта общих помещений собственников в многоквартирных домах, проведения общих собраний. Инициативные группы не получают необходимую информацию, не ведется их обучение, методических рекомендаций явно недостаточно.
Практически «на нуле» разъяснительная работа среди населения. По словам Д. Катаева, управы районов нередко отказывают активистам или дают неполные и неточные данные. Очевидно, требуется отдельное постановление о содействии территориальных органов исполнительной власти организации и проведению общих собраний собственников в многоквартирных домах.
Поднять бы тост за ТОС!
Для товариществ собственников жилья также разработаны уставы, но почему-то распространяются только неофициальные. Хотя, по мнению Д. Катаева (и с ним согласны все участники общественного совета), ТСЖ – высшая и наиболее сложная форма жилищного самоуправления и ТСЖ нельзя создавать неподготовленным коллективам. А потому сейчас большинство собственников не готово к созданию товариществ. Значит, необходимы промежуточные формы жилищного самоуправления.
– Альтернатива ТСЖ на сегодняшний день есть, – считает Дмитрий Иванович, – это, в частности, договор управления домами. Но тут другая преграда – нет рынка подобных услуг. Управляющие организации существуют исключительно для домов-новостроек. Выходит, договоры управления нужно заключать все-таки с ДЕЗами, а они тоже вскоре будут приватизированы. И возникнет ситуация, аналогичная той, что сложилась при приватизации предприятий в 90-х годах. Тогда на коне оказались профессиональные структуры с худшими традициями советского ЖКХ, которые опирались на органы власти, но формально от них уже не зависели. А мелкие неорганизованные собственники не имели необходимой квалификации. Понятно, в чью пользу было такое «управление». Чтобы смягчить остроту ситуации, необходимо создать структуру, способную грамотно составить все документы, подготовить жильцов, добиться от избранной компании эффективной управленческой работы, устраивающей всех собственников жилья.
В нынешнем положении оптимальной формой представительства жителей может быть ТОС – территориальное общественное самоуправление. Его достоинство в том, что оно представляет не только собственников, но и нанимателей жилья. Однако, как ни покажется странным, управы и муниципалитеты всячески тормозят создание ТОС. Согласно статье 27 Федерального закона об общих принципах местного самоуправления, их регистрация стала обязанностью соответствующих органов, но до сих пор ни в одном муниципальном образовании в Москве нет положения о регистрации ТОС. Не потому ли, что, имея «верховный» документ, государственные власти столицы отменили собственный, как бы дублирующий закон о ТОСах, но ничего не предложили взамен.
Есть еще домовые комитеты. Они, как и ТОСы, фактически также являются формой участия в местном самоуправлении, но, к сожалению, непосредственно в федеральное законодательство не вписаны.
Конкурентов никто не любит
Не менее важный вопрос во всей этой «документальной» истории – формирование земельных участков вокруг домов. Ведь понятно, что любое жилое здание и его территория составляют единое целое. Но, оказывается, за такой городской симбиоз надо еще побороться. Как – собственники пока не знают, а некие заинтересованные лица им на помощь, прямо сказать, не бегут. Мало того, игнорируют требование федерального законодательства о проведении по этой проблеме публичных слушаний. И вот почему.
Если собственники помещений в многоквартирном доме оформят право на земельный участок, то получат реальные основания на свою долю прибыли от нового строительства. Деньгами или жильем. И она может оказаться в несколько раз больше того, что они получают сейчас. Это первое.
Второе. Собственники станут основными лицами при решении о сносе или реконструкции. У правительства останется единственная мера для их принудительного выселения – изъятие земельного участка для государственных нужд.
И третье. Собственники получат возможность распоряжаться землей по своему усмотрению для получения прибыли на общие нужды дома. От предоставления площадок для автостоянок до торговых павильонов и того же нового строительства. Разумеется, в рамках градостроительных нормативов. При этом формирование земельных участков по требованию инициативных групп должно проводиться вне очереди и за счет городского бюджета. А проекты реконструкции или «точечная застройка» должны рассматриваться только тогда, когда оформлены права собственности. И никак иначе.
Таким образом, в столице может появиться новый субъект земельных правоотношений, конкурирующий с государственной властью. Смеем предположить, что эти условия также тормозят подготовку перечня документов для получения земли в собственность. Более чем за год после вступления в силу Жилищного кодекса РФ в Москве не заключен ни один договор управления домом. И ни один земельный участок не оформлен в общую собственность многоквартирных домов. Хотя есть уже сотни заявок от общих собраний собственников жилья.
Жаль. Потому что, по сути, искусственное сдерживание спасительных вариантов проведения полномасштабной реформы ЖКХ тормозит (в своей части) реализацию более глобальных – национальных – проектов. А их в России сейчас, как известно, называют приоритетными.
КОММЕНТАРИЙ
Мы попросили прокомментировать этот материал Виталия Акимкина, руководителя Управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.
Тема поднята острая и актуальная. Постановление «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве», подготовленное нашим департаментом, вышло, и в самом деле, с задержкой. Процессы согласования затянулись на 10–11 месяцев. А это привело к тому, что не был своевременно принят целый ряд документов (подготовку которых как раз и предусматривало данное постановление). Нет их и до сих пор.
В результате возникла парадоксальная ситуация. До 1 января 2007-го (согласно ЖК и постановлению правительства РФ о проведении конкурсов среди управляющих организаций) собственники должны выбрать способ управления домом. С 1 января начнутся сами конкурсы. Не выберут – за них это сделают районные управы. Требования к гражданам обозначены жестко, а вот как реализовать эти требования – непонятно. Власти и сами не определились в этом вопросе. Образно говоря, жильцов поставили на счетчик, но в то же время лишили возможности предпринимать какие-либо действия.
В связи с этим наш департамент обратился в Центр законотворчества московского правительства с просьбой подготовить предложение в Госдуму о перенесении указанных сроков как минимум на год. Хотя, по моему мнению, понадобятся даже два года – год на подготовку собственно правовой базы и еще год для того, чтобы собственники разобрались в ней и сделали свой выбор.
Но вот один отрадный факт – буквально на днях вышло постановление правительства Москвы о порядке передачи участков собственникам многоквартирных домов, которое было подготовлено Департаментом земельных ресурсов. Теперь дело за тем, чтобы положения этого документа реализовались на практике.
В чем я не могу согласиться с г-ном Катаевым, так это в том, что плохо поставлена разъяснительная работа и обучение граждан основам управления домами и вообще положениям Жилищного кодекса. Обучение ведется, и достаточно широко. Есть курсы при нашем департаменте, в Академии управления недвижимостью, регулярно проводит семинары Центр содействия реформе при Департаменте жилищно-коммунального хозяйства. На эти темы часто пишут. Но, конечно, всего этого недостаточно. И жаль, что не подключено ТВ. Ведь о проводимых изменениях в жилищно-коммунальной сфере должны знать все (!) граждане. Сейчас же, если что и вызывает их интерес, то это лишь повышение тарифов да вопросы отселения из сносимых домов. А ведь проблема куда шире и сложнее.
Реформа ЖКХ и, в частности, управление домами – все это должно стать предметом обсуждения на «круглых столах», проводимых телевидением. Слишком важный предмет, слишком большое место он занимает в жизни людей. Вот о преимуществах «Клинского» широкие массы осведомлены вполне, а о том, как улучшить обслуживание своих домов, представления не имеют. Пассивность и равнодушие граждан, на которые мы привычно жалуемся, – наша общая вина.