Жилищное законодательство. Консультации
Уважаемые читатели и гости нашего сайта, у вас есть уникальная возможность в режиме «реального времени» задать вопросы юристу, который уже более года помогает вам в решении жилищных проблем на сайте газеты «Квартирный ряд».
Пантюшов Олег Викторович
Независимый юрист. Окончил Московскую государственную юридическую академию (МГЮА). В качестве юриста работает с 1999 г. Состоит в Союзе юристов Москвы.
2006-07-05 10:40:00
Марина -> Олегу Викторовичу
Здравствуйте, Олег Викторович. Подскажите, пожалуйста, каким документом введена в силу так называемая «дачная амнистия»? И что это значит для нас? Действительно ли, имея участок в садоводческом товариществе, я теперь могу оформить землю в собственность и постройки на ней?
30.06.06 г. президент РФ В. Путин подписал закон, полное название которого звучит следующим образом: «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ВОПРОСУ ОФОРМЛЕНИЯ В УПРОЩЕННОМ ПОРЯДКЕ ПРАВ ГРАЖДАН НА ОТДЕЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА». Данный закон окрестили «дачной амнистией». Закон вступает в силу с 01.09.06 г. и предусматривает упрощение процедуры регистрации права собственности в том числе и на дачные земельные участки, а также снижена госпошлина за регистрацию. Относительно садовых товариществ — право на приватизацию данных земельных участков установлено в специальном законе «О САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЯХ ГРАЖДАН».
2006-07-05 10:43:04
Роман -> Олегу Викторовичу
Олег Викторович, в ближайшее время собираюсь продавать и покупать квартиру. Агентство недвижимости предлагает заключить договор на продажу. Нужно ли это делать? Я просто слышал, что существуют новые схемы мошенничества. И заключать подобные договоры в настоящее время не рекомендуется.
Агенство недвижимости предлагает, вероятно, заключить посреднический договор с целью получения своего вознаграждения за подбор вариантов и сопровождение сделки. Если посредник добросовестный — это нормальная практика. Нужно изучать существо предлагаемого вам договора. Тогда можно более точно сказать о возможных «подвохах».
2006-07-05 10:47:36
Тамара Петровна -> Олегу Викторовичу
Здравствуйте. Можно подробнее узнать о том, для кого продлена возможность приватизации квартир? Имеет ли право приватизации очередник, получивший квартиру после 1 марта 2005 года?
Законом «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ВОПРОСУ ОФОРМЛЕНИЯ В УПРОЩЕННОМ ПОРЯДКЕ ПРАВ ГРАЖДАН НА ОТДЕЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА» внесены поправки в закон «О введении в действие ЖК РФ», которые установили что положения закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», разрешающие приватизацию квартир, утрачивают силу с 01.03.2010 г. Конституционный суд РФ 15.06.06 г. признал не соответствующими Конституции РФ положения закона, ограничивающие право приватизировать квартиры, полученные после 01.03.05 г. Таким образом, приватизация квартир, предоставленных по соц. найму, после введения в действие ЖК РФ (после 01.03.05 г.) стала возможной.
2006-07-05 11:23:37
Маргарита -> Олегу Викторовичу
Здравствуйте! Помогите, пожалуйста, решить мою проблему: я официально зарегистрированная безработная. Значит, имею право получать субсидию на квартплату. Беда в том, что со мной и моим сыном в неприватизированной квартире зарегистрирован 45-ти летний женатый брат с высоким доходом. Совместного хозяйства мы, естественно, не ведем. В ЕИРЦ выписывать на каждую семью отдельную квитанцию отказываются. В Управе только дают советы: к этому чиновнику сходи, к другому. Результата нет. Я хочу понять: в соответствии с Законодательством имею я право самостоятельно оплачивать квартплату, соответственно получать субсидию, или нет. Что делать?
