Охота за подвалами
Жилищно-коммунальная реформа, о которой так много говорится, совершенно невозможна без поддержки и участия в ней жителей. Жителей, которые сами берут в управление свои дома и сами занимаются всеми коммунальными проблемами. Товарищество собственников жилья – именно тот орган, который создан для управления домом. Однако у нынешних ТСЖ пока что полно своих проблем.Получается, что, с одной стороны, чиновники призывают жителей объединяться, и сами же суют им палки в колеса, пользуясь лазейками в законодательстве. Как от этих лазеек избавиться?
О том, какие изменения требуется внести в законы, рассказывает депутат Мосгордумы, председатель Комиссии по жилищной политике МГД Галина ХОВАНСКАЯ.
Не может, а обязан
В действующем федеральном законе «О товариществах собственников жилья» много разумных вещей, например, в нем говорится о необходимости оформления паспорта домовладения, перечисляются все атрибуты, которые должны в нем быть.
Что же происходит на деле? Почему при передаче дома от ДЕЗа в управление товариществам отсутствует паспорт домовладения? Почему обязанность оформлять имущественный комплекс возлагается на ТСЖ?
Если регистрацию товариществ проводят быстро и дешево, то оформление кондоминиума – процедура долгая и дорогая. Но по логике, прежде имущественный комплекс должен оформлять город, а потом уже передавать кондоминиум в управление товариществу. Паспорт домовладения должен оформляться за счет бюджетных средств.
А сейчас? Оформлением кондоминиума начинают заниматься только после того, как с этим обратится организованное в доме товарищество. Дом просто «скидывается» ТСЖ. И дальше жильцы начинают «кувыркаться».
В законе сейчас написано единственное – копирование и обновление паспорта может осуществляться за счет местных бюджетов. Когда в законе есть слово «может», это означает, что никто ничего делать не будет.
Значит, надо в закон записать дополнительную норму о том, что паспорт домовладения по домам, которыми управляет государственное унитарное предприятие, оформляется за счет бюджета. Это первое. Второе. «Может финансироваться» я бы заменила на «обязан финансироваться в части, где имеется доля государства». В размерах этой доли и должно быть финансирование, обновление и копирование.
Что такое технический подвал?
В федеральный закон нужно вносить и норму о преимущественном праве на выкуп нежилых помещений из государственного и муниципального нежилого фонда, свободного от обязательств. Это право декларирует наш городской, московский закон. В противном случае будет работать другой федеральный закон – о приватизации государственного имущества, где преимущество получают арендаторы.
Нужно защитить товарищества от покушений на их собственность со стороны чиновников и коммерсантов. Одна из главных бед домов ТСЖ – продажа нежилых помещений. И не просто нежилых, а и технических, тех, где проходят коммуникации. Сплошь и рядом случается, что в доме авария из-за неполадок в коммуникациях, а в помещение, где они проходят, и где находятся вентили и разводки, войти невозможно, потому что оно продано какой-нибудь фирме, и дверь закрыта на замок.
«Технические этажи и подвалы» – так дословно выглядит запись в законе, где определяется общее имущество ТСЖ. Чиновник делает вывод, что подвалы вроде как принадлежат городу и их можно со спокойной душой продавать, ни с кем не считаясь. Чиновники, например, умудряются продавать и технические подвалы с коммуникациями, опираясь на справку из органов учета (БТИ), в которой ни слова нет о том, что в данном подвале проходят коммуникации.
Итак, как добиться, чтобы технические подвалы заведомо считались общим имуществом? Требуется конкретизировать, что же такое технический подвал. В законе это не сделано. И вместо «технические этажи и подвалы» нужно написать «технические этажи и подвалы, в которых имеются объекты инженерной инфраструктуры – коммуникации, инженерное оборудование и иное оборудование, которое необходимо для эксплуатации двух и более помещений домовладельцев». Практически мы вводим понятие – что же такое технический подвал.
Конечно, нужно предусмотреть ответственность и органов государственного учета, которые должны коммуникации и любые изменения в них фиксировать в соответствии с рекомендациями Госстроя. Заметьте, «рекомендациями». Нет ни одного нормативного документа, который бы заставил их нести ответственность за свою работу. Значит, нужно это сделать на федеральном уровне, в Административном кодексе.
Конституционный суд решил. А дальше?
Конституционный суд принял решение о том, что членство в товариществе необязательно. Но в законе-то написано по-другому – «обязан», «должен» и так далее. И напрочь отсутствует процедура принятия членов в товарищество и, соответственно, исключения. Значит, на этот закон нужно посмотреть с точки зрения того самого решения Конституционного суда и внести норму о том, что решение об исключении и принятии членов принимает общее собрание домовладельцев.
Еще одно следствие решения Конституционного суда – необходимо урегулировать взаимоотношения между «неорганизованными домовладельцами» (то есть не членами товариществ) и товариществами, которые живут в одном доме. Между ними должен заключаться некий договор. У некоторых людей, которые не хотят вступать в ТСЖ их дома, есть иллюзия, что им без ТСЖ будет легче жить. А это иллюзия. Они считают, что у них есть право заключить договор напрямую с ДЕЗом. Ничего подобного. В доме должна быть и может быть только одна управляющая организация. Значит, им придется заключать договор с товариществом собственников жилья.
Собственность: сплошные проблемы
Следующий интересный момент, касающийся ТСЖ, – может ли товарищество – не домовладельцы, не собственники нежилых и жилых помещений – а именно товарищество как юридическое лицо иметь собственность? Конечно, если речь идет об автомобилях, лопатах и метлах, то есть, движимом имуществе. Что же касается недвижимого имущества, то для товарищества это дополнительная ноша. А в законе записано: – товариществу принадлежат и земля, и объекты нежилого фонда. К чему это приводит? К увеличению бремени, к лишним выплатам и налогам. Разработчики говорят: мы научим, мы покажем, как избежать налогов. Но это же просто несерьезно! Поэтому к теме собственности нужно обязательно вернуться.
Часто у нас возникают следующие ситуации. Несколько домовладельцев приобретают какой-то объект. Скажем, из 100 владельцев квартир 10 решили приобрести гараж. Чья же это получается собственность? Товарищества? Нет, домовладельцев. Если товарищество ликвидируется решением общего собрания, имущество, которое есть у товарищества, должно быть разделено между домовладельцами. Но вклад-то в это имущество не равный, он разный.
Представьте: вы платите за свою собственность. Если бы тот самый объект недвижимости был бы общим имуществом, то тогда никаких вопросов не возникает – вы платите за свою квартиру и за общее имущество. Но ведь на деле не так, получается, что вы платите еще раз – за объект недвижимости. А если там извлекается прибыль? Очень сомнительная норма!
Ни денег, ни людей
Еще одна проблема, порожденная отсутствием межевания, характерна для всей России, не только Москвы. Чтобы провести межевание в огромном городе Москве (величиною с небольшое европейское государство), нужно очень приличное финансирование. И нужны люди, которых не хватает. Но никаких предложений ни по финансированию, ни по кадрам пока что нет.