Собрание собственников: важны нюансы и детали

Спешка, несоблюдение некоторых формальностей может сделать нелегитимным все, что наконец-то, собравшись вместе, решат собственники.
О том, как избежать этого, о правовом статусе общего собрания,
о его компетенции, порядке проведения и голосования, а также о значении принятых решений рассказывает председатель совета Ассоциации ТСЖ «Центр» Лев Матеров.
Ни на шаг от кодекса
Прежде всего, обращаем внимание на то, что очень жесткие требования новый Жилищный кодекс РФ предъявляет к уведомлению о проведении общего собрания собственников помещений. Собственники помещений не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, изменять повестку дня в ходе самого общего собрания. Изменения в повестку дня могут быть внесены за десять дней до проведения собрания. В уведомлении также должно быть указано, где собственник может ознакомиться с материалами, проектами решений, подготовленными к общему собранию.
Закрепленные Жилищным кодексом РФ нормы проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома не могут быть изменены ни решением общего собрания, ни тем более инициатором собрания. Все эти требования теперь придется соблюдать, так как их нарушение чревато отменой решений общего собрания.
Как определить кворум
К сожалению, наши инициативные группы, когда готовят общее собрание, мало внимания обращают на такие вещи, как наличие или отсутствие кворума, регистрация собственников, пришедших на общее собрание, наличие подтверждающих документов о собственности, регистрация собственника в доме или по другому почтовому адресу, количество голосов (простое или квалифицированное – две трети), поданное за то или иное решение повестки дня общего собрания. Например, недавно на одном из собраний лист регистрации участников собрания был пущен по рядам, и в нем расписывались люди, которые даже не принесли документов на собственность и удостоверения личности или же принесли просроченные доверенности, не заверенные нотариусом.
Тем более, если раньше по закону «О ТСЖ» доверенность на соседа или родственника можно было оформить в простой письменной форме, то по новому ЖК РФ она должна быть заверена нотариусом или должностным лицом в соответствии с пунктами 4 и 5 ст. 185 ГК. Мне также рассказали, как недавно проходило общее собрание в новостройке из 350 квартир в городе Лыткарино Московской области. Вышел руководитель инициативной группы и на глазок определил, что вроде бы кворум имеется, а в конце собрания выяснилось, что свидетельства о собственности у большинства собравшихся отсутствовали. Участники собрания не удосужились даже принести договоры об инвестировании или долевом участии, подтверждающие, что они имеют хоть какое-то отношение к дому.
Как считать голоса
Обращаем внимание на то, что раньше по закону «О ТСЖ» один квадратный метр площади был равен одному голосу. Сложил площадь своей квартиры плюс долю в общей площади дома (в кв. метрах) без выделки в натуре плюс площадь машиноместа в гараже – вот твои голоса на общем собрании собственников. Теперь все по-другому.
Количество голосов, которыми обладает собственник помещений в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле (в %) в общем имуществе данного дома. И этот расчет инициативная группа должна приложить к проекту устава ТСЖ или указать в листе регистрации, пришедших на общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, чтобы каждый знал свой процент голосов в праве собственности на общее имущество.
Причем, общая долевая собственность жилого дома в едином государственном реестре прав не регистрируется. Ведется только ее технический (в БТИ) и кадастровый (земельный) учет. Вы сами ее должны определить и рассчитать на основе экспликации по жилому дому, которую необходимо еще получить в БТИ. А она стоит от 500 и более рублей в зависимости от числа квартир и общей площади здания.
В экспликации БТИ по вашему дому указаны площади всех лестниц, лестничных клеток, чердаков, помещений электрощитовой, мусоропроводов, чуланов и других мест общего пользования. Суммируйте их и определите, сколько квадратных метров они в сумме составляют. Причем, БТИ считает общую площадь дома из жилых и нежилых помещений, но за итогом экспликации вашего дома находится приличное количество квадратных метров общей долевой собственности.
Так, если в вашем доме есть бойлерная, технический этаж или подвал, или другое помещение, где размещены общие инженерные коммуникации, то эти площади смело суммируйте как общую долевую площадь.
Затем определите процент каждой квартиры в общей доле (разделите площадь квартиры на общую долевую площадь дома и умножьте на 100) – это процент или количество голосов на общем собрании, которыми располагает собственник квартиры.
Вопрос о том, сколько всего общей площади (жилой и нежилой) в доме, отнюдь не праздный. Дело в том, что от нее считается наличие или отсутствие кворума на общем собрании собственников помещений по выбору способа управления жилым домом. Мне однажды пришлось доказывать одному уже избранному правлению товарищества на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, что собрание не имело кворума, и поэтому решение о создании ТСЖ и выборе правления неправомочно. Они посчитали кворум от жилой площади дома, и он составил 51,58%. Если же считать легитимность собрания от общей площади дома, то она составила здесь всего 43,1%, а если учесть общую долевую собственность за итогом экспликации БТИ, то — всего 39,48%.
Где найти всю общую собственность
Инициативной группе общего собрания собственников помещений по выбору способа управления домом придется заказывать в БТИ технический паспорт на домовладение, экспликацию и поэтажные планы. Вы скажете – зачем? Да, можно их взять в дирекции единого заказчика. Но экспликация по жилому дому действительна в течение только одного года, а хранящаяся экспликация по вашему дому в ДЕЗе не обновлялась по разным причинам от 5 до 15 лет.
Вы скажете, что мы возьмем свидетельства о собственности, которые представит каждый собственник. Во-первых, не от каждого собственника жилых, а тем более нежилых помещений (она может быть в равных и не равных долях, в совместной собственности) в доме инициативная группа получит копию этого свидетельства. Во-вторых, нежилая собственность (да и жилая) могла быть по разным причинам вообще не зарегистрирована, и сведения о ней в Мосрегистрации отсутствуют. Все сведения в базе данных есть только с 1998 года. Остальные придется искать в ОАО «Мосприватизация» (бесплатная приватизация до 1998 года), а также в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (при платной приватизации до 1992 года). В-третьих, за каждое помещение подвала, цокольного и первого этажа, которые занимают разные организации, придется платить Мосрегистрации по 100 рублей за одну информацию.
Кроме того, выписке-свидетельству о собственности из Единого государственного реестра прав можно верить относительно. Базы данных Департамента жилищной политики и жилищного фонда, ОАО «Мосприватизации» и Мосрегистрации могут не стыковаться. Даже площадь одной стандартной квартиры по данным документов этих ведомств иногда «гуляет» от одного до пяти метров. Так что можно верить только данным БТИ.
Еще, следует иметь в виду, что по новому Жилищному кодексу в общей площади жилого здания не учитывается площадь балконов, лоджий, веранд и террас.
P.S. Предыдущие публикации, посвященные теме собрания собственников, вы можете прочитать в №22 от 2–8 июня, №23 от 9–15 июня 2005 г.
Обращаем также внимание читателей на то, что под рубрикой «Ликбез» мы публикуем методические советы руководителей общественных организаций, которые не подотчетны Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Это не официальная информация, а советы практиков.