По-видимому, такие проблемы придется решать с помощью судебных органов. Нужно обратиться в суд за установлением юридического факта в порядке особого производства — признание проживающих в квартире раздельными семьями. В заявлении обязательно нужно указать цель обращения — получение раздельных расчетных документов на оплату и возможность пользоваться субсидией, предоставляемой на каждую семью, а также невозможность внесудебного решения данного вопроса. Госпошлина в суд по таким делам — 100 рублей. Перечень юридических фактов, которые вправе установить суд, носит открытый характер — ст. 264 ГПК РФ.
2006-07-05 11:34:49
Ольга -> Олегу Викторовичу
Здравствуйте! Мы встали на очередь по улучшению жилищных условий 17.09.2005 г. С 1 июля 2006 г. начинают действовать новые правила для постановки на учет. Распространяются ли эти правила на нас? И второй вопрос: можем ли мы участвовать в городской программе «Социальная ипотека»? Спасибо.
Т. к. вас поставили на очередь по старым правилам, то новые правила относительно порядка постановки на очередь на Вас не распространяются. В «Социальной ипотекe» вправе участвовать все очередники. Данная программа и создана для очередников. Подробно с условиями участия в этой программе можно ознакомиться на сайте Департамента жилищной политики г. Москвы или подъехать на прием к специалисту в ДЖПиЖФ.
2006-07-05 11:59:57
Ивлев Олег Робетрович -> Олегу Викторовичу
Я являюсь очередником с 1987 года. С 2005 года зарегистрировался на льготную очередь, как коренной москвич-долгожитель коммуналки. Проживаем в комнате 15 кв. м с сыном 19 лет (Дмитрвский район САО г. Москвы).
Могу ли я узнать, каковы ближайшие перспективы у нас по улучшению жилищных условий? На какую площадь мы можем рассчитывать? Сможем ли мы остаться проживать в данном районе после улучшения жилищных условий?
С Уважением!
Улучшение жилищных условий происходит по правилам Жилищного кодекса РФ и законов г. Москвы. Данные правила гласят, что норма предоставления составляет 18 кв. м. Также не допускается заселения одной комнаты совершеннолетними лицами, кроме супругов. Значит, вам обязаны предоставить двухкомнатную квартиру. Долгожители г. Москвы, проживающие в коммунальных квартирах имеют, первоочередное право на улучшение жилищных условий. Согласно ч. 5 ст. 57 ЖК РФ: « По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления».
2006-07-05 12:00:24
Ольга -> Олегу Викторовичу
Олег Викторович! Скажите, пожалуйста, дом пятиэтажка под снос в 2007-2008 году, можно ли будет приватизировать жилье после получения и до 2010 года? Или все-таки нужно приватизировать жилье до сноса? И еще, неприватизированная квартира разделена в 2005 году на 2 лицевых счета, между отцом и взрослым сыном 20 лет, т. е. коммуналка, как будут давать жилье, 1 квартиру в районе проживания САО, а 2-ю в отдаленном, или обе в районе проживания, как по новому закону «О переселении» трактуется ситуация?
Спасибо за ответ.
С уважением.
Как было уже сказано, КС РФ 15.06.2006 г. указал на незаконность ограничения приватизации сроком получения жилья — после 01.03.05 г. Поэтому, если квартира будет предоставлена по социальному найму в пределах общего срока, дающего право на приватизацию — до 01.03.10 г., то вы вправе приватизировать полученную квартиру. Закон «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» гарантирует предоставление только одной квартиры в районе проживания, за исключением предоставления нескольких квартир многодетным семьям, имеющим несовершеннолетних детей (таким семьям обязаны предоставить все квартиры в районе проживания).
2006-07-05 12:07:37
Vlad -> Олегу Викторовичу
Мы в конце этого года, должны переселиться из дома, который идет на снос. В данный момент наша квартира не приватизирована, так как это не имеет смысла, и моя семья не стоит в очереди на улучшения жил. условий. Будет ли моя семья возможность приватизировать новую полученную квартиру. Просто прошла информация, что смогут приватизировать жилье только те, кто стоял в очереди на улучшение жил. условий до 1 марта 2005 г.?
