Мы не рвачи, рвачи не мы

На сайте www.tsj.ru недавно было опубликовано выступление генерального директора компании «ЭГИДА», занимающейся управлением домами, Алексея Панова. Он говорит о непростых проблемах становления рынка в сфере управления многоквартирными домами. С некоторыми сокращениями предлагаем это выступление вниманию наших читателей.В 1995 году мы создали одну из первых коммерческих управляющих компаний по обслуживанию элитных домов в Центральном округе Москвы. Неправы те, кто считает, что у подобных компаний не хватает профессиональных кадров. У наших сотрудников за плечами двадцатилетний опыт работы в этой сфере. Мы начинали с руководящих постов ремонтных и эксплуатационных служб во времена райисполкомов, в дальнейшем некоторые из нас были руководителями
ЖЭКов, РЭУ, ГРЭПов, ДЕЗов при управах районов Москвы. Так что о проблемах ЖКХ знаем не понаслышке. И можем сравнить работу частных управляющих компаний и государственных ДЕЗов.
Кстати, я сам такой же потребитель, как многие читатели. Живу в доме, который обслуживает местное РЭУ, сменившее вывеску на ООО. От этого ничего не изменилось. Уборщица появляется изредка. Сами меняем лампочки, убираем лестничные площадки, ремонтируем домофон, а за вызов сантехника приходится платить. Вопрос: куда уходят деньги, регулярно перечисляемые на расчетный счет ДЕЗа за техническое обслуживание? В нашем подъезде неплательщиков нет. Сам проверял.
Про расценки и качество услуг
Есть некое предубеждение: мол, придут частные управляющие компании и обложат граждан огромными расценками. Даже на брифингах в префектурах Москвы озвучиваются суммы за услуги коммерческих управляющих компаний в 20 – 30 долларов за квадратный метр. Не знаю, откуда такая информация, но в ценовой политике своих коллег таких расценок не встречал.
В 2005 году услуги нашей компании за техническое обслуживание, без коммунальных услуг, управления и охраны составили в среднем 17 рублей 40 копеек за 1 кв. м. Это всего на семь рублей выше, чем за услуги, предлагаемые ДЕЗом, – 10 рублей 70 копеек (из которых 3,70 платили жители, а остальное – дотация города). Но качество услуг?!
А теперь давайте поучимся считать свои деньги. Около 70% от общей суммы в платежке уходят на счета ресурсоснабжающих организаций. И именно их растущий аппетит повышает стоимость услуг в ЖКХ. Еще мы ознакомились с предложенной ценовой политикой некоторых ДЕЗов для собственников жилья. Она на много пунктов выше, чем у нашей компании, а предлагаемое качество услуг на том же уровне.
Всех волнует качество услуг. Наша компания предоставляет на каждый дом свой штат сотрудников. При таких условиях, после получения заявки, сантехник будет в квартире через 5 минут. Имеется собственная аварийная служба. В подъездах – ослепляющая чистота окон, зеркал, уютный интерьер, красивые цветы. Все вопросы, связанные с управлением и содержанием многоквартирного дома, решаются с жителями или избранной ими инициативной группой.
Как быть с диспетчерскими?
В обсуждении ценовой политики управляющих компаний все забыли о технической стороне вопроса. Простой пример. Представим, все дома, обслуживаемые ДЕЗом, проявили большую инициативу (именно этого не хватает сейчас нашим жителям) и выбрали другие управляющие компании. ДЕЗ ликвидируется. А как быть с диспетчерской, которая находилась на его балансе? Куда будут поступать все лифтовые сигналы? Делать свои ОДС в каждом доме – лишние средства, и это не всегда технически возможно. А без этого лифты, как механизмы, связанные с повышенной опасностью, тут же будут отключены инспекторами Гостехнадзора.
А домовые трассы, – придется переделывать акты балансодержания? Непонятно, кто будет содержать территорию и тротуары, закрепленные ранее за расформированным ДЕЗом, кто будет погашать задолженность ДЕЗа перед ресурсоснабжающими организациями, а иногда они составляют многомиллионные суммы. Не лягут ли эти долги на новую управляющую компанию? Каждый дом имеет свой процент износа, он должен приниматься по акту остаточной стоимости. И нет никакой уверенности, что средства на капитальный ремонт будут выплачены полностью новой управляющей компании, и не придется ли именно ей вкладывать свои средства для доведения дома до «ума».
Налоговая несправедливость и конкуренция
ТСЖ – некоммерческая организация, и, выступая в качестве управляющей компании, не облагается налогом на добавленную стоимость. Наша компания занимается тем же делом, что и ТСЖ, однако стоимость наших услуг на проценты НДС больше, что приводит к лишним тратам жителей. С этим вопросом мы обращались в правительство Москвы, но ответа до сих пор не получили (переход на «упрощенку» не подходит к нашему денежному обороту, от которого зависит снижение тарифов на услуги). Подобных насущных вопросов много, и очень хотелось, чтобы они решались на правительственном уровне компетентными людьми.
Мы не боимся конкуренции с ДЕЗами, но и не спешим участвовать в тендере по выбору управляющих компаний для микрорайонов. Считаем, что условия тендера сделаны таковыми, чтобы не пришла управляющая компания со стороны, и все осталось у ДЕЗа. Например, одним из условий является то, что деньги за услуги управляющей компании должны перечисляться через ЕИРЦ (поступление денег от ЕИРЦ на счет компании длится в течение 3 – 6 месяцев). Получается, мы работаем, отчитываемся, а деньги прокручивает дядя. Значит, опять кормим чиновников.
Жители не слишком активны в деле выбора управляющих компаний. Это – серьезный вопрос, и каждый должен хорошенько подумать, прежде чем что-то решить. Поэтому необходимо информировать жителей об управляющих компаниях, проводить встречи с председателями успешно работающих ТСЖ и с другими инициативными людьми, которым не безразлична судьба своего дома.