В закон «О введении в действие ЖК РФ» готовятся поправки, согласно которым малоимущие и нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вставшие в очередь после вступления в действие ЖК РФ, получая жилье, не смогут его приватизировать. Но будут ли они приняты, неизвестно. Право приватизировать квартиры сохранено до 01.03.10 г. С учетом позиции КС РФ от 15.06.06 г. данное право не может быть ограничено сроком предоставления квартиры по социальному найму (после 01.03.05 г.).
2006-07-05 12:23:04
Ирина -> Олегу Викторовичу
Уважаемый Олег Викторович! У нас с моим отцом (ему 70 лет) комната в доме под снос, переселять по плану должны в 2006 г., приватизирована на меня в 2005 г., отца «прописала» к себе из Московской области в 2003 г., у него там малогабаритная квартира в собственности на него и его супругу, вопрос такой: будет ли это учтено при получении мной квартиры? Какую квартиру мы можем получить, на учет мы встать не сможем.
Спасибо за ответ.
Т. к. комната находится в собственности, то собственник вправе получить либо денежную компенсацию, либо возмещение в натуре (равнозначную и равноценную квартиру). Равнозначность означает получение квартиры с теми же потребительскими свойствами (то же количество комнат, в том числе). Учет иных жилых помещений при расселении происходит только при предоставлении квартир нанимателям или лицам, проживающим на основе договора безвозмездного пользования, которые не стоят на очереди и занимают помещение менее нормы предоставления — ч. 7 ст. 13 закона «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве». Поэтому вам обязаны предоставить отдельную однокомнатную квартиру, исходя из буквы закона.
2006-07-05 12:27:36
Алла -> Олегу Викторовичу
Как будут давать жилье при переселении, если в неприватизированной квартире в сносимом доме семья из 6 человек «прописана» на площади 28 кв. м? И не стояла в очереди на улучшение жилья. Дадут ли жилье с учетом на каждого члена семьи по 18 кв. м? Квартира в Москве. И будет ли возможность приватизации нового жилья?
По смыслу нового закона «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» предоставление квартиры происходит по норме предоставления, хотя прямо об этом не сказано в законе. Нужно учитывать следующее положение: «При наличии у граждан или членов их семей иных жилых помещений, в отношении которых они обладают правом самостоятельного пользования, или совершении ими сделок или действий, в результате которых жилищные условия граждан ухудшились, им предоставляются жилые помещения, равнозначные по общей площади освобождаемым» — ч. 7 ст. 13 вышеназванного закона. Приватизация возможна до 01.03.10 г.
2006-07-05 12:33:13
Илона -> Олегу Викторовичу
У меня следующая ситуация. Я живу в коммунальной комнате вместе с моей семьей. (Я, дочь 16 лет, мать и отец — пенсионеры). Я с дочкой встала в очередь на улучшение жилищных условий 20 июля 2005 года, то есть после принятия нового ЖК. Родители не стоят в очереди. Наш дом собираются снести, а нас переселить. Скажите, на что мы можем рассчитывать? Возможно ли получить нам с дочкой квартиру отдельно от моих родителей? И на какую площадь мы можем рассчитывать? И смогу ли я приватизировать квартиру после переселения? Читала, что имеют право на приватизацию только те, кто стоял в очереди до 2005 года?
При сносе дома лицам, стоящим на жилищном учете, при их желании должны быть улучшены жилищные условия — ч. 3 ст. 13 закона «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве». Семье, самостоятельно принятой на жилищный учет, обязаны предоставить отдельную квартиру. Норма предоставления — 18 кв. м. Не допускается заселение одной комнаты совершеннолетними лицами, кроме супругов, и лицами разного пола старше 9 лет — ст. 11 закона «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы». Приватизировать полученную квартиру вправе по действующему законодательству до 01.03.10 г.
2006-07-05 12:40:38
Елена -> Олегу Викторовичу
Добрый день! Вопрос о приватизации. В квартире «прописано» 7 человек (5 взрослых и два несовершеннолетних ребенка).
1. Можно ли на одного из детей выделить символическую долю, одну сотую, например?
2. Если мы «выпишем» перед приватизацией ребенка в другую квартиру (при этом его жилищные условия ухудшаются) нарушаются при этом его права с точки зрения опекунского совета?
3. Какие документы дополнительно нужно будет оформлять, если у нас будет совместная собственность (неравные доли)?
Большое спасибо.
Т. к. квартира в социальном найме, то никаких долей определить невозможно. Переселение несовершеннолетнего не требует согласия органов опеки, если не происходит обмен жилого помещения. При приватизации квартира переходит в собственность с равными долями.
2006-07-05 12:54:26
Олег -> Олегу Викторовичу
Здравствуйте! Буду благодарен, если Вы ответите на мой вопрос. Имеется приватизированная квартира, принадлежащая родителям. Есть два прямых наследника (сыновья). Что лучше сделать: дарственную или завещание, чтобы квартира перешла только одному сыну? Если дарственную, нужно будет делать перерегистрацию собственника. Есть ли временные ограничения на перерегистрацию? Или это можно сделать и через год, два… пять?
Договор дарения нежвижимости подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации — ст. 574 ГК РФ и 433 ГК РФ. Поэтому, составить и подписать договор мало. Отсутствие регистрации сделки — отсутствие дарения. Если вы хотите приобрести квартиру в собственность быстрее — оформите дарение. Дарение между близкими родственниками освобождается от налога.
2006-07-05 16:33:37
Галина -> Олегу Викторовичу
Здравствуйте!
Я проживаю в коммунальной квартире, моя комната приватизирована (18 кв. м), мне 35 лет, во второй комнате (8 кв. м) не приватизированной, проживает моя соседка 30 лет. Мне комната досталась по дарственной от мамы, а маме – от моего отца по договору ренты. Мама с папой были в разводе. Я проживаю на этой площади и «прописана» 1 год. Что я могу получить при сносе дома?
Вам обязаны предоставить отдельную однокомнатную квартиру в собственность.
2006-07-05 16:38:26
Евгения -> Олегу Викторовичу
Добрый день! Наша семья живет в квартире, расположенной на пятом этаже. Хотелось бы узнать, возможно ли приватизировать и присоединить к квартире чердачное помещение над нашей квартирой? Если это возможно, то подскажите, пожалуйста, куда необходимо обращаться.
Чердаки относятся в общему имуществу жилого дома. Согласно ст. 36 ЖК РФ данное имущество принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам дома. Поэтому приобрести в единоличную собственность чердак не получится.
2006-07-05 16:47:34
Владислава -> Олегу Викторовичу
Здравствуйте. Так получилось, что я и мой маленький ребенок стали наследниками квартиры супруга, которая находится в еще недостроенном доме. На руках имеется инвестиционный договор долевого строительства. Нам сказали, что для того, чтобы унаследовать квартиру, необходимо через суд сначала доказать, что мой муж является собственником. Правда ли это? Какие действия необходимо предпринять?
В суд не нужно обращаться. Правопреемник участника договора (в данном случае наследник) вправе вступить в договорные отношения. «7. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор» — ч. 7 ст. 4 закона «О долевом участии в строительстве».
2006-07-05 16:49:34
Игорь Иванович -> Олегу Викторовичу
Уважаемый Олег Викторович.
Подскажите, пожалуйста, нужно ли для приватизации квартиры согласие всех «прописанных» в ней? Если кто-то из зарегистрированных в квартире против, что делать? Возможна ли долевая приватизация? Или частичная?
Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусматривает возможность приватизации квартиры целиком и исключительно при наличии согласия всех проживающих. «Долевой» и «частичной» приватизации не возможно. Добивайтесь согласия — в противном случае приватизации не будет.
2006-07-05 16:55:35
Дмитрий -> Олегу Викторовичу
Олег Викторович!
У меня вот какой вопрос. Моя теща является собственником двух третей доли трехкомнатной квартиры. Сейчас она собирается оформить документы таким образом, чтобы в ее собственности находились две комнаты квартиры. Я так понимаю, делает она это с целью продажи. Подскажите, действительно ли проще продать комнаты в квартире, нежели доли? И может ли теща оформить такие документы?
Если квартира находится в долевой собственности, то собственники вправе определить порядок пользования квартирой согласно долям. Оформить каждым долевым собственником самостоятельное право собственности на отдельные комнаты возможно лишь при выделе комнат в натуре — ст. 252 ГК РФ. В квартире это практически невозможно, т. к. требуется оборудовать отдельный вход в каждое жилое помещение.
2006-07-05 16:56:59
Татьяна -> Олегу Викторовичу
Добрый день. В настоящий момент ищу варианты на принудительный обмен по суду не приватизированной квартиры. Подскажите пожалуйста, смогу ли я приватизировать квартиру, полученную при обмене? Право приватизации не было мною использовано.
Право приватизации продлено до 01.03.10 г. В рамках данного срока с соблюдением правил закона «О приватизации жилищного фондав РФ» вы вправе приватизировать полученную при обмене квартиру.
2006-07-05 16:58:23
Светлана Иванова -> Олегу Викторовичу
Олег Викторович! Хотим сделать в квартире ремонт и перепланировать некоторые комнаты. Объединить кухню с холлом, снести стенку и объединить комнату с лоджией. Куда и с какими документами необходимо обращаться?
Порядок переустройства (перепланировки) в квартире урегулирован в гл. 4 ЖК РФ «ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ». Органы местного самоуправления согласовывают проект задуманных работ и принимают решение о возможности осуществления работ. Необходимо представить следующие документы:
— заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной правительством Российской Федерации;
— правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
— технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
— согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
В течение 45 дней должно быть принято решение. Отказ может быть обжалован в судебном порядке.
2006-07-05 16:59:45
Ирина -> Олегу Викторовичу
Здравствуйте. Собираюсь продать квартиру. Но в ней «прописан» еще мой сын, который сейчас служит по призыву. Возможно ли осуществление сделки? Какую доверенность нужно получить от сына? И необходимо ли его присутствие?
Если сын является собственником — то необходимо получить доверенность на продажу квартиры. Доверенность может быть удостоверена командиром ВЧ — ст. 53 ГПК РФ (приравнивается к нотариальной доверенности). В этом случае присутствие не требуется. Если сын только «прописан», то никакой доверенности не требуется. Согласно ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника квартиры утрачивают право пользования квартирой при отчуждении, если иное не установлено в законе. Вместе с тем могут быть проблемы, если сын сочтет что его права ущемлены т. к. данная ситуация не очень четко урегулирована. Кроме того, совершеннолетние граждане уже не составляют автоматически одну семью со своими родителями.
2006-07-05 17:02:54
gabrietta -> Олегу Викторовичу
Олег Викторович! Соседи этажом выше затеяли настоящую перестройку квартиры. Начали ломать несущие стены, ломают стены с вентиляционными шахтами. Никакого согласованного проекта у них, естественно, нет. Я переживаю, что подобные переделки угрожают нашему спокойствию и безопасности. Куда можно обратиться с жалобой, чтобы проверили безопасность того, что они там натворили уже? Я уже переживаю, как бы стены нашей квартиры не рухнули. Уже пошли трещины. Как в таких условиях жить, даже сложно представить.
Как видно, соседи делают перепланировку квартиры. Для этого необходимо получить разрешение. Незаконная перепланировка влечет административную ответственность и обязанность возместить весь причиненный вред. Обратитесь в органы местного самоуправления, т. к. согласно ст. 26 ЖК РФ органы местного самоуправления осуществляют согласование проекта перепланировки (переустройства). Требования о возмещении ущерба предъявляются по общему правилу непосредственно к причинителю вреда.